回報(bào)率僅是選鋪參考因素之一
時(shí)間:2010-08-05 人氣:1457 來(lái)源:搜房網(wǎng) 作者:
概述:在商鋪選擇過(guò)程中,“回報(bào)率”一詞經(jīng)常出現(xiàn)。回報(bào)率的高低在一定情況下成為是否出手買鋪的重要參考因素,有時(shí)它的作用甚至大過(guò)做生意選店最關(guān)鍵因素—— — 地理位置。那么在選鋪過(guò)程中,回報(bào)率究竟在哪方面體現(xiàn)?黃金地段是否就是好鋪面標(biāo)準(zhǔn)?......
在商鋪選擇過(guò)程中,“回報(bào)率”一詞經(jīng)常出現(xiàn)?;貓?bào)率的高低在一定情況下成為是否出手買鋪的重要參考因素,有時(shí)它的作用甚至大過(guò)做生意選店最關(guān)鍵因素—— — 地理位置。那么在選鋪過(guò)程中,回報(bào)率究竟在哪方面體現(xiàn)?黃金地段是否就是好鋪面標(biāo)準(zhǔn)?
可以把回報(bào)率看淡些
投資商鋪,大家都想從中獲得高額的回報(bào),但對(duì)于投資回報(bào)率,很多人坦言并不知道具體應(yīng)該如何計(jì)算。在柳邕路一帶尋找店面的羅凡,想買間鋪面,用于投資,或是開(kāi)家制衣店。而決定鋪面做何用途,她將拿回報(bào)率來(lái)參考。
對(duì)于回報(bào)率怎么算,在羅凡找鋪過(guò)程中,一位置業(yè)顧問(wèn)對(duì)其解釋道,商鋪回報(bào)率牽涉到很多方面的因素,例如商鋪售價(jià)、周邊商鋪?zhàn)饨稹y行利率等。不過(guò)說(shuō)到底還是投資與收入最后的比例如何,能賺到多少。
置業(yè)顧問(wèn)用一個(gè)簡(jiǎn)單公式為羅凡做了社區(qū)商鋪投資的演算。 如果拿來(lái)出租,購(gòu)入再出租的投資回報(bào)率=月租金×12個(gè)月-首付款×銀行存款利率-貸款×銀行貸款利率/售價(jià);如果拿來(lái)賣,購(gòu)入再售出的投資回報(bào)率=(售出價(jià)-購(gòu)入價(jià))/購(gòu)入價(jià)〈備注:無(wú)貸款情況〉。
那么在購(gòu)鋪過(guò)程中,是買回報(bào)率高的鋪,還是買前景好的鋪面?一位從事房地產(chǎn)投資多年的楊先生認(rèn)為,對(duì)于商鋪回報(bào)率看淡些。因?yàn)樯啼伝貓?bào)率只是一個(gè)數(shù)據(jù),它牽涉到各方面的數(shù)據(jù)時(shí)會(huì)變的,例如存貸款的利息,所選鋪面區(qū)域的租金等,因此,按照目前計(jì)算出的回報(bào)率來(lái)衡量鋪面的價(jià)值,有點(diǎn)不全面。比如說(shuō)五星街的星河大廈,沖著成熟商圈的人氣,如果按購(gòu)買時(shí)設(shè)想的回報(bào)率8%,很多人買下來(lái),還想著“沖”10%以上,現(xiàn)在不知道有沒(méi)有達(dá)到3%-4%。
因此買鋪還是要考慮諸多方面的因素,例如鋪面本身所處的位置、周圍的道路設(shè)施規(guī)劃、消費(fèi)人群的定位等等。
自主經(jīng)營(yíng)不一定買黃金地段
羅凡在尋鋪過(guò)程中,也考慮過(guò)如果回報(bào)率不好,可以自己開(kāi)店,因?yàn)閷W(xué)過(guò)裁剪,開(kāi)家制衣店也不錯(cuò)。如果買鋪拿來(lái)作為制衣店,羅凡認(rèn)為它不適合開(kāi)在多數(shù)人認(rèn)為的商業(yè)黃金地段。黃金地段并不就是選鋪唯一的選擇,有些鋪面選在一些相對(duì)偏僻的特定區(qū)域,如體育用品店、文具店等開(kāi)在文體區(qū),也好過(guò)在繁華的商業(yè)黃金地段。
因此買鋪開(kāi)店要看自己所擅長(zhǎng)的技術(shù)適合于哪類人群。出于這樣的考慮,羅凡放棄了黃金地段或?qū)懽謽羌械牡囟?,通過(guò)深入考察市場(chǎng),決定選擇一個(gè)大型社區(qū)的臨街商鋪,也可以是目前區(qū)域發(fā)展不成熟的樓盤。選這樣的店址,羅凡認(rèn)為,第一是因?yàn)檫@里背靠一個(gè)大型社區(qū)群,保證了客流量;第二,家庭生活當(dāng)中需要縫縫補(bǔ)補(bǔ),這就確保了自己的專長(zhǎng)能發(fā)揮;第三,看重樓盤后期的發(fā)展?jié)摿?,租賣都不賠。
相關(guān)鏈接:社區(qū)商鋪不可過(guò)分追求回報(bào)率
回報(bào)率固然重要,但需要提醒大家的是,當(dāng)一個(gè)專業(yè)的投資者看上某一個(gè)商鋪的時(shí)候,商鋪現(xiàn)時(shí)的投資回報(bào)率并不是其最為關(guān)心的,投資者更為關(guān)心的是該商鋪所在地的人流量、消費(fèi)力、發(fā)展前景等。
因?yàn)樯啼伒耐顿Y回報(bào)具有長(zhǎng)遠(yuǎn)性,一個(gè)商鋪從買入到收回投資可能需要幾年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間,在此期間商鋪的投資回報(bào)率是會(huì)隨著時(shí)間的推移增高或降低的,現(xiàn)時(shí)的回報(bào)率不具備代表性。
可以把回報(bào)率看淡些
投資商鋪,大家都想從中獲得高額的回報(bào),但對(duì)于投資回報(bào)率,很多人坦言并不知道具體應(yīng)該如何計(jì)算。在柳邕路一帶尋找店面的羅凡,想買間鋪面,用于投資,或是開(kāi)家制衣店。而決定鋪面做何用途,她將拿回報(bào)率來(lái)參考。
對(duì)于回報(bào)率怎么算,在羅凡找鋪過(guò)程中,一位置業(yè)顧問(wèn)對(duì)其解釋道,商鋪回報(bào)率牽涉到很多方面的因素,例如商鋪售價(jià)、周邊商鋪?zhàn)饨稹y行利率等。不過(guò)說(shuō)到底還是投資與收入最后的比例如何,能賺到多少。
置業(yè)顧問(wèn)用一個(gè)簡(jiǎn)單公式為羅凡做了社區(qū)商鋪投資的演算。 如果拿來(lái)出租,購(gòu)入再出租的投資回報(bào)率=月租金×12個(gè)月-首付款×銀行存款利率-貸款×銀行貸款利率/售價(jià);如果拿來(lái)賣,購(gòu)入再售出的投資回報(bào)率=(售出價(jià)-購(gòu)入價(jià))/購(gòu)入價(jià)〈備注:無(wú)貸款情況〉。
那么在購(gòu)鋪過(guò)程中,是買回報(bào)率高的鋪,還是買前景好的鋪面?一位從事房地產(chǎn)投資多年的楊先生認(rèn)為,對(duì)于商鋪回報(bào)率看淡些。因?yàn)樯啼伝貓?bào)率只是一個(gè)數(shù)據(jù),它牽涉到各方面的數(shù)據(jù)時(shí)會(huì)變的,例如存貸款的利息,所選鋪面區(qū)域的租金等,因此,按照目前計(jì)算出的回報(bào)率來(lái)衡量鋪面的價(jià)值,有點(diǎn)不全面。比如說(shuō)五星街的星河大廈,沖著成熟商圈的人氣,如果按購(gòu)買時(shí)設(shè)想的回報(bào)率8%,很多人買下來(lái),還想著“沖”10%以上,現(xiàn)在不知道有沒(méi)有達(dá)到3%-4%。
因此買鋪還是要考慮諸多方面的因素,例如鋪面本身所處的位置、周圍的道路設(shè)施規(guī)劃、消費(fèi)人群的定位等等。
自主經(jīng)營(yíng)不一定買黃金地段
羅凡在尋鋪過(guò)程中,也考慮過(guò)如果回報(bào)率不好,可以自己開(kāi)店,因?yàn)閷W(xué)過(guò)裁剪,開(kāi)家制衣店也不錯(cuò)。如果買鋪拿來(lái)作為制衣店,羅凡認(rèn)為它不適合開(kāi)在多數(shù)人認(rèn)為的商業(yè)黃金地段。黃金地段并不就是選鋪唯一的選擇,有些鋪面選在一些相對(duì)偏僻的特定區(qū)域,如體育用品店、文具店等開(kāi)在文體區(qū),也好過(guò)在繁華的商業(yè)黃金地段。
因此買鋪開(kāi)店要看自己所擅長(zhǎng)的技術(shù)適合于哪類人群。出于這樣的考慮,羅凡放棄了黃金地段或?qū)懽謽羌械牡囟?,通過(guò)深入考察市場(chǎng),決定選擇一個(gè)大型社區(qū)的臨街商鋪,也可以是目前區(qū)域發(fā)展不成熟的樓盤。選這樣的店址,羅凡認(rèn)為,第一是因?yàn)檫@里背靠一個(gè)大型社區(qū)群,保證了客流量;第二,家庭生活當(dāng)中需要縫縫補(bǔ)補(bǔ),這就確保了自己的專長(zhǎng)能發(fā)揮;第三,看重樓盤后期的發(fā)展?jié)摿?,租賣都不賠。
相關(guān)鏈接:社區(qū)商鋪不可過(guò)分追求回報(bào)率
回報(bào)率固然重要,但需要提醒大家的是,當(dāng)一個(gè)專業(yè)的投資者看上某一個(gè)商鋪的時(shí)候,商鋪現(xiàn)時(shí)的投資回報(bào)率并不是其最為關(guān)心的,投資者更為關(guān)心的是該商鋪所在地的人流量、消費(fèi)力、發(fā)展前景等。
因?yàn)樯啼伒耐顿Y回報(bào)具有長(zhǎng)遠(yuǎn)性,一個(gè)商鋪從買入到收回投資可能需要幾年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間,在此期間商鋪的投資回報(bào)率是會(huì)隨著時(shí)間的推移增高或降低的,現(xiàn)時(shí)的回報(bào)率不具備代表性。
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在如今這“終端為王”的時(shí)代,導(dǎo)購(gòu)作為終端一線的銷售人員,已經(jīng)越來(lái)越受到了企業(yè)的重視。導(dǎo)購(gòu)自身的素質(zhì)情況怎么樣,個(gè)人修為如何,不僅會(huì)影響到終端的銷售業(yè)績(jī),而且對(duì)導(dǎo)購(gòu)本人的職業(yè)方向和人生目標(biāo)亦是影響深遠(yuǎn)。
從三種不同的導(dǎo)購(gòu)境界層面,我們即可以看出個(gè)中原由:
第一種境界:以溝通技巧為導(dǎo)向的推銷型導(dǎo)購(gòu)員。此種境界的導(dǎo)購(gòu)人員做銷售完全屬于個(gè)人的單打獨(dú)斗行為,基本不依靠其他什么資源,主要依靠自己的溝通能力贏得成交,說(shuō)的傳統(tǒng)些可以說(shuō)這種人的嘴巴很厲害,很會(huì)說(shuō)話,忽悠能力很強(qiáng),但對(duì)于除了溝通以外的其他很多方面的知識(shí)掌握不多,在實(shí)際銷售過(guò)程中,從來(lái)不會(huì)顧及他人,肆意搶單的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,完全不懂得與團(tuán)隊(duì)的其他成員的配合,凡事都是從自身利益為出發(fā)點(diǎn),絕對(duì)不管別人做的怎樣,從來(lái)不講什么團(tuán)隊(duì)精神,整體的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)對(duì)他來(lái)說(shuō)完全沒(méi)有意義,做事情純屬自私自利的個(gè)人行為,這種境界的導(dǎo)購(gòu)人員相對(duì)而言銷售成功的幾率不算很大,被推銷了產(chǎn)品的客戶對(duì)他們往往也不會(huì)太有好感,因?yàn)樗麄兊匿N售完全有點(diǎn)強(qiáng)逼著買的感覺(jué)。他們的行為還很容易遭致同事的唾棄和上級(jí)的不滿,他們的生存危機(jī)相對(duì)是比較大些,職業(yè)發(fā)展的道路當(dāng)然也會(huì)更為狹窄。
第二種境界:以實(shí)際產(chǎn)品和服務(wù)銷售為導(dǎo)向的銷售型導(dǎo)購(gòu)員。這種導(dǎo)購(gòu)人員做銷售更多的也是屬于個(gè)人的單獨(dú)行為,但這種導(dǎo)購(gòu)人員相對(duì)而言自身的知識(shí)掌握較為全面,無(wú)論是產(chǎn)品知識(shí)、銷售技巧還是溝通能力都算不錯(cuò),在工作中也懂得如何利用這些知識(shí)去達(dá)成銷售,但這類型的導(dǎo)購(gòu)人員通常與世無(wú)爭(zhēng),老老實(shí)實(shí)做自己的事情,從來(lái)不得罪任何人,甚至犧牲自身利益也無(wú)所謂,對(duì)團(tuán)隊(duì)的觀念也比較淡薄,因此團(tuán)隊(duì)的其他成員對(duì)于這種導(dǎo)購(gòu)人員是又愛(ài)又恨,愛(ài)globrand.com的是他不和自己搶功爭(zhēng)食,恨的是有時(shí)太過(guò)軟弱,明明是被人欺負(fù)了,還老是無(wú)所謂。當(dāng)然這種境界的導(dǎo)購(gòu)人員由于自身具備了良好的素質(zhì),即使沒(méi)有太多的進(jìn)取心和斗志,但由于專業(yè)知識(shí)掌握尚可,仍然可以獲得顧客的認(rèn)可,因此也生存的危機(jī)應(yīng)該較小,但就職業(yè)發(fā)展而言,做導(dǎo)購(gòu)員這個(gè)崗位的道路依然寬廣。
第三種境界:以資源分享,誠(chéng)信雙贏為導(dǎo)向的營(yíng)銷型導(dǎo)購(gòu)員。這種導(dǎo)購(gòu)人員首先是一個(gè)各項(xiàng)專業(yè)知識(shí)都較為全面的人,工作富有激情,始終保持著積極向上的心態(tài)。他們做銷售比較善于利用的資源和整合資源,與同事一起共同分享喜悅,分擔(dān)憂愁。在工作中始終與同事團(tuán)結(jié)一心,互幫互助共同配合去完成銷售目標(biāo),深得同事的愛(ài)戴和上級(jí)的認(rèn)同。另外他們與顧客的溝通和服務(wù)都非常專業(yè),懂得如何利用換位思考的方式與顧客交流推薦產(chǎn)品,所以顧客買了他的產(chǎn)品,一般都會(huì)認(rèn)為這個(gè)產(chǎn)品就是自己想要的產(chǎn)品,能夠真正幫助顧客解決問(wèn)題,達(dá)到買賣雙方都共贏的局面,基于此顧客對(duì)他們的表現(xiàn)也很多是贊許和好評(píng),因而這種境界的導(dǎo)購(gòu)人員他們的職業(yè)道路就大為寬廣了。
誠(chéng)然,三種不同境界的導(dǎo)購(gòu)人員,各有各的職業(yè)發(fā)展道路,但是究其根源應(yīng)該還是工作思路的問(wèn)題,正如有句話所說(shuō)的:思路決定出路。今天你的工作思路的寬廣度決定了明天你的職業(yè)道路的寬廣度,今天你的職業(yè)道路的寬廣度也決定了明天你的未來(lái)的收入。
從三種不同的導(dǎo)購(gòu)境界層面,我們即可以看出個(gè)中原由:
第一種境界:以溝通技巧為導(dǎo)向的推銷型導(dǎo)購(gòu)員。此種境界的導(dǎo)購(gòu)人員做銷售完全屬于個(gè)人的單打獨(dú)斗行為,基本不依靠其他什么資源,主要依靠自己的溝通能力贏得成交,說(shuō)的傳統(tǒng)些可以說(shuō)這種人的嘴巴很厲害,很會(huì)說(shuō)話,忽悠能力很強(qiáng),但對(duì)于除了溝通以外的其他很多方面的知識(shí)掌握不多,在實(shí)際銷售過(guò)程中,從來(lái)不會(huì)顧及他人,肆意搶單的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,完全不懂得與團(tuán)隊(duì)的其他成員的配合,凡事都是從自身利益為出發(fā)點(diǎn),絕對(duì)不管別人做的怎樣,從來(lái)不講什么團(tuán)隊(duì)精神,整體的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)對(duì)他來(lái)說(shuō)完全沒(méi)有意義,做事情純屬自私自利的個(gè)人行為,這種境界的導(dǎo)購(gòu)人員相對(duì)而言銷售成功的幾率不算很大,被推銷了產(chǎn)品的客戶對(duì)他們往往也不會(huì)太有好感,因?yàn)樗麄兊匿N售完全有點(diǎn)強(qiáng)逼著買的感覺(jué)。他們的行為還很容易遭致同事的唾棄和上級(jí)的不滿,他們的生存危機(jī)相對(duì)是比較大些,職業(yè)發(fā)展的道路當(dāng)然也會(huì)更為狹窄。
第二種境界:以實(shí)際產(chǎn)品和服務(wù)銷售為導(dǎo)向的銷售型導(dǎo)購(gòu)員。這種導(dǎo)購(gòu)人員做銷售更多的也是屬于個(gè)人的單獨(dú)行為,但這種導(dǎo)購(gòu)人員相對(duì)而言自身的知識(shí)掌握較為全面,無(wú)論是產(chǎn)品知識(shí)、銷售技巧還是溝通能力都算不錯(cuò),在工作中也懂得如何利用這些知識(shí)去達(dá)成銷售,但這類型的導(dǎo)購(gòu)人員通常與世無(wú)爭(zhēng),老老實(shí)實(shí)做自己的事情,從來(lái)不得罪任何人,甚至犧牲自身利益也無(wú)所謂,對(duì)團(tuán)隊(duì)的觀念也比較淡薄,因此團(tuán)隊(duì)的其他成員對(duì)于這種導(dǎo)購(gòu)人員是又愛(ài)又恨,愛(ài)globrand.com的是他不和自己搶功爭(zhēng)食,恨的是有時(shí)太過(guò)軟弱,明明是被人欺負(fù)了,還老是無(wú)所謂。當(dāng)然這種境界的導(dǎo)購(gòu)人員由于自身具備了良好的素質(zhì),即使沒(méi)有太多的進(jìn)取心和斗志,但由于專業(yè)知識(shí)掌握尚可,仍然可以獲得顧客的認(rèn)可,因此也生存的危機(jī)應(yīng)該較小,但就職業(yè)發(fā)展而言,做導(dǎo)購(gòu)員這個(gè)崗位的道路依然寬廣。
第三種境界:以資源分享,誠(chéng)信雙贏為導(dǎo)向的營(yíng)銷型導(dǎo)購(gòu)員。這種導(dǎo)購(gòu)人員首先是一個(gè)各項(xiàng)專業(yè)知識(shí)都較為全面的人,工作富有激情,始終保持著積極向上的心態(tài)。他們做銷售比較善于利用的資源和整合資源,與同事一起共同分享喜悅,分擔(dān)憂愁。在工作中始終與同事團(tuán)結(jié)一心,互幫互助共同配合去完成銷售目標(biāo),深得同事的愛(ài)戴和上級(jí)的認(rèn)同。另外他們與顧客的溝通和服務(wù)都非常專業(yè),懂得如何利用換位思考的方式與顧客交流推薦產(chǎn)品,所以顧客買了他的產(chǎn)品,一般都會(huì)認(rèn)為這個(gè)產(chǎn)品就是自己想要的產(chǎn)品,能夠真正幫助顧客解決問(wèn)題,達(dá)到買賣雙方都共贏的局面,基于此顧客對(duì)他們的表現(xiàn)也很多是贊許和好評(píng),因而這種境界的導(dǎo)購(gòu)人員他們的職業(yè)道路就大為寬廣了。
誠(chéng)然,三種不同境界的導(dǎo)購(gòu)人員,各有各的職業(yè)發(fā)展道路,但是究其根源應(yīng)該還是工作思路的問(wèn)題,正如有句話所說(shuō)的:思路決定出路。今天你的工作思路的寬廣度決定了明天你的職業(yè)道路的寬廣度,今天你的職業(yè)道路的寬廣度也決定了明天你的未來(lái)的收入。
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看看這些臥室設(shè)計(jì),太有創(chuàng)意了,把床放在一角上,突破了中規(guī)中距的格局,臥室整體布局彰顯立體感。要說(shuō)人家外國(guó)人,想法就是創(chuàng)意,設(shè)計(jì)感觀也很獨(dú)特,還真的值得借鑒一下。
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