泰國曼谷房產市場投資價值分析
曼谷是
-
泰國首都和最大城市
-
中南半島最大城市
-
東南亞第二大城市
-
泰國政治、經濟中心
-
全球最受歡迎旅游城市
曼谷的經濟占泰國總量的44%,曼谷港承擔著泰國90%的外貿。曼谷旅游業(yè)十分發(fā)達,一年接待超過2000萬的旅客。曼谷擁有幾十所大學,包括泰國最好的大學——朱拉隆功大學。曼谷是國際活動中心之一,每年有多達200~300起的各種國際會議在此舉行。城內設有聯(lián)合國亞太經社總部、世界銀行、世界衛(wèi)生組織、國際勞工組織以及20多個國際機構的區(qū)域辦事處。
交通
曼谷有直飛國際國內各大城市的航班,交通及其便利。曼谷也是泰國鐵路網的中心。
人口
根據2010年人口普查,大曼谷總人口1197.1萬人,其中城市注冊人口達到980萬,人口密度為5801人/km²。
圖:上海市人口密度為3810人/km²。
曼谷是國際化大都市。長期居留的外國人中,分別有數萬日本人、歐洲人、美洲人。
感興趣的可以查看文章:泰國那么多外國人,都是過來玩的么
經濟
泰國有536家上市公司,在泰國證券交易所上市。曼谷已經成為東南亞的重要經濟支柱。
房產市場
世界500強的外資公司基本都有分公司設在曼谷,這些公司的外籍高管也是曼谷高端房產市場的租客主要來源。
曼谷自身人口過千萬,同時也集中了泰國80%以上的富裕階層,居住需求很大,而新建樓盤供應量有限,所以房產價格較高。
新建中檔公寓平均價格在30000人民幣/平方米左右。常見的一臥室公寓80萬人民幣左右,月租金大約4000元人民幣,租金回報率大約6%。
當然不同地段的房價相差較大,市中心黃金地段的房價最高可以超過6萬人民幣每平方米。
圖:曼谷公寓平均售價2008-2016第一季度/Knight Frank Thailand
曼谷土地稀缺,加上土地私有,開發(fā)和重建都很困難,市場房源越來越少,人口不斷增長,房產價格也逐年增長。
目前曼谷公寓市場仍屬于健康發(fā)展,曼谷大規(guī)模的基礎建設正在進行中,例如同時開工建設的多條地鐵線路,軌道交通建設一直到2030年才基本完成。
圖:曼谷軌道交通現(xiàn)狀圖
圖:曼谷軌道交通規(guī)劃圖
本文節(jié)選自恒服海外原創(chuàng)文章:泰國房產市場投資分析https://www.hfurther.com/informationdetail/230
了解過家具銷售管理軟件的人,可能都知道顏色管理的問題(當然那些通用進銷存除外),這個問題是家具貨品的特點引起的,同一款柜子,款式一樣但顏色不同,更要命的是可選顏色還特別多,沙發(fā)的皮色就更多了,理論上所有的皮、布可以做所有的沙發(fā)。這樣問題就來了,當建立商品檔案時該怎么建呢?各種家具銷售管理軟件中都是怎么處理的呢?
1、一物一碼
就是一種顏色一個編碼,同一款家具有十種顏色,那就建十個商品編碼。持這種觀點的人一般是IT人士、之前運行過ERP的管理人員,他們深知商品編碼的含義,理解商品編碼在軟件中的運行方式,一旦出現(xiàn)一碼多物或者一物多碼,都會給軟件運行帶來嚴重的災難。所以即便是操作麻煩,他們也會一絲不茍的去建(一定要向他們致敬)。
軟件不認識具體的商品,也不會去辨認商品的顏色,商品編碼就是軟件識別商品的身份證號碼,只要碼相同,軟件就會認為它們是同樣的無差別商品,可以相互代替。查庫存、出貨、采購都是以商品編碼作為基礎的。所以,為了區(qū)分不同顏色的商品,避免查倉錯、采購錯、出貨錯,一定要一物一碼才行。
這種觀點對不對?當然對,毫無疑問。可是有人就說了:若有1000種商品,同時有100種可選的顏色的話,那就得建10萬個商品編號;若有2000種商品呢?再多呢?而這種數量級是極有可能發(fā)生的。先不說建商品檔案時的工作量有多么巨大,就算是花大力氣全部建好了,一個龐大的商品檔案也會給軟件運行帶來極大的負擔,嚴重拖慢軟件運行的速度。為了避免這種情況,有人提出了另一種方法:
2、商品編碼+顏色碼
就是一種商品同時用兩個碼來表示,指明了商品編碼還不夠,還要再指定顏色碼才可以對應到具體的商品上去。開單時先選擇商品編碼(也叫主碼),軟件隨后彈出顏色碼(也叫輔碼),兩者相結合后就可以沒有歧義地指明一種商品了。查倉、采購等等操都一樣處理。
這種方法的優(yōu)點是避免建立大量商品檔案記錄:若有1000種商品,同時有100種可選的顏色的話,商品檔案中只建立1000條記錄,然后再建100種顏色碼就可以了,建的時候簡單,用的時候也方便,符合我們人的操作習慣,也容易理解。但是它不太符合電腦的邏輯,電腦喜歡一是一、二是二的東西,這樣的設計迎合的人,但為難了電腦。最終造成的問題就是軟件后臺代碼設計復雜,數據處理困難,相信開發(fā)這種模式的軟件的程序員深有體會,隨著用戶對業(yè)務邏輯的要求越來越高,軟件的數據處理工作越來越難。這一點可以從軟件廠商的宣傳上得到佐證:之前曾大量宣傳雙碼處理的優(yōu)越性,而近兩年已低調處理,不怎么說這個了。
那么,有沒有一種結合兩者優(yōu)點的方式呢?既讓軟件處理數據時簡單容易,同時不要建那么多的商品檔案呢?答案是肯定的:
3、按需建檔法
它結合前兩種方法的優(yōu)點,兼顧了數據處理的方便和人員操作的方便。用這種方法的軟件很少,也只有專業(yè)來家具軟件才會去研究這些,比如“易管E8家具軟件”就使用了按需建檔法。因為經過認真調查和分析,若有1000種商品,同時有100種可選的顏色的話,并不是每種商品都需要建100種顏色,實際上絕大多數情況,每種商品賣的好的顏色只有有限的幾種,建商品檔案時只建這幾種就可以了,其它顏色的等用到時再由軟件自動創(chuàng)建。
商品檔案用3個編碼來表示:一是索引號,這個是由軟件用的,一物一碼,絕不重復。實際上,軟件識別商品時就只用這一個碼,就是這個索引號。二是商品編碼,三是顏色碼。細心的讀者可能發(fā)現(xiàn)了,這實際上是把前兩種方法用到的碼全部列出來了,對的,就是這樣:索引號給電腦用,用于實現(xiàn)一物一碼,簡化后臺的數據處理;后兩種碼給人用,便于理解,同時減少初期建檔的記錄數量,也為后來自動創(chuàng)建商品檔案做準備。
當開單時,也是先選一個商品編號,若程序檢測到該商品有多有顏色可選時,就會出現(xiàn)一個顏色列表,默認會選中最常用的那個顏色,若本次定貨要的不是這個顏色,操作員可以在顏色列表中另選一個(這個操作與第2種方法(商品編碼+顏色碼)的操作一模一樣)。保存單據時,軟件若發(fā)現(xiàn)這種顏色還沒有建立商品檔案,它就會自動生成一個“索引號”,同時創(chuàng)建一條新的商品檔案。整個過程操作員是感覺不到的,他很自然地開單并保存就可以了。這樣一來,電腦用索引號,操作人員用商品編碼+顏色碼,吸取了兩者的優(yōu)點,兼顧了數據處理的方便和人員操作的方便。
每個行業(yè)的知識都是博大精深的,家具銷售行業(yè)就是如此,每天都在學習,還是覺得自己知道的太少。唯有對每個問題都認真研究,找出最合理的解決方法,我們才能不斷進步。希望我的這篇分享能夠引起我們共同的思想,不斷碰撞出思想的火花!
(感謝大家的閱讀,更多內容請搜索“易管E8家具軟件”)
大寶漆一直致力于環(huán)保涂料的研發(fā),綠色涂裝的推廣。為了解決木器涂料在家具行業(yè)生產面臨的施工問題,助推家具企業(yè)安全、環(huán)保涂裝的轉型升級。10月25日,大寶培訓團隊再次起航,走進天津美克國際家居用品股份有限公司(以下簡稱“美克家居”),為其帶來了多場環(huán)保涂裝、高效生產的技術交流盛宴。
美克家居張總經理在百忙中接待了大寶培訓團隊,就美克家居當前的涂裝生產需求和期望做了說明。他強調,綠色發(fā)展已是大勢所趨,美克家居在原材料的選擇、產品生產等重要環(huán)節(jié)中,要將“環(huán)保、安全”落實到每一個細節(jié),美克家居需要環(huán)保的大寶漆產品,也需要大寶專業(yè)培訓團隊的助力。他安排培訓團隊到家具廠實地考察,找出生產中存在的問題。
首場環(huán)保水性涂料技術交流會安排在美克家居五廠,在領導的致辭中,培訓拉開了序幕。上海大寶工程部水性專案組郭祥元老師為在座人員授課,他向美克家居員工重點介紹了大寶水性漆整體涂裝解決方案,讓在座人員了解大寶水性漆的特點、性能、優(yōu)缺點、干燥方法、工藝流程、常見水性漆涂裝漆病解決及預防措施等。在過程中,他通過展示水性漆涂裝流程,提醒美克家居同仁每道工序的施工要點與注意事項。經過此次專業(yè)培訓,美克家居五廠員工紛紛表示受益匪淺,確信自己在水性涂料涂裝會做的更好!
第二場環(huán)保PE涂料及涂裝安全應用技術交流會于26日在美克家居三廠展開,由培訓學院任昆老師與在座人員分享大寶PE涂料的知識要點。他介紹了大寶PE涂料的性能特點及漆病預防及解決。隨后。他強調了安全生產的重要性。為了提升學習氣氛,會議現(xiàn)場增加了互動提問環(huán)節(jié)。不少員工就遇到的PE施工操作的安全問題進行提問,任老師給予一一解答并給出好的預防建議。技術交流近結束時,他再次強調了PE漆涂裝操作的安全生產管理,提醒一線生產員工應該要具備安全、規(guī)范的生產意識。
27日,以天冿美克家居各廠技術骨干人員為主的環(huán)保水性涂料及涂裝應用技術討論會在美克家居三廠展開。經過近三小時的討論,雙方達成共識,認為大寶漆的環(huán)保產品、綠色涂裝工藝、專業(yè)的工程服務可滿足家具企業(yè)的生產需求,從實際解決車間生產問題。相信在以后的深入合作中,美克家居將會走的更遠更穩(wěn)。