專家獻(xiàn)計(jì)：開(kāi)店風(fēng)水寶地
政府的鼓勵(lì)支持，多項(xiàng)開(kāi)店政策落實(shí)，如今想投資開(kāi)店當(dāng)小老板的人越來(lái)越多。但開(kāi)店并非像“春天播種，秋天結(jié)果”那么簡(jiǎn)單，而要牽涉到選址、融資、進(jìn)貨、銷(xiāo)售等諸多環(huán)節(jié)，其中選址是關(guān)鍵的第一步。開(kāi)店不同于辦廠開(kāi)公司，以零售為主的經(jīng)營(yíng)模式?jīng)Q定了其店面選擇的重要性，它往往直接決定著創(chuàng)業(yè)的成敗。那么，如何選擇開(kāi)店的“黃金寶地”呢？對(duì)此，有關(guān)專家提出了五條“良策”。
現(xiàn)在有許多創(chuàng)業(yè)者喜歡通過(guò)報(bào)紙廣告、房屋中介、房地產(chǎn)交易會(huì)、互聯(lián)網(wǎng)等了解商鋪信息。其實(shí)，商鋪市場(chǎng)有個(gè)“2：8法則”，即公開(kāi)出租信息的店鋪只占總數(shù)的20%，而以私下轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行隱蔽交易的卻占80%。所以，尋找商鋪一定要廣開(kāi)渠道，多管齊下。
商鋪選址一定要注意周?chē)娜肆髁?、交通狀況以及周?chē)用窈蛦挝坏那闆r。對(duì)經(jīng)營(yíng)商鋪的創(chuàng)業(yè)者來(lái)說(shuō)，“客流”就是“錢(qián)流”，千萬(wàn)不要因?yàn)榕赂?jìng)爭(zhēng)而選在偏遠(yuǎn)地區(qū)。其實(shí)，商業(yè)區(qū)店鋪比較集中，反而有助于積聚人氣，但要注意經(jīng)營(yíng)錯(cuò)位問(wèn)題
并不是所有的“黃金市口”都一定賺錢(qián)，有時(shí)遇到市政規(guī)劃變動(dòng)，熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地。因此，創(chuàng)業(yè)者在選址時(shí)要眼光放遠(yuǎn)些，多了解該地區(qū)將來(lái)的發(fā)展情況。除了市政規(guī)劃外，還要注意該地區(qū)未來(lái)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的情況。
不同地理環(huán)境、交通條件、建筑物結(jié)構(gòu)的店面，租金會(huì)有很大出入，有時(shí)甚至相差十幾倍。對(duì)創(chuàng)業(yè)者來(lái)說(shuō)，不能僅看表面的價(jià)格，而應(yīng)考慮租金的性價(jià)比問(wèn)題。舉例來(lái)說(shuō)，對(duì)月收入在2萬(wàn)元左右的飲食店，其月租金在3000元-5000元比較合適，能保證一定的毛利率。
目前，十幾平方米的小商鋪很搶手，租金因此水漲船高，而一二百平方米的大商鋪卻因滯租而身價(jià)下跌。在這種情況下，建議創(chuàng)業(yè)者以團(tuán)體租賃的方式低價(jià)“吃”下大商鋪，然后再進(jìn)行分割，細(xì)算下來(lái)能節(jié)省不少費(fèi)用。
開(kāi)店選址是主導(dǎo)作用，好的店鋪地址能夠店家?guī)?lái)意想不到的好的店鋪收益，人多的，流量大的，臨近商業(yè)街的就是好的店址嗎？如果開(kāi)店人都找這樣的地方，其實(shí)也是開(kāi)店選址的誤區(qū)，只有在適合的消費(fèi)人群周邊開(kāi)店才能帶來(lái)好的收益。有的店家為了找到黃金店址盲目投資，下面是幾個(gè)錯(cuò)誤的選址誤區(qū)。
徒求銷(xiāo)量，人口密集、購(gòu)買(mǎi)者眾、消費(fèi)量大……很多專賣(mài)店會(huì)競(jìng)相入駐這樣的商圈。但是，只從投資回報(bào)的角度考慮店址，未必就能實(shí)現(xiàn)效益最大化。對(duì)于經(jīng)營(yíng)時(shí)尚商品的專賣(mài)店而言，除了考慮店址對(duì)銷(xiāo)量的促進(jìn)作用外，還應(yīng)評(píng)估其對(duì)品牌形象的影響。為確保品牌形象不受損害，廠商在專賣(mài)店的選址方面還需強(qiáng)調(diào)周邊環(huán)境的衛(wèi)生、清潔、美觀，盡量避免與雜貨店、食肆、機(jī)械修理店等為鄰。
“非風(fēng)水寶地不嫁”是廠商專賣(mài)店選址中普遍存在的一種心態(tài)。他們認(rèn)為，在鬧市區(qū)、商業(yè)中心開(kāi)店，能以較高的客流量帶動(dòng)銷(xiāo)售，開(kāi)店就要開(kāi)在黃金旺地。黃金地段并不是適合所有的店鋪，店家開(kāi)店要三思而后行。
每個(gè)地區(qū)都有自己的整體商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局。何處發(fā)展服務(wù)業(yè)，何處發(fā)展IT零售業(yè)……各個(gè)城市都會(huì)有長(zhǎng)期性的整體規(guī)劃。錯(cuò)位選址，逆勢(shì)而動(dòng)，往往得不到宏觀政策的支撐和大環(huán)境的推動(dòng)，吃力不討好，最后只能選擇撤出。中國(guó)人喜歡買(mǎi)東西貨比三家，喜歡去商業(yè)圈購(gòu)買(mǎi)，奠定了店家開(kāi)店扎堆的效果。
過(guò)度集中往往會(huì)造成市場(chǎng)飽和。有時(shí)候，位于同一商圈的多家同類(lèi)專賣(mài)店看起來(lái)生意都很好，實(shí)際上已達(dá)到競(jìng)爭(zhēng)平衡的臨界點(diǎn)。新增加一家店，市場(chǎng)就超飽和了，造成僧多粥少的局面，原先掙錢(qián)的都開(kāi)始虧損，大家只有打價(jià)格戰(zhàn)。在商圈產(chǎn)品飽和的情況下，與其繼續(xù)跟進(jìn)，不如調(diào)整思路，選擇與現(xiàn)有商品有較強(qiáng)互補(bǔ)性的品類(lèi)切入，以完善該區(qū)域的商品結(jié)構(gòu)。進(jìn)入之前想做好調(diào)查，然后再開(kāi)店。
客流量是選址時(shí)應(yīng)該考慮的主要因素。但對(duì)于專賣(mài)店而言，除了要考慮總體的客流量外，更應(yīng)深入分析客流的有效性。 同一商圈內(nèi)不同性質(zhì)的專賣(mài)店，其有效客流量的比率差別較大。以為人流密集、熱鬧的地點(diǎn)就是好商圈，這是對(duì)商圈的誤解。
做生意要成行成市，過(guò)分孤立僅靠一家門(mén)店單打獨(dú)斗，未必就是一件好事。巧妙地借對(duì)手的勢(shì)，往往能對(duì)銷(xiāo)售起到積極的促進(jìn)作用。麥當(dāng)勞的店開(kāi)到哪里，肯德基的店就跟到哪里，這一現(xiàn)象就很能說(shuō)明問(wèn)題。
很多經(jīng)營(yíng)者雖然在定位、商圈的分析上下足了功夫，但因?qū)οM(fèi)者的消費(fèi)特性考慮不到位，最終只能草草收?qǐng)觥Ｒ恍┮繇?、空調(diào)類(lèi)的專賣(mài)店進(jìn)入新開(kāi)發(fā)的大型小區(qū)，是因?yàn)榭吹搅苏麄€(gè)商圈龐大的新居消費(fèi)需求。在商圈內(nèi)沒(méi)有任何競(jìng)爭(zhēng)的情況下，如果所有有需求的顧客都來(lái)購(gòu)買(mǎi)，自然能養(yǎng)活一家店。但是音響、家用電器這類(lèi)耐用消費(fèi)品，價(jià)格高，購(gòu)買(mǎi)頻率低，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)不惜多跑路、貨比三家后才肯掏腰包，對(duì)開(kāi)進(jìn)小區(qū)的專賣(mài)店往往并不買(mǎi)賬。
店招、立牌，展示架、海報(bào)，這些常見(jiàn)的廣告道具對(duì)于專賣(mài)店的銷(xiāo)售有不可忽視的作用，運(yùn)用得當(dāng)能起到四兩撥千斤的效果。有的店面沒(méi)有獨(dú)立門(mén)面，店門(mén)前自然就失去獨(dú)立的廣告空間，也就失去了在店前發(fā)揮營(yíng)銷(xiāo)智慧的空間。 因此在選址時(shí)，最好是了解門(mén)窗是否可改裝為落地式大玻璃結(jié)構(gòu)，當(dāng)?shù)卣畬?duì)店招懸掛有無(wú)特殊要求。
店家要從消費(fèi)者立場(chǎng)考慮，如何是便利店或者百貨店，要考慮到便于顧客存放物件，便于顧客存放車(chē)輛，便于顧客就餐，便于顧客休息，便于顧客去衛(wèi)生間等等都是點(diǎn)家要考慮的內(nèi)容。
不考察商業(yè)環(huán)境的未來(lái)變遷 專賣(mài)店的投資回報(bào)周期較長(zhǎng)，一旦周邊環(huán)境發(fā)生變化，必將導(dǎo)致投資無(wú)法收回。一般來(lái)說(shuō)，新的城建規(guī)劃、公共交通設(shè)施與路況的改變對(duì)商業(yè)環(huán)境都會(huì)帶來(lái)深遠(yuǎn)的影響。一些目前看起來(lái)很優(yōu)越的位置，可能過(guò)不了多久就會(huì)因城市發(fā)展變化的要求而陷入改造、拆除的麻煩。