一個店面經營成功的第一要素是選址，第二要素還是選址，第三要素仍然是選址。連鎖店籌建時，作好商團分析是必不可少的，但最終目的是為了選定適當?shù)脑O址地點。在西方國家，選址被視為開業(yè)前所需的三大主要資源之一，因為特定開設地點決定了連鎖店店可以吸引有限距離或地區(qū)內潛在顧客的多少，這也就決定了連鎖店可以獲得銷售收入的高低，從而反映出開設地點作為一種資源的價值大小。店址選擇的重要性主要表現(xiàn)在以下幾點。 

　　(1) 店址選擇是一項大的、長期性投資，關系著企業(yè)的發(fā)展前途。連鎖店的店址不管是租借的或是長期性投資，關系著企業(yè)的發(fā)展前途。一經確定，就需要投入大量的資金，去營建店鋪。當外部環(huán)境發(fā)生變化時，它不保人、財、物等經營要素可以作相應調整，因其具有長期性、固定性特點。 

　　(2) 店址是連鎖店確定經營目標和制定經營策略的重要依據(jù)不同的地區(qū)有不同的社會環(huán)境、人口狀況、地理環(huán)境、交通條件、市政規(guī)劃等特點，它們分別制約著其所在地區(qū)的顧客來源及特點和連鎖店對經營的商品、價格、促進銷售活動的選擇。 

　　(3)店址選擇是否合適，是影響連鎖店經濟效益的一個重要因素。企業(yè)的店址選擇得當，就意味著其享有“地利”優(yōu)勢。在同行業(yè)商店之間，如果在規(guī)模相當、商品構成、經營服務水平基本相同的情況下，好店址必然享有較好的經濟效益。 

　　(4) 店址選擇要堅持“方便顧客”的原則，以節(jié)省顧客的購買時間，并最大限度滿足顧客的需要，否則將失去顧客的信賴、支持，企業(yè)也就失去生存的基礎。 

　　那么，一個連鎖的店面在選址方面應具備那些條件呢？一般來講，以下三個條件與三個要素應是不可或缺的。 

　　一：優(yōu)良店址的三個條件 

　　1、未來十年以上的持續(xù)經營力 

　　店鋪選址是一項長期投資，關系著企業(yè)經營發(fā)展的前途。當外部環(huán)境發(fā)生變化時，其他經營因素都可隨之進行相應調整，以適應外部環(huán)境的變化，而店址一經確定就難以變動。因此，企業(yè)在選址時，必須具有發(fā)展的眼光，不僅要研究現(xiàn)狀，還要正確的預測未來。因為網點所在地區(qū)的狀況時刻都在變化：交通條件在改善，競爭越來越激烈，周圍環(huán)境更是在不斷變化和發(fā)展。 

　　對于一個企業(yè)來說，新選定的店址應具有一定的商業(yè)發(fā)展?jié)摿?，在該地區(qū)具有競爭優(yōu)勢，以保證在以后一定時期內都是有利可圖的。例如，日本的大榮公司憑借其連鎖集團的優(yōu)勢，利用進貨后3個月支付貨款的時間差，迅速調整各連鎖店的銷售收入，在非商業(yè)中心購買了地價較低的土地，興建商業(yè)設施及其他不動產，等到商業(yè)發(fā)展、地價升高后，賣掉地產賺取差價，商業(yè)設施則作為本公司的連鎖超市的一個網點。 


　　2、規(guī)模性的目標顧客群存在任何超市都應把滿足顧客需求作為其宗旨。每一個網點都應有一定規(guī)模的目標顧客，這是保證其經營達到一定規(guī)模的重要條件。一般的超市經營的主要是日常生活用品，受消費者購物行走距離規(guī)律的制約，消費者不大可能為一些日常生活用品而長距離的奔走。因而不大可能像大型百貨商店或者是專業(yè)大型家用電器商店那樣具有比較寬的流動顧客群體，只能主要依靠對一定規(guī)模的目標消費群體的服務，來獲得比較穩(wěn)定的銷售收入。所以，能否擁有一定規(guī)模的目標顧客，是超市店鋪選擇應考慮的重要因素之一。 

　　但是對于任何一個店鋪來說，它的目標顧客群都是經常會發(fā)生變化的。市政規(guī)劃、交通變革等都能導致顧客群的增加或減少，而這也成為預測未來顧客群的一個重要依據(jù)。例如，市政規(guī)劃在某一地興建一居民區(qū)，在居民區(qū)建立之初，居民較少，隨著居民區(qū)生活設施及其他配套設施的不斷完善和發(fā)展，居民也會日益增加，顯然，在這樣的地區(qū)設立連鎖店網點，梢費者群的增加是必然的。象新建車站、碼頭、地鐵出口、旅游景點、公共指示設施等均能增加消費者群。無疑，在進行未采消費者群的測定時，必須考慮到這些外部環(huán)境的變化。 

　　3、進出暢通的道路 

　　優(yōu)良店址的一個必備條件就是進出暢通的道路。道路的暢通不僅影響商品的安全性，而且影響商晶的運達時間和運輸費用。一般來說，要求與店鋪有關的街道交通方便、道路寬闊、車輛進出自由，且店鋪附近最好有車站。因為網點設在幾個車站的交匯點附近，往往能吸引大量顧客前往進行購物。另外，店鋪前擁有一個 大的停車場，往往可以吸引遠距離的顧客，擴大自己的商圈范圍，特別是對于大型綜合超市或倉儲式商場而言尤為重要。 

　　二：優(yōu)良店址的三個要素 

　　1、足量戶數(shù)和人口數(shù)的支持 

　　企業(yè)必須了解其商圈范圍內的中心圈、次級露和邊緣圈內各自居民或特定目標公眾的數(shù)量和收入程度、職業(yè)分布、消費特點與偏好，以及到城市購買商品的附近農村地區(qū)顧客數(shù)量和收入水平，通過對這些情況的了解，可以對顧客的數(shù)量和質量有個較為準確的認識。一個選址優(yōu)良的店鋪必然擁有一批穩(wěn)定的目標顧客，這就要求在其商圃范圍內擁有足夠多的戶數(shù)和人口數(shù)。許多店鋪設在有較強購買力，人口密度大的地區(qū)，其中一個重要原因，就是為了保證周圍有持續(xù)旺盛的購買力。 

　　2、良好的道路與交通條件 

　　只有在交通方便的地方設立店鋪，才能給消費者提供方便，吸引更多的顧客。因此，企業(yè)必須調查城市內區(qū)域間的交通條件及區(qū)域內的交通條件，對商圈的交通網絡進行分析。 

　　另外，要注意城市規(guī)劃對交通設施的影響。如街道開發(fā)計劃、道路拓寬計劃、地鐵、輕軌、高速、高架公路建設計魁、區(qū)域開發(fā)規(guī)劃等等，都對未來的交通條件產生影響，從而影響該店鋪的顧客群。企業(yè)必須及時捕捉、準確把握其發(fā)展動態(tài)。 

　　3、賣場面積的合理確定  

　　對于超級市插賣插面積的確定可以根據(jù)預估的銷售額指標來確定。除此之外，還要注意其他因素的制約影響。例如，超市店鋪所在的城市、地區(qū)的經濟發(fā)展水平、居民的收入與消費水平；超市店鋪所處的具體商業(yè)地段的優(yōu)劣；營業(yè)場所的租金高低；平均單位面積所能接待的平均顧客量；銷售額和利潤額的大小等。要在綜合考慮以上各因素的前提下，合理確定賣場面積。

    常有創(chuàng)業(yè)者抱怨，項目確定了，資金到位了，合作人找好了，萬事具備，只欠落實店鋪這股“東風”了。特別對初次開店的創(chuàng)業(yè)者來說，要在短時間內找到地段、租金等各方面都合適的店鋪，真是難上加難。那么，如何尋找創(chuàng)業(yè)的“黃金寶地”？下面來聽聽對店鋪選擇頗有研究的上海全明經濟技術有限公司董事長姚允濤的建議。 

　　八大區(qū)域尋找創(chuàng)業(yè)方向 

　　姚允濤分析認為，從去年的情況看，上海地區(qū)商鋪供應量增幅達1倍以上，但市場需求增速更快，導致空置率下降，租金不斷上揚，特別是市中心區(qū)域，預計今年商鋪市場將繼續(xù)這樣的走勢。在這種情況下，創(chuàng)業(yè)者尋找店鋪最好避開鬧市區(qū)，選擇一些初具規(guī)模但尚未形成熱點區(qū)域，這樣才能有效降低創(chuàng)業(yè)成本，走穩(wěn)關鍵的第一步。 

　　創(chuàng)業(yè)園區(qū)：這是為創(chuàng)業(yè)者度身定制的創(chuàng)業(yè)場所，配套設施齊全，還有政府優(yōu)惠政策支持。上?，F(xiàn)有不少創(chuàng)業(yè)園區(qū)，如普陀區(qū)網上創(chuàng)業(yè)園、長寧區(qū)加工工業(yè)創(chuàng)業(yè)園、楊浦區(qū)五角場高科技創(chuàng)業(yè)園、黃浦區(qū)珠寶鉆石創(chuàng)業(yè)園、長寧區(qū)青年科技園區(qū)等。這些創(chuàng)業(yè)園的定位各不相同，創(chuàng)業(yè)者可根據(jù)自己的創(chuàng)業(yè)方向選擇。 

    大學園區(qū)：最近幾年，市區(qū)大學向郊區(qū)分散，松江、南匯、閔行、寶山等地的大學城初具規(guī)模。隨著學生的大批進入，這些大學城及其周邊區(qū)域充滿了商機。此外，市區(qū)的五角場地區(qū)聚集著復旦、同濟等一批名校，也是不錯的創(chuàng)業(yè)之地。 

　　城鎮(zhèn)商業(yè)中心：根據(jù)上海一市九鎮(zhèn)的開發(fā)計劃，城鎮(zhèn)配套商業(yè)蘊藏著豐富的商機。因此，寶山羅店、新江灣城、嘉定安亭、閔行七寶、松江新城、松江九亭、環(huán)淀山湖地區(qū)、南匯洋山等地都極具發(fā)展?jié)摿Α?nbsp;

　　國際化居住區(qū)：上?，F(xiàn)已經形成了古北、龍柏、碧云、聯(lián)洋、濱江等一批涉外高級住宅區(qū)，對有意涉足高層次服務領域的創(chuàng)業(yè)者來說，這些地區(qū)都有著諸多的商機。 

　　平價房開發(fā)區(qū)：普陀真如地區(qū)、徐匯古美地區(qū)、浦東三林地區(qū)等平價房、動遷房集中區(qū)域，近年來由于居民不斷遷入而成為新的人口聚集地，在日常生活服務、零售、餐飲、教育等領域，為創(chuàng)業(yè)者提供了大量的機會。 

　　街道商鋪：各區(qū)街道有不少物業(yè)閑置房，其實也是不錯的創(chuàng)業(yè)場所，租金低廉，特別適合從事社區(qū)服務項目的創(chuàng)業(yè)者。 

　　大型開發(fā)區(qū)：嘉定汽車城、漕河涇高新技術開發(fā)區(qū)、外高橋保稅區(qū)等大型開發(fā)區(qū)，雖然這些開發(fā)區(qū)的商鋪市場尚未形成氣候，但從今后的趨勢看，具有一定的發(fā)展?jié)摿Α?nbsp;

　　新興商鋪市場：綠地商鋪、社區(qū)商鋪、地鐵商鋪、步行街商鋪等各類新興商鋪，配套設施齊全，消費群體成熟，但租金相對較貴。 

　  三大途徑獲得專業(yè)信息 

　　很多創(chuàng)業(yè)者都習慣穿街走巷地尋找店鋪，費時費力，而且效率較低。姚允濤為創(chuàng)業(yè)者提供了以下三條獲取店鋪信息的有效途徑： 

　　一、充分利用政府創(chuàng)業(yè)指導部門的服務。上海開業(yè)指導中心，各市、區(qū)就業(yè)促進中心等部門都提供免費的創(chuàng)業(yè)指導服務，包括如何選擇創(chuàng)業(yè)場所。 

　　二、委托專業(yè)的房產中介機構。上海凱旋路3131號有一家專門從事商鋪買賣租賃的公司，與住房中介機構相比，能提供針對性更強的信息。 

　　三、登陸商鋪租賃專業(yè)網站。如今有不少商鋪租賃網站，信息豐富，搜索方便。此外，參加房地產交易會也能獲得大量的商鋪信息。 

　　四大技巧落實創(chuàng)業(yè)場所 

　　對創(chuàng)業(yè)者來說，雖然只是租個店鋪，但其實就像買房子一樣麻煩，有時候甚至更為繁瑣，需要技巧性地處理地段選擇、租金洽談、合同簽定等諸多問題，而這些都會影響創(chuàng)業(yè)的成敗。姚允濤為正在尋找店鋪的創(chuàng)業(yè)者提出以下幾點建議： 

　　有的放矢選店鋪。創(chuàng)業(yè)者應根據(jù)創(chuàng)業(yè)項目的特性和上海的區(qū)域特色來確定商鋪落點，如涉足服務領域的一般應選在居民區(qū)，涉足餐飲行業(yè)應選在人流密集地區(qū)，這樣才能保證一定的消費客流。 

　　由下至上談租金：許多創(chuàng)業(yè)者習慣根據(jù)店鋪業(yè)主開出的價格由上至下砍價，結果被別人牽著鼻子走。最佳的做法是，在充分了解市場行情的基礎上預先設定租金上下限，然后從最低心理價位談起，這樣有利于擠出價格“水份”。 

　　不宜選擇轉租店鋪：如今市場上有不少二次轉租甚至三次轉租的店鋪，這些店鋪在原價上加了多次轉租利潤，因此價格比同類商鋪高出很多，建議初次創(chuàng)業(yè)者謹慎選擇。 

　　租賃期限越長越好。在店鋪租金行情不斷上漲的形勢下，租賃期限越長越好，否則將不利于控制預算，無形中加大了創(chuàng)業(yè)風險。