一場暴雨過后，老張的家具廠被水淹了。老張認(rèn)為暴雨屬于“不可抗力”，起訴房東要求解除租賃合同，但敗訴了。 

    廠房租賃不到一年被水淹 

    老張經(jīng)營著一家家具廠，廠子搬遷到巴南界石鎮(zhèn)的一處廠房。 

    “一年租金28萬元，分兩次付清，每半年支付一次?！?011年7月25號，老張跟房東老劉簽訂了三年合同，老張也付了5萬元定金，“廠房交付使用后，這5萬元就轉(zhuǎn)為保證金，租賃期滿，再無息退還?！?nbsp;

    2012年5月21日，一場暴雨過后，老張的廠房被水淹了。廠房內(nèi)的機器設(shè)備、家具、材料等被水浸泡，遭受不同程度的毀壞。 

    “洪災(zāi)是不可抗力 要求解除租賃合同” 

    大水退去，老張想起，當(dāng)初簽訂租賃合同時，老劉曾經(jīng)向他承諾，廠房周圍幾條小河不會因漲水導(dǎo)致廠房被淹。但老張向當(dāng)?shù)卮迕窈痛逦瘯私獾?，這個廠房在自己承租之前就多次被洪水漫入。 

    “房東故意隱瞞了廠房曾多次被淹的事實?！崩蠌堅诟蓭熒塘亢螅浴盁o法承受將來必然面臨的"洪災(zāi)"這一不可抗力因素”為由，向巴南法院起訴要求解除與老劉簽訂的《廠房租賃合同》，要求退還自合同解除那天起計算的廠房租金，同時退還保證金5萬元。 

    房東拒絕解除合同 

    2012年11月27日，巴南法院公開審理這起案子。 

    庭審時，房東老劉辯稱，簽訂合同之前，老張就到廠房附近看過周圍環(huán)境，“下雨后廠房是不是會被淹沒，他自己應(yīng)該有個預(yù)判?！?nbsp;

    老劉的辯護(hù)律師也認(rèn)為，“因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的”該一條指的是不可抗力發(fā)生后，合同已無法繼續(xù)履行。但老張和老劉的租賃合同在這次洪水過后并不是不能履行，“如果不可抗力對合同的影響程度不嚴(yán)重，還可繼續(xù)履行，則不能解除?！?nbsp;

    法院一審判決： 

    暴雨引發(fā)河水上漲 

    導(dǎo)致廠房被淹 只是個例 

    暴雨致廠房被淹，是否符合法定解除中“因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的”是這起租賃合同糾紛案件爭議的焦點。 

    “如果要解除合同，要么是約定解除，要么是法定解除?！蓖彿ü倮顙I解釋說，暴雨降臨的確為不可抗力，但其發(fā)生后并不必然導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行。老張舉示的證據(jù)不能證明他租賃的廠房曾多次被洪水淹，“2012年5月的暴雨引發(fā)河水上漲廠房被淹只是個例，并非常態(tài)?！?nbsp;

    “如果一旦租賃物被水淹就可解除合同，那每年被漲水淹沒的菜園壩、磁器口片區(qū)的承租人，不是隨時都可以解除租賃合同？”李法官舉例說。 

    巴南法院作出一審判決，駁回原告老張要求解除合同，退還租金和保證金的訴訟請求。 

    昨天我們了解到，老張對一審判決不服，目前已經(jīng)向市第五中級人民法院提起上訴。 

    律師說法： 

    需具備因不可抗力 

    致使不能實現(xiàn) 

    合同目的才可解除合同 

    上海和華利盛（重慶）律師事務(wù)所律師袁能貴說，像地震、海嘯、戰(zhàn)爭等都可以稱為不可抗力。 

    本案中合同目的是將房屋用作廠房用途，而該廠房的用途和功能并不因為被水浸泡等原因受到影響。 

    因此，合同租賃的目的仍然能夠?qū)崿F(xiàn)并實現(xiàn)合同主體各方的經(jīng)濟(jì)利益。只有當(dāng)上述不可抗力的出現(xiàn)致使房屋已經(jīng)不能作為廠房使用，導(dǎo)致訂立合同的目的落空時，任何一方當(dāng)事人才有權(quán)解除合同。