店鋪經營的好壞，店址起一定的作用。選擇好的店鋪地點，就相當于成功了一半。好的店址都有一些共同的特點，總結出來黃金店址有以下幾點：

這種地區(qū)一般也是商業(yè)中心、鬧市區(qū)，商業(yè)活動頻繁頻繁，則營業(yè)額必然較高。這樣的店址就是所謂“寸金之地”。在這類地區(qū)，物流快，對于服飾業(yè)來說，服飾的滸趨勢很快，如果商品流動慢，則有可能在服飾沒賣出去前就過時了，所以商業(yè)活動頻繁的地區(qū)對服飾店店址的選擇來說是絕佳的地點。

在居民區(qū)附近開店，人口比較集中，人口密度較高，則人們云店里的頻率相對高，生意好做。在這類地區(qū)，各年齡層和社會階層的人都有。則對于賣產哪種款式或類型的服飾的選擇比較容易，都會有較多的顧客。而且，由于人口的流動量一直都很大，容易了解每天的銷售額，因此銷售額不會驟起驟落，可以保證店鋪穩(wěn)定而豐厚的收入。

店鋪處在這類街道上，客流量大，光顧店鋪的顧客就相對多。但要考慮街道哪邊客流量大，還有一些地形或效通的影響，以選擇最優(yōu)地點。對于一些客流量多，但是因為是交通要道，客流都是上下班的地方，則不是服飾店地址的很好選擇。

要交通便利，顧客才愿意光顧，愿意坐車去。一般來說，附近有汽車站，或者顧客可以步行不到20分鐘的路程可到達的店鋪是最優(yōu)的。

如在劇院、電影院等娛樂場所附近，有時會吸引那些休閑娛樂的人到店里閑逛，就有許多人會買。服飾的流行快，樣式多，只要能購進獨特款式哐流行的服飾，人們就會習在別的地方買不到而買下它。而且來這類娛樂場所的大都是年輕人，他們追求時尚的心理很強，所以，在這些地方開一家時尚的服飾店，會吸引大批追趕潮流的年輕顧客。

　　選擇對的商鋪，不需要太多經驗和專業(yè)。只要你了解這個城市，知道你所要投資區(qū)域的消費群體和主要業(yè)態(tài)，只需通過簡單的計算就能甄別出值得投資的商鋪。

　　大前提：正確的位置

　　“位置、位置、還是位置”，這是中原地產商業(yè)部總監(jiān)楊廣安提出的選擇商鋪的首要標準，進一步解讀成“所選城市在全國的地位、所選區(qū)域在城市中的位置、單個項目在區(qū)域中的位置”。而只有零售業(yè)蓬勃的城市，商鋪才值得投資。

　　與商場里的商鋪相比，臨街商鋪無疑更具優(yōu)勢，它意味著擁有更多客流。反之，商城里的商鋪則更多地依賴發(fā)展商的規(guī)劃和管理能力，設計和管理上的失誤都會直接影響商鋪的投資價值。

　　很多消費者存在一個誤區(qū)，認為越靠近城中心位置越好，事實卻并非如此。位于南二環(huán)邊的某大型商業(yè)項目，因為遲遲沒有代理行愿意接手，已改做他用。原來代理行經過測算，該地區(qū)的日?？土髁恐挥?萬人，無法支撐起20萬平米的商業(yè)體量?！澳铣窍M水平相對偏低、東南二環(huán)的道路設計將人流和車流分離，又靠近新世界商圈，一時間很難與之在區(qū)域的影響力抗衡，這幾個因素決定了這個位置做商業(yè)的先天劣勢。”

　　兩廣路上的大都會街也是個鮮明的例子，臨著城市快速路讓人群不便在此停留，商街門前也沒有行人步行的空間，客流的缺乏使這一帶的商鋪空置率居高不下。楊廣安說，地理上的好位置不是絕對的，還要考慮其能否留住客群，畢竟，“消費群體的存在才決定了商鋪價值?！?

　　主流消費決定商業(yè)業(yè)態(tài)

　　為什么LV等世界頂級品牌的旗艦店選擇開在國貿而不是王府井大街？答案很簡單：王府井的主流消費是旅游消費，消費群體是全國各地來京旅游的人們，整體消費力偏低，而國貿是全北京跨國企業(yè)集中度最高的地區(qū)，它的消費群體主要由CBD白領精英組成，高檔次的品牌商業(yè)自然成為主流。

　　楊廣安認為，雖然好的地段是商業(yè)成功的絕對前提，但盲目相信地段而忽略了其對應的消費群體，也是選擇商鋪的大忌。巨庫的失敗就是商業(yè)地產的經典案例。地處安定門老城區(qū)，區(qū)域的業(yè)態(tài)都偏向保守，巨庫卻將目標客戶定位于年輕、時尚的客群，結果敗走麥城。

　　其實判斷標準很簡單，投資者本身也是最普通的消費者，你買東西會去什么地方，你的消費習慣是怎樣的，這些可以自己回答的問題實際上也傳達了一個真實信息，即和你同一年齡層，同一文化背景的人群的消費習慣。比如年輕人逛街喜歡去西單，白領階層偏向于東方廣場、新東安……同理，用這種方式再來看處于不同年齡不同階層的親戚朋友的消費習慣，就能做出理智的判斷?！傲私饬艘粋€地區(qū)的核心消費習慣，就能推測出這個地區(qū)的主流業(yè)態(tài)是什么，而不是盲目相信某個項目的開發(fā)商告訴你將有什么業(yè)態(tài)進駐?！?

　　簡單計算回報率

　　評判商鋪投資的最重要指標莫過于投資回報率，而它的算法并不深奧。楊廣安介紹，能否實現(xiàn)發(fā)展商預期的投資回報率，只需要把幾個環(huán)節(jié)串連起來進行計算。

　　先選好地段，在理解了這個區(qū)域的主流消費群體之后，判斷區(qū)域的主要業(yè)態(tài)，再回過頭來看一個商鋪的價格，按12年收回成本來計算租金，看看這樣的租金水平對應的業(yè)態(tài)能否承受，如果租金價格不能為區(qū)域的主流業(yè)態(tài)所接受，那么很可能造成鋪位空置，投資回報自然無從談起。

　　“幫商鋪的承租人算算賬，租金、水電、經營成本這些基本的成本要多少錢，推算他能承受的租金，看和發(fā)展商告訴你的租金水平是否吻合。”只要是街鋪就有升值的空間，但選擇的依據(jù)是，承租人的賬能不能算得過來，這決定了商鋪投資者的投資和回報能否成正比。

　　要自然增值，更要投資回報

　　目前國內可選擇的投資產品種類太少，而與股票、期貨等需要一定專業(yè)的金融投資品相比，物業(yè)投資更符合人們“保值”的投資取向?！翱墒恰Ｖ怠⒉灰馕吨啼佂顿Y的成功”,因為達不到穩(wěn)定的投資回報的商鋪投資雖然贏了地段，但損失了機會成本。

　　楊廣安舉了一個簡單的例子，如果你在CBD買了一個商鋪花掉100萬，由于種種原因沒有收回租金，但因為鋪位所處的位置優(yōu)異，五年后賣掉可以賣120萬，算下來相當于五年后升值20%，這就是地段的自然增值，“可是如果你選對了商鋪或者做別的投資，很可能這100萬過了五年就會變成200萬，那80萬就是損失掉的機會成本?！边@就是為什么選對地段絕對不會賠。不過作為投資者，你完全可以贏得更多。