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詳細內(nèi)容

正確選址開店成功一半

時間:2010-03-10     人氣:1038     來源:天下商機     作者:
概述:  開店,是眼下極受青睞的一種投資理財方式。的確,自己開店當老板,假如經(jīng)營狀況比較理想,不僅可使你的財產(chǎn)得到有效的保值增值,而且還能在心理上獲得一份成就感。因此眼下關(guān)注和涉足開店的人已越來越多。要開店,就不能不考慮選擇店面的問題。有關(guān)專家曾......
  開店,是眼下極受青睞的一種投資理財方式。的確,自己開店當老板,假如經(jīng)營狀況比較理想,不僅可使你的財產(chǎn)得到有效的保值增值,而且還能在心理上獲得一份成就感。因此眼下關(guān)注和涉足開店的人已越來越多。要開店,就不能不考慮選擇店面的問題。有關(guān)專家曾經(jīng)指出:找到一個理想的店面,你的開店事業(yè)也就等于成功了一半。這話一點都不為過,開店不同于辦廠開公司,以零售為主的經(jīng)營模式?jīng)Q定了其店面的選擇是至關(guān)重要的,它往往直接決定著事業(yè)的成敗。那么如何才能選好理想的店面?有開店打算的人不妨參照下列做法——

  第一步:選好地段和店面

  選擇經(jīng)營地段要把握以下幾個關(guān)鍵:

  把握“客流”就是“錢流”原則在車水馬龍、人流熙攘的熱鬧地段開店,成功的幾率往往比普通地段高出許多,因為川流不息的人潮就是潛在的客源,只要你所銷售的商品或者提供的服務(wù)能夠滿足消費者的需求,就一定會有良好的業(yè)績??土髁枯^大的地段有①城鎮(zhèn)的商業(yè)中心(即我們通常所說的“鬧市區(qū)”);②車站附近(包括火車站、長途汽車站、客運輪渡碼頭、公共汽車的起點和終點站);③醫(yī)院門口(以帶有住院部的大型醫(yī)院為佳);④學(xué)校門口;⑤人氣旺盛的旅游景點;⑥大型批發(fā)市場門口。

  利用“店多隆市”效應(yīng)我們不妨來聽一聽消費者的說法:某公司的白領(lǐng)陸小姐是鮮花消費的大戶,經(jīng)常要送花籃花束給客戶和朋友。她說,除了特別著急時有可能會就近找一家花店買花,絕大多數(shù)時候都是趕到體育場路上去買,因為那里花店多,花色品種齊全,選擇余地較大;在某高校任教的江女士每次要買服裝,也總喜歡到東坡路、武林路等服裝店密集的地方去選購,她認為店多除了款式也多之外,可以貨比三家,還起價來也比較容易。因此別擔心同業(yè)競爭,一旦同業(yè)商店越開越多,就會產(chǎn)生聚集效應(yīng),容易擴大影響,凝聚人氣,形成“××專業(yè)街”,生意必定反而比單槍匹馬更容易做。

  注意因行制宜營業(yè)地點的選擇與營業(yè)內(nèi)容及潛在客戶群息息相關(guān),各行各業(yè)均有不同的特性和消費對象,黃金地段并不就是唯一的選擇,有的店鋪開在鬧市區(qū)生意還不如開在相對偏僻一些的特定區(qū)域,例如賣油鹽醬醋的小店,開在居民區(qū)內(nèi)生意肯定要比開在鬧市區(qū)好;又如文具用品店,開在黃金地段也顯然不如開在文教區(qū)理想。所以一定要根據(jù)不同的經(jīng)營行業(yè)和項目來確定最佳的開店地點,要選擇合適的店面,并不是越熱鬧的地方越好,關(guān)鍵是要因行制宜。

  第二步:作進一步的考察

  在初步選定開店的地點后,還應(yīng)作進一步的全面考察,對相關(guān)的情況做一定的調(diào)查分析后,方能決定是否最后定點于此。主要考察以下幾方面的情況:

  店面本身的情況開音像制品店的小羅不久前從別人手里盤了一個店面下來,這個面積達15平方米的店面位于次繁華地段,每天的人流量也十分的可觀,可是租金卻非常便宜,每月只要800元,小羅以為撿到了便宜,偷偷直樂。沒想到,花了一萬多元裝修停當,隆重開張還不到一個月,一紙《拆違通知書》把他打了滿頭暈。原來,上家通過內(nèi)部關(guān)系得知店面遲早要拆,便來了個金蟬脫殼,撈了一票便溜之大吉,剩了個箍兒讓小羅來套。所以,在租店面之前,一定要對店面的情況作一番仔細的調(diào)查了解。

  房東的背景有的人急于尋找店面,就滿大街搜尋,有時還真能被他找到幾家正掛著“轉(zhuǎn)讓”字樣的店面,便迫不及待地與之談判、交付定金甚至租金。其實這種做法是極其草率的,很容易帶來一系列的后遺癥。假如你真的看中了店面,最好先從側(cè)面打聽到真正的房東(即產(chǎn)權(quán)所有者),對其背景情況基本了解,覺得可靠后再進行接觸。一般最好直接與真正的房東談,假如房東表示已將承包權(quán)出租,不愿再插手時,你再與現(xiàn)在的店主談判也不遲。另外,一旦談成功,也要注意必須正式前協(xié)議并要求到房產(chǎn)所有者那里更改租賃人姓名。

  同業(yè)競爭情況主要是經(jīng)營業(yè)績的情況、商品的價格水平??疾焱坏囟瓮惿痰甑慕?jīng)營業(yè)績,可以初步測算出租此店面可能產(chǎn)生的利潤狀況;而考察他們的商品價格水平,是為了據(jù)此確定自己今后的商品價位。這些都是十分必要的。

  客流狀況“客流”就是“錢流”,考察客流狀況,不僅能使你對今后的經(jīng)營狀況胸有成竹,而且還能為你決定今后的營銷重點提供科學(xué)的依據(jù)??土鳡顩r主要考察這些內(nèi)容:①附近的單位和住家情況,包括有多少住宅樓群、機關(guān)單位、公司、學(xué)校甚至其他店家(這些店家極有可能會成為你的??停?;②過往人群的結(jié)構(gòu)特性,包括他們的年齡、性別、職業(yè)等的結(jié)構(gòu)特性和消費習(xí)慣;③客流的淡旺季狀況。比如學(xué)校附近的店面要考慮寒暑假、機關(guān)和公司集中地段的店面就必須掌握他們的上下班時間、車站附近的店面應(yīng)摸清旅客淡旺季的規(guī)律,這些都是你設(shè)定營業(yè)時間的重要依據(jù)。

  第三步:盡快拿下看中的店面

  一旦找到理想的店面,就要當機立斷,出手迅捷,盡快拿下看中的店面,否則夜長夢多,很有可能會因你的片刻遲疑而被別人捷足先登,導(dǎo)致錯失良機。如何拿下店面?談判自然是至關(guān)重要的。

  談好房租價格對于開店來說,房租往往是最大的一塊固定成本,在與房東侃價之前,你自己心里首先應(yīng)該有一個譜,先自定一個能夠接受的最高價,這個價位必須是:①你覺得自己是有把握負擔得起的。尤其是在必須一筆付清數(shù)年租金的情況下,看看自己有沒有給付的能力;②預(yù)算一下,估計是有錢可賺的;③再向附近類似的門面打探一下,價位也是基本一致,說明是比較合理的。然后再依據(jù)這一自己設(shè)定的最高房租價格,比較房東給出的房租價格,權(quán)衡后進行侃價談判,就比較容易成功。

  談好繳付方式繳付房租有多種方式,一般最常見的有按月結(jié)算、定期繳付和一次性付清三種。假如房東除了固定的月租金外,還要根據(jù)你的經(jīng)營狀況分享一定比率的利潤的,可以采用按月結(jié)算的方法,這樣能及時結(jié)算,以免拖久了增加計算難度,雙方都會比較滿意;有的門面房定下一年或兩年的租金后,其后再要續(xù)租的話,常常要按一定的比率逐年遞增,這種情況下最理想的租金繳付方式是每半年或一年集中繳付一次,這樣一旦你有了新的店面或有轉(zhuǎn)業(yè)的意向,就不會損失保證金了;還有的店面是長期定租的,一租就是十年二十年,如果你有足夠的資金,而且看好你選定的店面,也可以一次性將十年二十年的房租全部付清,這樣既可免除門面半途被別人高價挖走之虞,也能不受漲租的影響,節(jié)約不少租金,因為從長遠看,門面的房租總體是呈上升趨勢的。

  談好附加條件與房東談判,除了談租金外,還要注意談妥有關(guān)的附加條件,這也可以使你節(jié)省不少開支。首先,你在租房前應(yīng)對店面內(nèi)現(xiàn)有的情況,包括裝修狀況、設(shè)備狀況等都了解清楚,然后通過談判,要求房東在出租前對門面房進行基本的整修,如拆除原有已報廢無法再利用的設(shè)備和裝修,對店面的房頂、地板、墻壁作基本的修繕,添置或維修水電設(shè)施等,或者要求房東承擔相應(yīng)的費用,在租金中予以抵扣??傊?,要盡量爭取節(jié)省開銷。同時,你可以通過談判要求免付押金。一些黃金地段的門面房押金也往往是比較可觀的,雖然這錢最終是要還給你的,但如果你一直經(jīng)營下去,這筆錢也就等于擱死在了那兒,對于資金緊張的創(chuàng)業(yè)者來說,這也是一個不小的“包袱”,如果談得好,完全是有可能卸掉的。另外,還可以通過談判要求延期繳付房租。盡量壓低初期的租金,待一段時間生意走上正軌后,再按標準支付,并補足前期的差款。只要你言辭懇切、入情入理地分析給房東聽,并能主動限定延期期限,有些通情達理的房東是會答應(yīng)的,這也可以為創(chuàng)業(yè)初期減輕不少經(jīng)濟負擔。

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  •   在農(nóng)資行業(yè)“決勝終端”的今天,不少企業(yè)正在加快延伸零售終端,排兵布陣搶網(wǎng)點。但零售店如何選址布點,有沒有可供遵循的章法呢?

      很多零售商都奉行一條不成文的規(guī)則,認為成功的零售店需要三個條件:地點、地點還是地點!由此可見,地點對于零售店的經(jīng)營何等重要。雖然我國的農(nóng)資零售店分散在鄉(xiāng)鎮(zhèn),不同于一般的城市零售業(yè),但在選址同樣是影響其吸引顧客能力的關(guān)鍵。

      向沃爾瑪學(xué)選址

      談到零售店選址的問題,我們不能不提到全球最大的零售業(yè)巨頭——沃爾瑪。從第一家店開始,沃爾瑪就傾向于在小城鎮(zhèn)選址開店。在很多的印象里,大型零售店一般都會在大都市里搶占黃金地段開店,而沃爾瑪卻反其道而行之,并且開一家火一家。沃爾瑪取得了世人矚目成就,很大程度上要歸功于開店選址方面獨特優(yōu)勢。沃爾瑪在進入中國之前,就對中國市場進行了長達數(shù)年深入細致的市場調(diào)查。其實早在1992年,沃爾瑪就已經(jīng)獲準進入中國,但是沃爾瑪1996年才落戶深圳,在進入中國之前它一直在對當?shù)厣倘Φ慕煌?、人口、競爭狀況和市場發(fā)展格局進行考察,以便于選擇一個好的店址。沃爾瑪在擇址方面有一個完整的流程,首先是市場調(diào)查委員會研究各潛在地點,搜集信息;其次,由一執(zhí)行小組評估經(jīng)濟上的可行性,然后由一財團評價該地點;最后,由決策委員會評審決定。調(diào)查的主要方面包括:城市結(jié)構(gòu)、交通條件、商業(yè)結(jié)構(gòu)、零售商店的種類和經(jīng)營方式、競爭的飽和度等,并且每一項都有復(fù)雜的參數(shù),以便對事先擬定的地點得出正確的判斷。有時沃爾瑪也通過發(fā)放顧客調(diào)查問卷,了解假定在某地開一個零售店,各個方向上最遠愿意到此購物的顧客分布在哪里。

      比照沃爾瑪縝密的開店選址程序,現(xiàn)階段我國的農(nóng)資零售店在選址上下的功夫還遠遠不夠。但這并不意味著我國的農(nóng)資零售商在布點時毫無章法,瞎闖亂撞,他們憑著自己多年開店摸索的經(jīng)驗,也總結(jié)出了一些實用、簡潔的選址原則和方法。

      選人氣比較濃的鄉(xiāng)鎮(zhèn)

      目前,我國的農(nóng)資零售店大多集中在鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級,而由于各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)在農(nóng)業(yè)發(fā)展水平、交通條件、商業(yè)氛圍等方面還有比較明顯的差距,造成相鄰兩個鎮(zhèn)在吸引農(nóng)民購物的能力上強弱不同。農(nóng)資零售店應(yīng)該盡量選址在人氣比較旺盛的鄉(xiāng)鎮(zhèn),鎮(zhèn)上活躍的商業(yè)交易、便利的交通等會給農(nóng)資銷售提供更多的機會。農(nóng)資零售布點不能平衡用力,在區(qū)域內(nèi)的每個鎮(zhèn)都開設(shè)網(wǎng)點。否則,不僅會分散企業(yè)的人力物力,而且還可能最終無功而返,甚至蝕本關(guān)門。山東菏澤民興農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料有限公司的李經(jīng)理說:“我們的零售店一般都在鄉(xiāng)鎮(zhèn),并且是交通比較方便的地段,并不一定非要在主街道的旁邊。另外,開店前我們還要進行市場考察,看這個鄉(xiāng)鎮(zhèn)可以覆蓋的村莊有多大的需求量,而目前鎮(zhèn)上的零售點做了多大的市場,估計剩下的市場還值不值得開店?!睋?jù)記者了解,即使某個鎮(zhèn)各種開店的基礎(chǔ)條件很優(yōu)越,有些零售商還要親自到鎮(zhèn)上的農(nóng)資零售店集中的地方觀察,他們一般會在旺季俏銷的時候守在附近“注視”整個市場的銷售情況,如果發(fā)現(xiàn)一半以上的店生意一般,那么就會慎重考慮其是否進入了。他們一般不用問卷調(diào)查,但會通過現(xiàn)場觀察和聊天的方式摸底,然后憑多年的經(jīng)驗給自己一個答案。

      選農(nóng)貿(mào)往來旺的街道

      大多數(shù)的農(nóng)資零售店都會集中在一個街道上,單門獨戶成不了“市”,自然難以成為農(nóng)民購買農(nóng)資的首選。在同一個鎮(zhèn)上,開設(shè)新店應(yīng)該選擇在鄉(xiāng)親們中形成了一定的口碑、有一定農(nóng)資經(jīng)營規(guī)模的街道上,而農(nóng)資店零星設(shè)立的街道往往隱藏著風(fēng)險。

      今年春節(jié),記者回農(nóng)村老家時,順便到所在的湖北省應(yīng)城市長江鎮(zhèn)尋找到了兒時記憶里的農(nóng)資經(jīng)營點。雖然春節(jié)期間沒有開門營業(yè),但記者仔細觀察了這條街道周圍的環(huán)境,發(fā)現(xiàn)這條街是進出該鎮(zhèn)的二條主道之一,而農(nóng)資店集中在街道入口的北面,南面約200米有漢丹鐵路線通過,西邊300米是長江埠糧站,東邊集中了農(nóng)機銷售、修理等,并且這個地方是原來供銷社的農(nóng)資供應(yīng)站,一些老墻壁上還依稀可以看到“農(nóng)業(yè)學(xué)大寨”的標語,幾十年的農(nóng)資經(jīng)營使周圍十里八村的老百姓都知道這里賣化肥、農(nóng)藥等,耕種、收獲的季節(jié),這里車水馬龍,農(nóng)貿(mào)交易十分活躍。記者問了街道旁一個開小賣部的老人,為什么這么多年了賣農(nóng)資的還是集中在這里呢?老人說:“這里種田要用的東西都有,‘雙搶’時一個平板車買齊了拖回家,而收獲時來賣完東西后還能順帶一些農(nóng)資回去,主要是方便嘛。這里又在街口上,不用擠到街道里面去?!崩先说脑捵層浾呙┤D開,這不就是現(xiàn)代零售業(yè)提到的“一站式購物”嗎?在一個街道上,經(jīng)營的品種能基本滿足農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的需求,農(nóng)民不用在這里買一點那里買一點,這樣的“一站式”街道當然是農(nóng)資零售店開設(shè)的理想地段。

      選生意火的左鄰右舍

      “開店選地方時,首先要選定農(nóng)資零售店集中的地方,然后觀察哪家的生意比較好,跟著生意比較好的門店可以增加客流量,做生意的生機就會多一些。同樣一個鎮(zhèn)上的農(nóng)資一條街,有些門店看起來生意不咋樣,店面又破破爛爛的,你就別挨著他再開店了。農(nóng)民買東西就喜歡往人多的地方湊,跟著生意好的門店多少能沾點光?!鄙蜿柦鹎飳嵽r(nóng)資有限公司副總經(jīng)理鄧濤向記者道出了他的選址“真經(jīng)”。

      “近朱者赤,近墨者黑”,生活中人們會受到親近的人影響,而做生意同樣與左鄰右舍相關(guān)聯(lián)。生意興隆的左鄰右舍確實可以增加自己門店前的客流量,但并不是說挨著他們就可以生意紅火起來。有零售商也向記者談到了他們想法,認為要沾上鄰居的光,還得在經(jīng)營的品種、品牌、方式等方面與鄰居區(qū)別開來,不能一模一樣,以此避免引發(fā)惡性競爭,導(dǎo)致兩敗俱傷。一般生意興旺的農(nóng)資零售店已經(jīng)擁有了一批忠實顧客,新靠近的零售商想分一塊“蛋糕”談何容易,但可以先借助一下旺盛的人氣,在此基礎(chǔ)上采取獨特的經(jīng)營方式,吸引新的顧客,逐漸的占有自己的市場份額。簡而言之,優(yōu)秀的左鄰右舍招來你的目標顧客,讓你離他們只有一步之遙,但能否最終成為你的顧客還得靠經(jīng)營能力。

      其實,農(nóng)資零售店的選址需要考慮的問題還很多,當?shù)剞r(nóng)民購肥習(xí)慣、店面租金等都要事先弄清的。況且,選到理想的地點只是邁出了成功的第一步,日常經(jīng)營中還有諸多問題決定農(nóng)資店的路能走多遠。 

     

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  •   不要讓臉上的“斑點”,影響顧客的“興趣”!人臉上的“斑點”與“瑕疵”,自然是影響人體印象,而店鋪的“斑點”,同樣也會影響顧客對店鋪的判斷,從而影響進入店鋪的興趣。選址的時候,要考慮到店鋪的周邊環(huán)境是否有“斑點”一樣的東西,是否影響了顧客的購物情緒。例如:很多商鋪樓上住戶存在亂扔雜物的習(xí)慣,這樣無形中,讓進出店鋪的顧客心存禁忌,有極大的不安全感。

      《40公斤藏獒從天而降;女子被砸中致頸椎骨折》,足已說明在店鋪選址中,如果忽略店鋪周邊環(huán)境,會嚴重影響銷售額?!?007年6月3日,一條至少價值40萬、重約40公斤的藏獒,從重慶楊家坪直港大道12號某商鋪樓上一躍而下,其沉重的身體剛好砸中下面路過的張女士,藏獒當場死亡,張女士頸椎骨折。據(jù)了解,張女士先在楊家坪九龍坡一院急診室接受搶救,診斷為頸椎骨折。因傷勢較重,張女士被緊急送往重醫(yī)附一院救治?!?

      店鋪選址時,還要考慮:顧客進出店鋪的方便性,如:門口臺階是否過高或過低?門口道路是否阻礙顧客的行走安全?店鋪旁邊是否有公廁、垃圾筒或不潔氣味?從臺階的廣告就能明確地知道,這家店鋪非常想更多的顧客進入,但14步的高臺階還是一定程度上讓顧客“望而卻步”。這家讓顧客“望而生畏”的店鋪,不是臺階太高,而是下行的臺階太深,雖然在臺階旁安裝了護欄,但仍給顧客產(chǎn)生嚴重的不安全感,當然,其進店率低也是可以想象的。經(jīng)過這樣有“陷阱”的店鋪,每個行人都必須小心翼翼,哪還有心思去注意經(jīng)過的店鋪里面有好東西呀!垃圾筒和公共廁所在街面也是經(jīng)常出現(xiàn)的,但如果在你所選擇的店鋪旁或門口有這么一物,可就不太能令顧客愉悅了。

      這排店面前的人行道實在是太狹窄了,橫寬1.5左右,而在這樣狹窄的通道中央還種了樹,因此,顧客要在店鋪前行走,必須側(cè)行,非常不方便。所以,更多的行人是在馬路上行色匆匆地路過,走路同時還要惦念馬路上的車流,擔心安全,對店鋪也是目不顧及了。

      店鋪選址時也需要分析店鋪的地形特點:選擇能見度高、不被周邊建筑物、廣告牌、樹木等遮擋的地點建店。馬路對面這家被大樹擋住了LOGO標的店鋪,明顯地其進店率會受到地形特點不佳的限制,銷售業(yè)績也會受到影響。

      綜上所述,選址的準確可以有效地幫助經(jīng)營成功,選址是首要也是至關(guān)重要的因素。當然,選址不但需要充分掌握技巧還是一種藝術(shù)!

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