丁小姐，方圓城市綠洲二期19棟業(yè)主，戶型84平方米，挑高5米。2006年7月購房，總價近54萬元。今年6月27日拿房。

　　驗房實錄

　　窗戶風撐失靈 存在安全隱患

　　房間外墻窗戶開啟后，出于安全和便于使用的考慮，……般需要將窗戶固定在特定的位置。這種裝置被稱作風撐。在丁小姐家里，驗房師丁渤發(fā)現，底層衛(wèi)生間內外墻窗戶上的風撐失靈了，固定不下來。

　　“風撐能避免丹啟的窗戶在有風情況下隨意滑動，防止窗戶在滑動中玻璃被撞壞?！倍〔硨τ浾哒f，丁小姐家窗戶因風撐失靈而存在安全隱患。

　　坑距實測47厘米 馬桶沒有辦法裝

　　驗房師發(fā)現，丁小姐家衛(wèi)生間內的馬桶坑距實測數據為47厘米，而市場上賣的馬桶最大坑距也只有40厘米。

　　丁渤表示，如買了40厘米坑距的馬桶安裝后，馬桶和后墻之間至少有6厘米的空當，即使再貼—層瓷磚，中間還是至少會有3厘米的空隙。

　　如果緊靠墻面安裝的話，又會導致馬桶下水管通道和排污筒孔徑錯位太多，排污量會受到嚴重影響。

　　特別提醒

　　隔層盡量不要做混凝土樓板

　　丁渤告訴記者，有些業(yè)主買了挑高戶型后，喜歡在中間再做一層鋼筋混凝土樓板隔段?！笆聦嵣?，從工程角度考慮，我們不推薦業(yè)主這樣做。首先，業(yè)主包括裝修工人在內，并不能完全把握鋼筋應該配多少才合適，這是隔層質量的關鍵。其次，重新做鋼筋混凝土隔層在施工上比較復雜，技術要求非常高。最后，如何攪拌混凝土也是個問題，如果現場自行攪拌，效果就很難有保證，”他特別提醒說。

　　據介紹，在挑高戶型內，開發(fā)商一般會在要做隔段的地方標出預埋件的位置。所謂預埋件，是為了讓業(yè)主在使用工字鋼或槽鋼做隔層時，方便直接焊接而埋的設置。因此，業(yè)主收房時要先向開發(fā)商問清楚有沒有預埋件。

　　封閉陽臺前要進行結構計算

　　由于層高達到5米，如不封閉陽臺，雨水就很容易灌入房間內。此時，業(yè)主在找陽臺門窗廠家封閉陽臺時就要注意了，挑高陽臺封閉時有特別講究。丁渤說，由于上下跨度比較大，無論是陽臺的窗框還是玻璃，其抗風和抗壓性能一定要好，肯定要比平層所采用的材料性能好得多。

　　他提醒說，封閉陽臺時，業(yè)主首先要選擇正規(guī)的材料商和施工單位。購買材料前，必須進行結構計算，然后選擇相應性能要求的陽臺璃框和玻璃，同時要求廠家提供材料合格證與檢測報告。如果并發(fā)商沒有特別的要求，業(yè)主最好先做個隔段陽臺，然后再分段封閉陽臺。這種方式不僅對材料的性能要求相對低，而且更省錢。

    客戶關系管理(Customer Relationship Management, CRM)是一個不斷加強與顧客交流，不斷了解顧客需求，并不斷對產品及服務進行改進和提高以滿足顧客的需求的連續(xù)的過程。其內含是企業(yè)利用信息技（IT）術和互聯網技術實現對客戶的整合營銷，是以客戶為核心的企業(yè)營銷的技術實現和管理實現?？蛻絷P系管理注重的是與客戶的交流，企業(yè)的經營是以客戶為中心，而不是傳統的以產品或以市場為中心。為方便與客戶的溝通，客戶關系管理可以為客戶提供多種交流的渠道。 

    客戶關系管理（CRM）有三層含義：  
    （1）體現為新態(tài)企業(yè)管理的指導思想和理念； 
　 （2）是創(chuàng)新的企業(yè)管理模式和運營機制； 
　 （3）是企業(yè)管理中信息技術、軟硬件系統集成的管理方法和應用解決方案的總和。 
　　其核心思想就是：客戶是企業(yè)的一項重要資產，客戶關懷是CRM的中心，客戶關懷的目的是與所選客戶建立長期和有效的業(yè)務關系，在與客戶的每一個“接觸點”上都更加接近客戶、了解客戶，最大限度地增加利潤和利潤占有率。  
    CRM的核心是客戶價值管理，它將客戶價值分為既成價值、潛在價值和模型價值，通過一對一營銷原則，滿足不同價值客戶的個性化需求，提高客戶忠誠度和保有率，實現客戶價值持續(xù)貢獻，從而全面提升企業(yè)盈利能力。

中小企業(yè)選擇crm考慮因素
　　中小企業(yè)在CRM應用上投入的年度開支總和并不比大型企業(yè)遜色，不過對大部分中小企業(yè)而言，選擇到性價比高、功能實用的解決方案也不是一件輕松的任務。 
　　如果你所在的中小企業(yè)正在評估CRM應用，那么建議在進行采購決策之前，應以符合公司規(guī)模與商業(yè)要求為準繩，并結合以下六大因素進行考慮。  
      1. 要明確使用要求
　　在開始比較各類CRM應用之前，你必須先決定你需要軟件含有哪些功能和特性來幫助你解決問題并實現目標。  
      2. 要有預算框架
　　許多中小企業(yè)的預算都不寬裕，因此在尋找解決方案時的重點是求取價格與功能之間的平衡。 
　　在開始與廠商接洽之前，先判別你能負擔的預算范圍。只有那些能夠提供你的企業(yè)所需的功能，并且報價在你預算范圍內的產品廠商，才能被列入你的備選名單。不要受到銷售代表的左右而去選擇更高級的CRM應用而導致預算大幅超支，其實很多功能你的企業(yè)未必用得到。  
      3. 要考慮到IT資源
　　實施CRM應用將會給你的IT團隊施加多大的壓力?你是否有足夠的人手來執(zhí)行和維護?他們是否有適當的技能，或接受過充分的培訓來支持項目展開? 
　　如果以上問題的答案都是否定的，那么預置型的CRM應用或許就不適合你的公司。你可以轉而考慮托管或按需應用型CRM，最小化IT團隊所要面對的負擔。  
      4. 要結合基礎技術設施
　　你所選擇的CRM應用能否嵌入到你現有的環(huán)境中?它能否與你的ERP或其它關鍵商業(yè)系統輕松集成?確定你所要的CRM應用能夠符合現有的投資環(huán)境，不會對其它技術項目產生負面影響。  
      5. 要兼顧行業(yè)特殊背景
　　你所挑選的廠商是否具備你所處行業(yè)的相關合作經驗?他們能否提供針對你的行業(yè)而特別設計的產品?一家能夠理解你的行業(yè)背景的廠商有助于進一步結構化你的解決方案和流程，將CRM應用的價值發(fā)揮到最大。

選擇CRM客戶管理系統的誤區(qū)
　　案例越多越好　 
　　在選擇客戶關系管理軟件時單純以軟件產品的案例作為軟件采購的標準，甚至唯一標準。然而這對于IT技術日新月異變化的軟件來說，這個標準往往讓你選到的恰恰是過時的產品，甚至于即將被淘汰的產品。一個最有說服力的例子就是，3年前出的筆記本電腦或電視機的案例肯定比今年新推出的筆記本電腦或電視機的案例多得多?？墒?年前的電腦，3年前的電視機還有人要嗎?同樣，在移動客戶關系管理領域，技術的進步更是日新月異，智能機和3G的引入就是最近一兩年出現的，顯然基于非智能機和非3G環(huán)境的設計在技術的先進性上已經落后但是案例必然比前者多。此外，前幾年的第一代的移動客戶關系管理采用的是短信技術，第二代移動客戶關系管理采用的WAP技術，這種技術已經被淘汰，它們的案例也一定比剛剛發(fā)展起來的采用WebService技術的第三代移動客戶關系管理多的多，但是現在這種技術還有人使用嗎？在技術的進步以指數級增長的今天，一味地追求案例多，只會選擇到一個技術上即將被淘汰的產品。因此選用軟件第三條準則就是：絕對不要以案例多作為選擇軟件的唯一標準。

　　自己開發(fā)　 
　　自己開發(fā)客戶關系管理更能夠滿足自身要求，還可以隨時升級、維護，可控性強，能避免上當受騙，但實際上呢？ 
　　首先，客戶關系管理系統已經涉及到越來越多的學科技術，包括計算機、通信、網絡、管理與行為、多媒體、數據庫、圖形圖像等等，是一個需要綜合各種人才的團隊工程，一個或者幾個普通程序員已經很難做好； 
　　其次，單位內部的程序員受行業(yè)和職位限制，無法掌握最新的管理理念及其發(fā)展趨勢，往往只能對市面上的CRM系統和自己單位的辦公流程進行簡單模仿和克隆，不能夠真正實現提升管理水平的目的； 
　　再次，頻繁調整客戶關系管理系統會嚴重影響員工的快速掌握和正常使用，延長融合期； 
　　最后，開發(fā)客戶關系管理系統需要耗費大量的人力、物力、財力、管理、時間成本，不可控因素很多，綜合費用最低也要幾萬元，很多都要數十萬元，顯然得不償失。 
　　因此除了個別特大型企業(yè)和敏感性單位，建議普通企業(yè)不必自己開發(fā),選擇一些成熟的CRM比較合適。 
CRM是什么
　　最早提出該概念的Gartner Group認為：所謂的客戶關系管理就是為企業(yè)提供全方位的管理視角；賦予企業(yè)更完善的客戶交流能力，最大化客戶的收益率。

　　一、CRM是一項營商策略，透過選擇和管理客戶達至最大的長期價值。CRM需要用以客戶為中心的營商哲學和文化來支持有效的市場推廣、營銷和服務過程。企業(yè)只要具備了合適的領導、策略和文化，應用CRM可促成具效益的客戶關系管理。 
　　二、CRM是關于發(fā)展和推廣營商策略和支持科技以填補企業(yè)在獲取、增長和保留客戶方面目前和潛表現的缺口。它可為企業(yè)做什么？CRM改善資產回報，在此，資產是指客戶和潛在客戶基礎。 
　　三、CRM是信息行業(yè)用語，指有助于企業(yè)有組織性地管理客戶關系的方法、軟件以至互聯網設施。譬如說，企業(yè)建造一個客戶數據庫充分描述關系。因此管理層、營業(yè)員、服務供應人員甚至客戶均可獲得信息，提供合乎客戶需要的產品和服務，提醒客戶服務要求并可獲知客戶選購了其它產品。 
　　四、CRM是一種基于Internet的應用系統。它通過對企業(yè)業(yè)務流程的重組來整合用戶信息資源，以更有效的方法來管理客戶關系，在企業(yè)內部實現信息和資源的共享，從而降低企業(yè)運營成本，為客戶提供更經濟、快捷、周到的產品和服務，保持和吸引更多的客戶，以求最終達到企業(yè)利潤最大化的目的。 
　　五、CRM 是 Customer Relationship Management（客戶關系管理）的縮寫，它是一項綜合的IT技術，也是一種新的運作模式，它源于“以客戶為中心”的新型商業(yè)模式，是一種旨在改善企業(yè)與客戶關系的新型管理機制。是一項企業(yè)經營戰(zhàn)略，企業(yè)據此贏得客戶，并且留住客戶，讓客戶滿意。通過技術手段增強客戶關系，并進而創(chuàng)造價值，最終提高利潤增長的上限和底線，是客戶關系管理的焦點問題。當然 CRM 系統是否能夠真正發(fā)揮其應用的功效，還取決于企業(yè)是否真正理解了 " 以客戶為中心 " 的CRM理念，這一理念是否貫徹到了企業(yè)的業(yè)務流程中，是否真正提高了用戶滿意度等等。 
　　六、客戶關系管理（CRM）：是企業(yè)為提高核心競爭力，達到競爭制勝，快速成長的目的，樹立客戶為中心的發(fā)展戰(zhàn)略，并在此基礎上展開的包括判斷、選擇、爭取、發(fā)展和保持客戶所需的全部商業(yè)過程；是企業(yè)以客戶關系為重點，通過開展系統化的客戶研究，通過優(yōu)化企業(yè)組織體系和業(yè)務流程，提高客戶滿意度和忠誠度，提高企業(yè)效率和利潤水平的工作實踐；也是企業(yè)在不斷改進與客戶關系的全部業(yè)務流程，最終實現電子化、自動化運營目標的過程中，所創(chuàng)造并使用的先進的信息技術、軟硬件和優(yōu)化管理方法、解決方案的總和。  
     七、CRM是Customer Relationship Management的簡寫，即客戶關系管理。CRM的主要含義就是通過對客戶詳細資料的深入分析，來提高客戶滿意程度，從而提高企業(yè)的競爭力的一種手段。客戶關系是指圍繞客戶生命周期發(fā)生、發(fā)展的信息歸集?？蛻絷P系管理的核心是客戶價值管理，通過“一對一”營銷原則，滿足不同價值客戶的個性化需求，提高客戶忠誠度和保有率，實現客戶價值持續(xù)貢獻，從而全面提升企業(yè)盈利能力。
　   它不僅僅是一個軟件，它是方法論、軟件和IT能力綜合，是商業(yè)策略。 
　　在國內，當一個企業(yè)開始關注客戶關系管理時，往往也伴隨著業(yè)務流程的調整，通過引入先進的營銷管理理念、可借鑒的流程制度以及自動化工具，來實現企業(yè)的戰(zhàn)略目標。 
　　客戶關系管理的工具一般簡稱為CRM軟件，實施起來有一定的風險，超過半數的企業(yè)在系統實施一段時間之后將軟件束之高閣。 
　　從軟件關注的重點來看，CRM軟件分為操作型、分析型兩大類，當然也有兩者并重的。操作型更加關注業(yè)務流程、信息記錄，提供便捷的操作和人性化的界面；而分析型往往基于大量的企業(yè)日常數據，對數據進行挖掘分析，找出客戶、產品、服務的特征，從而修正企業(yè)的產品策略、市場策略。 
　　從軟件的技術層面來看，CRM軟件分為預置型和托管型兩類，如何解決數據安全方面的擔憂，是托管型CRM面臨的最大難題，如何說服一個成熟企業(yè)將核心數據放置在企業(yè)可控制范圍之外，是托管型CRM能走多遠的重點。

客戶關系管理中的管理理念
　　CRM（Customer Relationship Management）客戶關系管理，是伴隨著因特網和電子商務的大潮進入中國的。Oracle 于兩年前就在中國開始了客戶關系管理（CRM）的市場教育和普及工作。 
　　最早發(fā)展客戶關系管理的國家是美國，在1980年初便有所謂的“接觸管理”(Contact Management)專門收集客戶與公司聯系的所有信息。到1990則演變成包括電話服務中心支持資料分析的客戶關懷（Customer care）。 
　　從管理科學的角度來考察，客戶關系管理源于（CRM）市場營銷理論；從解決方案的角度考察，客戶關系管理（CRM），是將市場營銷的科學管理理念通過信息技術的手段集成在軟件上面，得以在全球大規(guī)模的普及和應用。 
　　市場營銷作為一門獨立的經濟學科已有將近百年的歷史。近幾十年來，市場營銷的理論和方法極大地推動了西方國家工商業(yè)的發(fā)展，深刻地影響著企業(yè)的經營觀念以及人們的生活方式。近年來，信息技術的長足發(fā)展為市場營銷管理理念的普及和應用開辟了廣闊的空間。我們看到，信息技術正在迅猛地擴張其功能，正在用從前科幻小說描寫過的方式進行思維推理。在有些方面，信息技術的智能正在取代人類的智能。 

　　在CRM中客戶是企業(yè)的一項重要資產 
　　在傳統的管理理念以及現行的財務制度中,只有廠房、設備、現金、股票、債券等是資產。隨著科技的發(fā)展，開始把技術、人才視為企業(yè)的資產。對技術以及人才加以百般重視。然而，這種劃分資產的理念，是一種閉環(huán)式的，而不是開放式的。無論是傳統的固定資產和流動資產論，還是新出現的人才和技術資產論，都是企業(yè)能夠得以實現價值的部分條件，而不是完全條件，其缺少的部分就是產品實現其價值的最后階段，同時也是最重要的階段，在這個階段的主導者就是客戶。 
　　在以產品為中心的商業(yè)模式向以客戶為中心的商業(yè)模式轉變的情況下, 眾多的企業(yè)開始將客戶視為其重要的資產,不斷的采取多種方式對企業(yè)的客戶實施關懷,以提高客戶對本企業(yè)的滿意程度和忠誠度。我們看到,世界上越來越多的企業(yè)在提出這樣的理念,例如:“想客戶所想”，“客戶就是上帝”，“客戶的利益至高無上”“客戶永遠是對的”等等。

　　客戶關懷是CRM的中心 
　　在最初的時候，企業(yè)向客戶提供售后服務是作為對其特定產品的一種支持。原因在于這部分產品需要定期進行修理和維護。例如，家用電器，電腦產品、汽車等等。這種售后服務基本上被客戶認為是產品本身的一個組成部分。如果沒有售后服務，客戶根本就不會購買企業(yè)的產品。那些在售后服務方面做的好的公司其市場銷售就處于上升的趨勢。反之，那些不注重售后服務的公司其市場銷售則處于不利的地位。 
　　客戶關懷貫穿了市場營銷的所有環(huán)節(jié)?？蛻絷P懷包括如下的方面：客戶服務（包括向客戶提供產品信息和服務建議等），產品質量（應符合有關標準、適合客戶使用、保證安全可靠），服務質量（指與企業(yè)接觸的過程中客戶的體驗），售后服務（包括售后的查詢和投訴，以及維護和修理）。 
　　在所有營銷變量中,客戶關懷的注意力要放在交易的不同階段上,營造出友好、激勵、高效的氛圍。對客戶關懷意義最大的四個實際營銷變量是：產品和服務（這是客戶關懷的核心）、溝通方式、銷售激勵和公共關系。CRM軟件的客戶關懷模塊充分地將有關的營銷變量納入其中，使得客戶關懷這個非常抽象的問題能夠通過一系列相關的指標來測量，便于企業(yè)及時調整對客戶的關懷策略，使得客戶對企業(yè)產生更高的忠誠度。

　　客戶關懷的目的是增強客戶滿意度與忠誠度 
　　國際上一些非常有權威的研究機構,經過深入的調查研究以后分別得出了這樣一些結論,“把客戶的滿意度提高五個百分點,其結果是企業(yè)的利潤增加一倍”；“一個非常滿意的客戶其購買意愿比一個滿意客戶高出六倍”；“2/3的客戶離開供應商是因為供應商對他們的關懷不夠”；“93%的企業(yè)CEO認為客戶關系管理是企業(yè)成功和更有競爭能力的最重要的因素”； 
　　如同企業(yè)的產品有生命周期一樣,客戶同樣也是有生命周期的?？蛻舻谋３种芷谠介L久,企業(yè)的相對投資回報就越高,從而給企業(yè)帶來的利潤就會越大。由此可見保留客戶非常非常重要。保留什么樣的客戶,如何保留客戶是對企業(yè)提出的重要課題。 
　　企業(yè)的客戶成千上萬,企業(yè)對如此多的客戶又了解多少呢?不了解客戶就無法對客戶加以區(qū)別。應該采取何種措施來細分客戶,對細分客戶應采取何種形式的市場活動,采取何種程度的關懷方式,才能夠不斷地培養(yǎng)客戶的滿意度,這是企業(yè)傳統客戶關系管理面臨的挑戰(zhàn)。