常有創(chuàng)業(yè)者抱怨，項(xiàng)目確定了，資金到位了，合作人找好了，萬(wàn)事具備，只欠落實(shí)店鋪這股“東風(fēng)”了。特別對(duì)初次開(kāi)店的創(chuàng)業(yè)者來(lái)說(shuō)，要在短時(shí)間內(nèi)找到地段、租金等各方面都合適的店鋪，真是難上加難。那么，如何尋找創(chuàng)業(yè)的“黃金寶地”？下面來(lái)聽(tīng)聽(tīng)對(duì)店鋪選擇頗有研究的上海全明經(jīng)濟(jì)技術(shù)有限公司董事長(zhǎng)姚允濤的建議。 

　　八大區(qū)域?qū)ふ覄?chuàng)業(yè)方向 

　　姚允濤分析認(rèn)為，從去年的情況看，上海地區(qū)商鋪供應(yīng)量增幅達(dá)1倍以上，但市場(chǎng)需求增速更快，導(dǎo)致空置率下降，租金不斷上揚(yáng)，特別是市中心區(qū)域，預(yù)計(jì)今年商鋪市場(chǎng)將繼續(xù)這樣的走勢(shì)。在這種情況下，創(chuàng)業(yè)者尋找店鋪?zhàn)詈帽荛_(kāi)鬧市區(qū)，選擇一些初具規(guī)模但尚未形成熱點(diǎn)區(qū)域，這樣才能有效降低創(chuàng)業(yè)成本，走穩(wěn)關(guān)鍵的第一步。 

　　創(chuàng)業(yè)園區(qū)：這是為創(chuàng)業(yè)者度身定制的創(chuàng)業(yè)場(chǎng)所，配套設(shè)施齊全，還有政府優(yōu)惠政策支持。上?，F(xiàn)有不少創(chuàng)業(yè)園區(qū)，如普陀區(qū)網(wǎng)上創(chuàng)業(yè)園、長(zhǎng)寧區(qū)加工工業(yè)創(chuàng)業(yè)園、楊浦區(qū)五角場(chǎng)高科技創(chuàng)業(yè)園、黃浦區(qū)珠寶鉆石創(chuàng)業(yè)園、長(zhǎng)寧區(qū)青年科技園區(qū)等。這些創(chuàng)業(yè)園的定位各不相同，創(chuàng)業(yè)者可根據(jù)自己的創(chuàng)業(yè)方向選擇。 

    大學(xué)園區(qū)：最近幾年，市區(qū)大學(xué)向郊區(qū)分散，松江、南匯、閔行、寶山等地的大學(xué)城初具規(guī)模。隨著學(xué)生的大批進(jìn)入，這些大學(xué)城及其周邊區(qū)域充滿了商機(jī)。此外，市區(qū)的五角場(chǎng)地區(qū)聚集著復(fù)旦、同濟(jì)等一批名校，也是不錯(cuò)的創(chuàng)業(yè)之地。 

　　城鎮(zhèn)商業(yè)中心：根據(jù)上海一市九鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，城鎮(zhèn)配套商業(yè)蘊(yùn)藏著豐富的商機(jī)。因此，寶山羅店、新江灣城、嘉定安亭、閔行七寶、松江新城、松江九亭、環(huán)淀山湖地區(qū)、南匯洋山等地都極具發(fā)展?jié)摿Α?nbsp;

　　國(guó)際化居住區(qū)：上?，F(xiàn)已經(jīng)形成了古北、龍柏、碧云、聯(lián)洋、濱江等一批涉外高級(jí)住宅區(qū)，對(duì)有意涉足高層次服務(wù)領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)者來(lái)說(shuō)，這些地區(qū)都有著諸多的商機(jī)。 

　　平價(jià)房開(kāi)發(fā)區(qū)：普陀真如地區(qū)、徐匯古美地區(qū)、浦東三林地區(qū)等平價(jià)房、動(dòng)遷房集中區(qū)域，近年來(lái)由于居民不斷遷入而成為新的人口聚集地，在日常生活服務(wù)、零售、餐飲、教育等領(lǐng)域，為創(chuàng)業(yè)者提供了大量的機(jī)會(huì)。 

　　街道商鋪：各區(qū)街道有不少物業(yè)閑置房，其實(shí)也是不錯(cuò)的創(chuàng)業(yè)場(chǎng)所，租金低廉，特別適合從事社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目的創(chuàng)業(yè)者。 

　　大型開(kāi)發(fā)區(qū)：嘉定汽車城、漕河涇高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、外高橋保稅區(qū)等大型開(kāi)發(fā)區(qū)，雖然這些開(kāi)發(fā)區(qū)的商鋪市場(chǎng)尚未形成氣候，但從今后的趨勢(shì)看，具有一定的發(fā)展?jié)摿Α?nbsp;

　　新興商鋪市場(chǎng)：綠地商鋪、社區(qū)商鋪、地鐵商鋪、步行街商鋪等各類新興商鋪，配套設(shè)施齊全，消費(fèi)群體成熟，但租金相對(duì)較貴。 

　  三大途徑獲得專業(yè)信息 

　　很多創(chuàng)業(yè)者都習(xí)慣穿街走巷地尋找店鋪，費(fèi)時(shí)費(fèi)力，而且效率較低。姚允濤為創(chuàng)業(yè)者提供了以下三條獲取店鋪信息的有效途徑： 

　　一、充分利用政府創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)部門的服務(wù)。上海開(kāi)業(yè)指導(dǎo)中心，各市、區(qū)就業(yè)促進(jìn)中心等部門都提供免費(fèi)的創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)服務(wù)，包括如何選擇創(chuàng)業(yè)場(chǎng)所。 

　　二、委托專業(yè)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。上海凱旋路3131號(hào)有一家專門從事商鋪買賣租賃的公司，與住房中介機(jī)構(gòu)相比，能提供針對(duì)性更強(qiáng)的信息。 

　　三、登陸商鋪?zhàn)赓U專業(yè)網(wǎng)站。如今有不少商鋪?zhàn)赓U網(wǎng)站，信息豐富，搜索方便。此外，參加房地產(chǎn)交易會(huì)也能獲得大量的商鋪信息。 

　　四大技巧落實(shí)創(chuàng)業(yè)場(chǎng)所 

　　對(duì)創(chuàng)業(yè)者來(lái)說(shuō)，雖然只是租個(gè)店鋪，但其實(shí)就像買房子一樣麻煩，有時(shí)候甚至更為繁瑣，需要技巧性地處理地段選擇、租金洽談、合同簽定等諸多問(wèn)題，而這些都會(huì)影響創(chuàng)業(yè)的成敗。姚允濤為正在尋找店鋪的創(chuàng)業(yè)者提出以下幾點(diǎn)建議： 

　　有的放矢選店鋪。創(chuàng)業(yè)者應(yīng)根據(jù)創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目的特性和上海的區(qū)域特色來(lái)確定商鋪落點(diǎn)，如涉足服務(wù)領(lǐng)域的一般應(yīng)選在居民區(qū)，涉足餐飲行業(yè)應(yīng)選在人流密集地區(qū)，這樣才能保證一定的消費(fèi)客流。 

　　由下至上談租金：許多創(chuàng)業(yè)者習(xí)慣根據(jù)店鋪業(yè)主開(kāi)出的價(jià)格由上至下砍價(jià)，結(jié)果被別人牽著鼻子走。最佳的做法是，在充分了解市場(chǎng)行情的基礎(chǔ)上預(yù)先設(shè)定租金上下限，然后從最低心理價(jià)位談起，這樣有利于擠出價(jià)格“水份”。 

　　不宜選擇轉(zhuǎn)租店鋪：如今市場(chǎng)上有不少二次轉(zhuǎn)租甚至三次轉(zhuǎn)租的店鋪，這些店鋪在原價(jià)上加了多次轉(zhuǎn)租利潤(rùn)，因此價(jià)格比同類商鋪高出很多，建議初次創(chuàng)業(yè)者謹(jǐn)慎選擇。 

　　租賃期限越長(zhǎng)越好。在店鋪?zhàn)饨鹦星椴粩嗌蠞q的形勢(shì)下，租賃期限越長(zhǎng)越好，否則將不利于控制預(yù)算，無(wú)形中加大了創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。 

    對(duì)于銷售人員來(lái)說(shuō)，如何把產(chǎn)品或服務(wù)迅速銷售出去，這是再重要不過(guò)的事情了。銷售人員的工作性質(zhì)決定了要與客戶緊密接觸，要做好銷售工作，就必須做到能準(zhǔn)確識(shí)別客戶的溝通風(fēng)格，然后根據(jù)不同的情境，與客戶展開(kāi)靈活的、有效的銷售溝通。 

    從本質(zhì)上講，銷售人員的銷售過(guò)程就是一個(gè)有效溝通的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程包含有目的地提供信息、講解、說(shuō)明或演示，不斷地進(jìn)行引導(dǎo)、說(shuō)服和認(rèn)同以及這些環(huán)節(jié)中的交互反饋等。由此可見(jiàn)，溝通是一個(gè)雙向互動(dòng)的過(guò)程，不僅包括說(shuō)，而且也包括聽(tīng)。 

    事實(shí)上，銷售人員銷售過(guò)程中的“傾聽(tīng)”可能比單純的“演講式”的產(chǎn)品介紹更為重要。有效的傾聽(tīng)需要調(diào)動(dòng)銷售人員的感官去參與：通過(guò)眼睛去觀察，通過(guò)心靈去感受，通過(guò)大腦去思考，通過(guò)嘴去提問(wèn)。有效的溝通使銷售人員不僅可以全面了解客戶的需要，而且可以發(fā)現(xiàn)客戶潛在的需求，幫助客戶找到解決問(wèn)題的合適方案。更為重要的是，有效的溝通還可以在銷售人員和客戶之間建立起信任的關(guān)系，這對(duì)于建立長(zhǎng)期合作關(guān)系，提高客戶的忠誠(chéng)度等具有重要作用。 

    溝通過(guò)程 

    有效的銷售溝通過(guò)程是銷售人員與客戶之間的雙向互動(dòng)過(guò)程。嚴(yán)格意義上說(shuō)，所謂銷售溝通，就是指使用語(yǔ)言、文字、符號(hào)或手勢(shì)、表情等表現(xiàn)形式，對(duì)產(chǎn)品或服務(wù)的銷售進(jìn)行解釋、說(shuō)明或演示，以促使溝通雙方對(duì)溝通的內(nèi)容擁有共同的理解、認(rèn)識(shí)或認(rèn)同的過(guò)程。由此可知，銷售溝通過(guò)程就是銷售人員與客戶之間相互交換信息以達(dá)成共享、共識(shí)的一個(gè)過(guò)程 

    。因此，銷售溝通過(guò)程涉及到信息的發(fā)送者(銷售人員或客戶)和信息的接收者(客戶或銷售人員)以及對(duì)溝通內(nèi)容進(jìn)行的編碼(把欲傳達(dá)的意思用語(yǔ)言或非語(yǔ)言的形式表達(dá)出來(lái))、解碼(對(duì)用語(yǔ)言或非語(yǔ)言傳達(dá)的內(nèi)容的理解)和噪音(影響溝通雙方對(duì)溝通內(nèi)容達(dá)成一致認(rèn)識(shí)或理解的內(nèi)、外部因素)等環(huán)節(jié)。 

    具體地說(shuō)，在銷售溝通過(guò)程中，信息的發(fā)送者和接收者就是銷售人員和客戶，他們隨著銷售溝通過(guò)程的信息交互，不斷地在發(fā)送者和接收者的角色之間轉(zhuǎn)換。而信息的發(fā)送與接收又直接牽涉到銷售人員和客戶的感官，比如視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)、觸覺(jué)、嗅覺(jué)與味覺(jué)等器官。 

    銷售溝通過(guò)程中的編碼是指銷售人員和客戶把自己的思想、觀點(diǎn)、意見(jiàn)、情感等信息根據(jù)一定的規(guī)則“翻譯”成可以傳送的信號(hào)。編碼是銷售溝通中信息交流和人際交往中極其重要的環(huán)節(jié)。而信息的解碼，則恰好是信息編碼的逆過(guò)程，就是對(duì)傳送過(guò)來(lái)的語(yǔ)言或非語(yǔ)言的信息進(jìn)行分析、識(shí)別和理解等，進(jìn)而通過(guò)語(yǔ)言或非語(yǔ)言的手段進(jìn)行反饋：質(zhì)疑、知曉、反對(duì)或認(rèn)同等。 

    此外，銷售溝通過(guò)程中還涉及到信息傳送的媒介，稱為通道或載體。比如，通過(guò)語(yǔ)言的溝通，傳送通道或載體就是空氣，或輔助溝通的其他物件，比如電腦、網(wǎng)絡(luò)等。信息溝通過(guò)程中，不可避免地會(huì)涉及到噪音，包括現(xiàn)實(shí)的和抽象的噪音兩大類。事實(shí)上，噪音無(wú)處不在，比如，在電腦城的柜臺(tái)前討價(jià)還價(jià)，臨近的柜臺(tái)音響很大，就會(huì)對(duì)溝通造成干擾，這是現(xiàn)實(shí)的噪音;溝通雙方的情緒狀態(tài)、個(gè)性特點(diǎn)、文化背景、心理素質(zhì)、價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)等也是影響有效溝通的“噪音”因素，這是抽象的噪音。 

    溝通風(fēng)格 

    溝通風(fēng)格是人們外在行為的一種綜合性體現(xiàn)。
溝通風(fēng)格受到兩個(gè)基本要素，即控制性和敏感性的影響?？刂菩苑从沉藗€(gè)人的行為在他人眼中顯示出來(lái)的堅(jiān)強(qiáng)有力與始終如一;而敏感性則反映了個(gè)人的行為在他人眼中顯示出來(lái)的個(gè)人情感或關(guān)心他人的程度。依據(jù)控制性和敏感性進(jìn)行二維劃分，就形成了四種典型的溝通風(fēng)格，如圖1、表1所示。 
    研究表明，沒(méi)有一種溝通風(fēng)格在引導(dǎo)人們走向成功的過(guò)程中占據(jù)著主導(dǎo)地位。也就是說(shuō)，人們無(wú)須為自己的溝通風(fēng)格感到擔(dān)憂，任何一種溝通風(fēng)格都可以有助于成功。人們需要做的就是了解每種溝通風(fēng)格的優(yōu)劣勢(shì)，并識(shí)別與之溝通的客戶的溝通風(fēng)格，然后揚(yáng)長(zhǎng)避短地與客戶進(jìn)行溝通。進(jìn)一步研究發(fā)現(xiàn)，溝通風(fēng)格與人們的個(gè)性、價(jià)值觀、認(rèn)知水平、文化背景、社會(huì)階層等因素緊密相關(guān)，并且在長(zhǎng)期的社會(huì)生活過(guò)程中沉淀為一種習(xí)慣性行為。 

    事實(shí)上，每一種溝通風(fēng)格都有其潛在的動(dòng)力，若要持續(xù)保持并不斷開(kāi)發(fā)，需要精心地培育;反之，每一種溝通風(fēng)格也有其潛在的阻力，若想獲得成功，就必須減輕或有效避免。實(shí)踐表明，有效的做法是不輕易改變自己的溝通風(fēng)格，但在溝通的過(guò)程中可以適度地調(diào)整自己的溝通風(fēng)格，向你的溝通對(duì)象靠攏。 

    作為優(yōu)秀的銷售人員，不僅要熟知自己的溝通風(fēng)格，更為重要的是必須能夠在與客戶溝通之初迅速地識(shí)別出客戶的溝通風(fēng)格，然后靈活地、有針對(duì)性地與之展開(kāi)行之有效的銷售溝通。事實(shí)上，人們的溝通風(fēng)格可以從不同的角度去識(shí)別，優(yōu)秀的銷售人員總是能夠通過(guò)察言觀色、旁敲側(cè)擊等手段迅速地判斷出客戶的溝通風(fēng)格。表2列舉了四種典型溝通風(fēng)格的現(xiàn)實(shí)表現(xiàn)及優(yōu)劣勢(shì)。掌握各種溝通風(fēng)格的現(xiàn)實(shí)表現(xiàn)對(duì)于銷售人員有效識(shí)別、辨認(rèn)客戶的溝通風(fēng)格，促進(jìn)銷售業(yè)績(jī)具有莫大的幫助。 

    對(duì)于優(yōu)秀的銷售人員來(lái)說(shuō)，識(shí)別、辨認(rèn)客戶的溝通風(fēng)格僅僅是其與客戶展開(kāi)有效溝通的先決條件。真正的銷售溝通過(guò)程能否做到有效，能否通過(guò)溝通實(shí)現(xiàn)銷售，完成交易，還取決于銷售人員在溝通過(guò)程中的靈活應(yīng)對(duì)措施。表3列舉了不同溝通風(fēng)格的銷售人員針對(duì)不同溝通風(fēng)格的客戶的應(yīng)對(duì)措施。熟練掌握這些應(yīng)對(duì)措施，對(duì)于銷售人員提高銷售效率，提升銷售業(yè)績(jī)具有實(shí)戰(zhàn)價(jià)值。 

    盡管銷售過(guò)程中的溝通千變?nèi)f化，眼花繚亂，但只要銷售人員和客戶雙方僅僅把握一個(gè)溝通的核心，即達(dá)成一致，促成交易;同時(shí)在溝通的形式和風(fēng)格上把握盡量匹配的原則，就容易取得銷售溝通中的成功! 

    為了提升銷售業(yè)績(jī)，就有必要加強(qiáng)銷售溝通，因而也就有必要降低心理習(xí)慣性防衛(wèi)。作為優(yōu)秀的銷售人員，必須懂得在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候順應(yīng)客戶的溝通風(fēng)格;為了順應(yīng)客戶的溝通風(fēng)格，銷售人員首先必須調(diào)整自己的溝通風(fēng)格。不過(guò)需要指出，這里的調(diào)整風(fēng)格，既不是違心順從，也不是耍滑頭欺騙他人，而是在圍繞促成銷售的核心原則下的靈活應(yīng)對(duì)。 

    概括地說(shuō)，銷售人員調(diào)整溝通風(fēng)格的原則與技巧有： 

    1.感同身受，即站在客戶對(duì)方的立場(chǎng)上來(lái)考慮問(wèn)題，也就是“同理心”，將心比心地?fù)Q位思考，同時(shí)不斷地降低自己習(xí)慣性防衛(wèi)的程度。 

    2.高瞻遠(yuǎn)矚，即具有前瞻性與創(chuàng)造性，為了加強(qiáng)溝通有效性，必須不斷學(xué)習(xí)與持續(xù)進(jìn)步。 

    3.隨機(jī)應(yīng)變，即根據(jù)不同的溝通情境與溝通對(duì)象，采取不同的對(duì)策，正可謂“該出手時(shí)就出手。” 

    4.自我超越，即不僅要對(duì)自我的溝通風(fēng)格及其行為有清楚的認(rèn)識(shí)，而且還要不斷反思、評(píng)估并靈活調(diào)整自己的溝通風(fēng)格，不斷適應(yīng)風(fēng)云變幻的“溝通”場(chǎng)景。