開店創(chuàng)業(yè)要看的選址真經(jīng)
一旦決定在某地開店創(chuàng)業(yè)，就必須對(duì)所選地點(diǎn)作全面的考察，了解該區(qū)交通狀況、人口密度、人流量等等。商鋪選址是一個(gè)綜合決策問題，現(xiàn)羅列了一些商鋪選址的注意要素，可能對(duì)即將經(jīng)營商鋪的您會(huì)有所幫助。
商鋪選址之“五大脈象”
商鋪投資就是要根據(jù)商鋪的個(gè)性化的特征，進(jìn)行選址、進(jìn)行專門的調(diào)查和研究，這類前期工作恰如中醫(yī)實(shí)踐中的“把脈”，通過收集“脈象”傳遞的信息，對(duì)投資對(duì)象進(jìn)行個(gè)案分析，改商鋪投資的直覺判斷為科學(xué)決策，并采取正確的攻略，取得產(chǎn)租能力旺盛的商鋪。商鋪“脈象”信息很多，投資者在“把脈”時(shí)，可以從以下幾個(gè)方面入手，進(jìn)行收集、分析、歸納、推理，進(jìn)而形成判斷。
“脈象”之一：商鋪所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高低，它關(guān)系到所在區(qū)域人口的收入水平，即區(qū)域人口的消費(fèi)能力強(qiáng)和弱。
“脈象”之二：當(dāng)?shù)厝丝谇闆r，包括人口的數(shù)量、密度以及老年化程度，人口密度過低，不容易形成商業(yè)繁榮，老年化程度太高說明購買力的質(zhì)量較低。
“脈象”之三：商品房的價(jià)格。商品房是一種標(biāo)準(zhǔn)商品的標(biāo)志，其價(jià)格反映了居住者的消費(fèi)能力。
“脈象”之四：商鋪所在商圈內(nèi)的商鋪總量供求關(guān)系，供求關(guān)系影響商鋪的價(jià)格。
“脈象”之五：商鋪的自身?xiàng)l件。商鋪?zhàn)陨項(xiàng)l件對(duì)商業(yè)的適用性很差，立店障礙很多，那么商鋪的使用價(jià)格很低，對(duì)商鋪價(jià)格產(chǎn)生不良影響，壓縮商鋪價(jià)值的上升空間。
以上種種“脈象”都是影響商鋪價(jià)值的主要因素，這是商鋪投資者需要十分留意的。
投資商鋪需要對(duì)投資對(duì)象進(jìn)行技術(shù)分析，既不能跟著感覺走，也不能過度投機(jī)玩“短、平、快”，因?yàn)樯啼佂顿Y是一項(xiàng)周期較長(zhǎng)的不動(dòng)產(chǎn)投資活動(dòng)，須按照投資的規(guī)律行事;投資一般規(guī)律是：投資周期越長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)越大;所以投資者的最后決策要經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn)。
商鋪選址之“七種武器”
一、商鋪?zhàn)詈眠x在人們聚集的場(chǎng)所。如劇院、電影院、公園等娛樂場(chǎng)所附近，或者大工廠、機(jī)關(guān)附近，這樣一方面可吸引出入行人，另一方面顧客也更容易記住該店鋪的地點(diǎn)，并且來過的顧客向別人宣傳介紹，會(huì)比較容易指引他人光顧。另外，商業(yè)區(qū)的發(fā)展、居民區(qū)的擴(kuò)容和市政規(guī)劃的建設(shè)，會(huì)給店鋪帶來更多的顧客，并使其在經(jīng)營上更具發(fā)展?jié)摿Α?/FONT>
二、最好選在交通便利的區(qū)域。理想狀態(tài)下的商鋪或商業(yè)街市應(yīng)具備接納各種來客的交通設(shè)施，即商鋪周邊擁有軌道交通、公交車站點(diǎn)，還具有停車場(chǎng)。在主要車站的附近，或者在顧客步行不超過20分鐘的路程內(nèi)的街道設(shè)店。觀察馬路兩邊行人流量，選擇行人較多的一邊更有利于經(jīng)營。
三、要選擇較少橫街或障礙物的一邊。許多時(shí)候，當(dāng)行人注意到你的店鋪時(shí)，但由于需要穿越馬路而放棄光顧，要么行人為了過馬路，而集中精力去躲避車輛或其他來往行人，而忽略了一旁的店鋪。
四、根據(jù)經(jīng)營內(nèi)容來選擇地址。店鋪銷售的商品種類不同，其對(duì)店址的要求也不同。有的店鋪要求開在人流量大的地方，比如服裝店、小超市，但并不是所有的店鋪都適合開在人山人海的地方，比如保健用品商店和老人服務(wù)中心，就適宜開在偏僻、安靜一些的地方，近來頗受關(guān)注的社區(qū)商鋪較為適合開設(shè)這類店鋪。
五、要學(xué)會(huì)“傍大款”。即把店鋪開在著名連鎖店或品牌店附近，條件允許的話甚至可以開在它的旁邊。例如，你想經(jīng)營餐飲，那就將店鋪開在“麥當(dāng)勞”、“肯德基”的周圍。因?yàn)?，這些著名的洋快餐在選擇店址前已做過大量細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查，挨著它們開店，不僅可省去考察場(chǎng)地的時(shí)間和精力，還可以借助它們的品牌效應(yīng)“撿”些顧客。
六、選取自發(fā)形成某類市場(chǎng)的地段。在長(zhǎng)期的經(jīng)營中，某街某市場(chǎng)會(huì)自發(fā)形成銷售某類商品的“集中市場(chǎng)”，事實(shí)證明，對(duì)那些經(jīng)營耐用品的店鋪來說，若能集中在某一個(gè)地段或街區(qū)，則更能招徠顧客。因?yàn)槿藗円幌氲劫徺I某商品就會(huì)自然而然地想起這個(gè)地方。
七、如果店鋪處于商業(yè)中心街道。在東西走向街道的最好坐北朝南;南北走向街道的最好坐西朝東，盡可能使店鋪處于十字路口的西北拐角。另外，三岔路口也是開設(shè)店鋪的好地方;在坡路上開店不可取;路面與店鋪地面高低不能太懸殊。這就是通常所說的“金角銀邊草肚皮”。
以下八個(gè)步驟系統(tǒng)、完整，部分企業(yè)由于行業(yè)或者時(shí)間的關(guān)系，可以將其中幾個(gè)步驟簡(jiǎn)化。以上是某服裝專賣店選址的評(píng)估表，其內(nèi)容分為現(xiàn)場(chǎng)條件、營業(yè)狀況兩大部分14個(gè)項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目的最高分為5分、最低分為1分，對(duì)新店進(jìn)行全面考察后，根據(jù)客觀情況填寫評(píng)估表，最后評(píng)估是否可以達(dá)到基本分?jǐn)?shù)，一起來看看吧!
A.新店開發(fā)計(jì)劃
在開發(fā)一個(gè)地區(qū)的新店之前，首先應(yīng)制定新店開發(fā)計(jì)劃，該計(jì)劃是為了配合整個(gè)公司的發(fā)展計(jì)劃而制定的。
因?yàn)楣静煌A段在同一個(gè)地區(qū)的發(fā)展計(jì)劃會(huì)有較大的區(qū)別，例如在剛剛進(jìn)入某地區(qū)時(shí)，首先考慮的是在消費(fèi)者心目中樹立起品牌形象，該階段的新店開發(fā)數(shù)量會(huì)比較少，也不會(huì)過分注重利潤，通常會(huì)選擇特別醒目的地理位置及面積比較大的新店。另外，還必須密切關(guān)注競(jìng)爭(zhēng)者的擴(kuò)張計(jì)劃，在競(jìng)爭(zhēng)者加快擴(kuò)張速度時(shí)，公司也會(huì)相應(yīng)加快新店的開發(fā)計(jì)劃，以保持甚至增加市場(chǎng)份額。
B.市場(chǎng)資訊收集
為了在某一地區(qū)開發(fā)新店，需要詳盡地了解該地區(qū)的市場(chǎng)資訊。包括人口(人口數(shù)、年齡、男女比例、住宅人口分布);就業(yè)(就業(yè)人口分布數(shù)量、類別、來新店之便利性、主要辦公大樓的固定和流動(dòng)人口);購物場(chǎng)所(所在地區(qū)、營業(yè)時(shí)間、主要顧客);娛樂(地點(diǎn)、使用率、年限、外觀、營業(yè)時(shí)間);交通(總乘車人數(shù)、車站之乘客數(shù));競(jìng)爭(zhēng)者(位置、相對(duì)的優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn)、預(yù)估其營業(yè)額);政府之計(jì)劃與法規(guī)(限建、未來計(jì)劃、公路變更);商業(yè)動(dòng)態(tài)(經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、失業(yè)率、新工程)等。在市場(chǎng)資訊的收集中，最重要的概念是商圈。商圈是指以新店店址為中心，以周圍一定的距離為半徑所劃定的銷售區(qū)域。
C.地點(diǎn)優(yōu)劣評(píng)價(jià)
地點(diǎn)優(yōu)劣評(píng)價(jià)就是評(píng)定一個(gè)地點(diǎn)的好壞，將一個(gè)地點(diǎn)同商圈內(nèi)其他地點(diǎn)的幾項(xiàng)特定屬性進(jìn)行評(píng)比而得出的結(jié)果。
一般來說，對(duì)于地點(diǎn)優(yōu)劣的評(píng)價(jià)分為以下四種類型：
超級(jí)點(diǎn)?D?D是一個(gè)商圈內(nèi)眾人矚目的焦點(diǎn)，其能見度與接近性尤其突出，是整個(gè)商圈中的絕佳地點(diǎn);A點(diǎn)?D?D是商圈內(nèi)眾人矚目的好地點(diǎn)，但其能見度與接近性不如超級(jí)點(diǎn)，此商圈中極少數(shù)的地點(diǎn)較其優(yōu)越;B點(diǎn)?D?D位于商圈中較不顯眼的次要位置，在此商圈中很多地點(diǎn)較其優(yōu)越;C點(diǎn)?D?DC點(diǎn)與B點(diǎn)類似，在接近性和能見度上條件更差，在此商圈中不如很多地點(diǎn)。
D.確定合理價(jià)格
根據(jù)地點(diǎn)的評(píng)定等級(jí)、面積大小、時(shí)間因素、建筑物結(jié)構(gòu)和外觀、商圈中相似物業(yè)的租售價(jià)等，確定業(yè)主或經(jīng)紀(jì)人的要價(jià)是否合理。地點(diǎn)租金或售價(jià)的高低對(duì)新店未來的盈利能力有較大的影響。
E.地點(diǎn)實(shí)務(wù)評(píng)估
不是所有的好地點(diǎn)都適合開設(shè)專賣店，特別是對(duì)于各種不同類型的專賣店，需要考慮的各種實(shí)務(wù)因素是否可以滿足要求。
F.營業(yè)額預(yù)估
在進(jìn)行商圈調(diào)查和地點(diǎn)分析后，選擇相類似的專賣店做比較，預(yù)估新店每小時(shí)、每天、每周的營業(yè)額分布，再考慮季節(jié)性和假日的營業(yè)收入差異來預(yù)估新店每月的營業(yè)額。如開設(shè)新店可能影響到公司其他專賣店的營業(yè)額，也要估計(jì)新店對(duì)老店專賣店的影響。
G.財(cái)務(wù)狀況
財(cái)務(wù)狀況預(yù)測(cè)和分析是新店選址中極為重要的環(huán)節(jié)，在這一步驟中要重點(diǎn)評(píng)估新店的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，包括獲利能力、開發(fā)總成本、投資回報(bào)率、投資回收期、保本營業(yè)額、貢獻(xiàn)利潤、現(xiàn)金流量等。
H.事后分析
在新店開設(shè)以后，將預(yù)估的營業(yè)額及各種財(cái)務(wù)指標(biāo)與實(shí)際相比較，以檢查新店選址中各個(gè)步驟是否正確，如有則修正，同時(shí)為以后新店的開設(shè)積累經(jīng)驗(yàn)。
11月28日下午，由龍江鎮(zhèn)宣教文衛(wèi)辦主辦，斯帝羅蘭實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司贊助的“斯帝羅蘭”杯順德龍江第五屆超級(jí)足球聯(lián)賽，在龍江職業(yè)中學(xué)主體育場(chǎng)隆重開幕。參加開幕式的領(lǐng)導(dǎo)有原國家足球隊(duì)教練蘇永舜先生，原廣東省體育局局長(zhǎng)董良田先生，龍江鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長(zhǎng)譚逢顯先生及贊助單位斯帝羅蘭首席執(zhí)行官周子鵬先生等。 “斯帝羅蘭杯”龍江超級(jí)足球聯(lián)賽至今已舉辦五屆，旨在提升地區(qū)體育文化影響力，將龍江鎮(zhèn)打造成繼“中國家具制造重鎮(zhèn)”之后的下一張文化名片——中國足球文化名鎮(zhèn)。
全民迎亞運(yùn)，足球傳激情
本屆足球聯(lián)賽的主題口號(hào)是：全民迎亞運(yùn)，足球傳激情。據(jù)聯(lián)賽主辦方介紹，參加本屆聯(lián)賽的隊(duì)伍有來自政府、企業(yè)、社區(qū)的共15支球隊(duì)，其中不乏榮獲三屆冠軍的“斯帝羅蘭隊(duì)”。開幕式還特別邀請(qǐng)到了廣東元老足球隊(duì)前來助陣，而施明華等前國腳的閃亮登場(chǎng)更是給開幕式添加了無限光彩！
龍江足球聯(lián)賽從無到有，從開始的體制不完善，到逐漸形成地區(qū)性有影響力的足球賽事，越來越多的人們正在關(guān)注和參與到聯(lián)賽中來，所有這些驚喜，讓人們看到了龍江足球的前景。足球能給人們帶來快樂、自豪和希望！當(dāng)奧林匹克夢(mèng)想變成傳遞的足球運(yùn)動(dòng)精神之時(shí)，龍江人用自己的實(shí)際行動(dòng)演繹著足球體育的無限魅力，迎接2010年第16屆廣州亞運(yùn)會(huì)盛事的到來！足球，你是今天的主人，也是通往友誼的大門。今天的龍江超級(jí)足球聯(lián)賽也正向每一個(gè)人展開她迷人的擁抱。交流和發(fā)展在這里匯聚、激情與夢(mèng)想在綠茵場(chǎng)上碰撞。龍江的足球事業(yè)正在插上飛翔的翅膀，飛向她夢(mèng)想的美好未來！
順德龍江足球訓(xùn)練基地掛牌成立
在當(dāng)天的開幕式中，作為龍江足球協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)的周子鵬先生，從龍江鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長(zhǎng)譚逢顯先生手中接過了“順德•龍江足球訓(xùn)練基地”牌匾，標(biāo)志著龍江足球文化事業(yè)進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展的高峰期。按政府及龍江體育聯(lián)合會(huì)的一致推薦，龍江首個(gè)足球訓(xùn)練基地正式落戶位于歌窖水閘的斯帝羅蘭足球公園。 斯帝羅蘭足球公園作為由斯帝羅蘭全方位贊助建立的標(biāo)準(zhǔn)化7人制足球場(chǎng)地，其三面環(huán)河、燈光綠樹、后勤服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全，未來它將承接龍江團(tuán)體性足球訓(xùn)練活動(dòng)及各種友誼賽事，成為龍江培訓(xùn)足球人才的大本營。它也必將用現(xiàn)代順德人的進(jìn)取精神，利用足球的無限魅力，來促進(jìn)和見證地區(qū)體育文化事業(yè)的和諧發(fā)展。[NextPage]
中國足球要從娃娃抓起
本屆足球聯(lián)賽吸引來了前國家隊(duì)主教練、曾在1982年率隊(duì)“差一步”就沖入西班牙世界杯的蘇永舜主教練親自到場(chǎng)指導(dǎo)。蘇永舜對(duì)記者說：“廣東足球現(xiàn)在是陷入了低谷，但有足壇的土壤在，廣東足球就能有再度崛起的一天，我已答應(yīng)做龍江足球?qū)W校的長(zhǎng)期顧問，為他們挑選好苗子，下一步我還要把古廣明他們請(qǐng)來，一起來培養(yǎng)佛山的足球人才?！?BR> 對(duì)于近期的足壇風(fēng)暴，蘇永舜稱自己是“局外人士”，不方便發(fā)表議論，但龍江鎮(zhèn)能把業(yè)余聯(lián)賽搞得如此有聲有色，他表示將長(zhǎng)期支持，“我知道龍江鎮(zhèn)中小學(xué)有‘足球?qū)W校’的計(jì)劃，就是中小學(xué)里設(shè)立足球班，訓(xùn)練費(fèi)由企業(yè)贊助，專門免費(fèi)培養(yǎng)和發(fā)掘好的足球苗子。”
作為龍江足球聯(lián)賽的長(zhǎng)期冠名贊助單位，斯帝羅蘭首席執(zhí)行官、龍江足球協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周子鵬表示：“我們玩足球除了引領(lǐng)時(shí)尚運(yùn)動(dòng)文化之外，更重要的是我們已把它作為一項(xiàng)長(zhǎng)期的事業(yè)來做，我們要以聯(lián)賽為平臺(tái)，以政府為紐帶，以企業(yè)和社會(huì)大眾為推動(dòng)力，大家積極參與到打造龍江足球文化名鎮(zhèn)的事業(yè)中來。中國足球要沖破前進(jìn)的‘宿命’，就必須從體制抓起，必須從娃娃的教育抓起。所以我們通過每一屆聯(lián)賽，踏踏實(shí)實(shí)地完善我們的賽制，建立我們的培訓(xùn)基地和人才隊(duì)伍”。
據(jù)了記者了解，斯帝羅蘭少兒足球隊(duì)由斯帝羅蘭于2005年贊助成立，訓(xùn)練基地主要集中于龍江鎮(zhèn)東海小學(xué)，球員年齡分布在8-15歲之間。目前，球隊(duì)已成長(zhǎng)為擁有自己的專業(yè)教練、戰(zhàn)術(shù)打法、聯(lián)賽體制、運(yùn)動(dòng)文化的地區(qū)性少兒球隊(duì)，成了龍江乃至整個(gè)佛山地區(qū)有志于成就足球夢(mèng)想的少年培養(yǎng)搖籃。立足龍江，展望未來。斯帝羅蘭少兒足球隊(duì)成立至今，以‘振興中國足球，培養(yǎng)足球英才’為目標(biāo)。超越自我，不斷創(chuàng)新，傾力培養(yǎng)高素質(zhì)，全方位發(fā)展的國家棟梁，志在成為中國少年足球的典范。
龍江鎮(zhèn)黨委委員梁柳玉女士在致辭中談到：“斯帝羅蘭作為當(dāng)?shù)孛駹I企業(yè)，在企業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，也在積極履行社會(huì)責(zé)任。一直以來，企業(yè)通過自身的實(shí)際行動(dòng)，倡導(dǎo)全民健身運(yùn)動(dòng)，提升民眾身體素質(zhì)，以此推動(dòng)地區(qū)物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)。為促進(jìn)地區(qū)體育事業(yè)發(fā)展，共建龍江和諧美好未來；為增進(jìn)企業(yè)友誼和足球文化的繁榮，做出自身不懈的努力”。
在今后三個(gè)月的聯(lián)賽中，全區(qū)數(shù)十萬人都將關(guān)注龍超杯的每一場(chǎng)比賽。開幕式于16：00結(jié)束，讓我們欣賞到了足球前輩們的精彩球技外，也讓我們看到了龍江鎮(zhèn)足球文化的嶄新一頁。