店鋪開(kāi)發(fā)的成功與否，其中的商團(tuán)調(diào)查與店址評(píng)估，占有十分重要的地位。

    一．商圈確定

    通過(guò)商圈調(diào)查，可以預(yù)估便利店座落地點(diǎn)，可能交易范圍內(nèi)的住戶數(shù)、消費(fèi)水準(zhǔn)、流動(dòng)人口量、營(yíng)業(yè)額；通過(guò)實(shí)地評(píng)估，就店鋪地理位置的便利性、人的動(dòng)線與流量、車(chē)的動(dòng)線與流量、接近性、視覺(jué)效果等，判斷該點(diǎn)是否適合開(kāi)店，這樣才不致因?yàn)槊亩Q(mào)然開(kāi)店，得不償失。

    商圈的意義及其重要性

    商圈，意指在便利店坐落的地點(diǎn)所能夠交易的范圍、規(guī)模。例如徒步區(qū)的店可能是方圓300米，鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)則可能是方圓1000米(購(gòu)物不方便、缺乏競(jìng)爭(zhēng)等因素)，視具體狀況而定。故商圖的選擇必須謹(jǐn)慎，且要調(diào)查清楚，方能開(kāi)創(chuàng)自我的生存空間。

    一般而言，涵蓋面越大，表示商圈愈大，但實(shí)際上，在預(yù)開(kāi)設(shè)店的周?chē)欢ㄓ懈?jìng)爭(zhēng)店，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)將會(huì)被競(jìng)爭(zhēng)者所瓜分，所以對(duì)商圈的評(píng)估，并非一成不變，事實(shí)上是充滿了變數(shù)，評(píng)估時(shí)必須面面俱到。 經(jīng)營(yíng)一家成功的便利店，其所需要的條件很多，不過(guò)，商圈好壞對(duì)營(yíng)運(yùn)成功的影響力，可說(shuō)是關(guān)鍵，因?yàn)榈攸c(diǎn)好壞直接影響便利店?duì)I運(yùn)的成功率，達(dá)60％。因此如何選擇一個(gè)好的商圈，對(duì)便利店日后的經(jīng)營(yíng)發(fā)展，有很大的影響。

    商圈的類別

    商圈的變化，時(shí)時(shí)牽動(dòng)著業(yè)績(jī)的發(fā)展，因此在開(kāi)店時(shí)，商圈的設(shè)定異常重要。

    1．商圈設(shè)定分類

    商圈的設(shè)定大致上可分為兩種型態(tài)。

    (1)徒步為主的商圈。徒步為主的商圈，例如商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)等，以店為中心，半徑約300米，以走得到且快速方便為主?！　?nbsp;(2)車(chē)輛動(dòng)線為主體的商圈，例如交叉路口附近及郊外主干路上，此種商困大多設(shè)置于郊外或下斑路線上，有方便的停車(chē)空間及良好的視覺(jué)效果，可滿足流動(dòng)車(chē)輛所需的商品。

  2．商困以區(qū)域大小的分類

    以區(qū)域的大小加以分類，則有下列幾種型態(tài)。

    (1)鄰近中心型。其商困的設(shè)定大約在半徑200—500米左右，即徒步商圈，此類型商圈分布在每個(gè)地區(qū)人口較密集的地方或商業(yè)集中地。

    (2)地區(qū)中心型。其商團(tuán)的設(shè)定一般在半徑1千米，人們稱之為生活商圈。

    (3)大地區(qū)中心型。此為地區(qū)中心更廣的商圈。

    (4)副都市型。通常指公共汽車(chē)路線集結(jié)的地方，可以轉(zhuǎn)換車(chē)，而形成交通集會(huì)地。

    (5)都市型。商圈可涵蓋的范圍，可能是整個(gè)都市的四周，其交通流或人潮流的層面，可能來(lái)自四面八方。

    商圈的特性商圈的特性

    若依通常的習(xí)慣，常將實(shí)地環(huán)境分成下列幾種。

    1．住宅區(qū)

    住宅區(qū)內(nèi)的戶數(shù)基本上須達(dá)10佃戶左右，如以1戶4人來(lái)計(jì)算，則人數(shù)將達(dá)4000人左右。

    2．教育區(qū)

    教育區(qū)及附近有大、中、小學(xué)等學(xué)校，其中以私立學(xué)校較為理想，因其學(xué)生大多比較有錢(qián)，消費(fèi)層次比較高。當(dāng)然，也不能忽視補(bǔ)習(xí)班，補(bǔ)習(xí)班的集中區(qū)將更理想。

    3．辦公區(qū)

    辦公區(qū)指辦公大樓林立的地區(qū)，一棟辦公大樓內(nèi)的員工人數(shù)可能超過(guò)一二干人，尤其辦公大樓內(nèi)的上班族外食比例非常高。

   4．商業(yè)區(qū)

    業(yè)區(qū)指商業(yè)行為集中的地方，由于過(guò)路客的增加，形成各種商店聚集之處。

    5．娛樂(lè)區(qū)

    娛樂(lè)區(qū)指以休聞消費(fèi)為主的商圈，通常玩樂(lè)之后，需要補(bǔ)充體力。

    由上述不難發(fā)現(xiàn)，住宅區(qū)的顧客群較為穩(wěn)定，而且一般性的消費(fèi)、業(yè)績(jī)也較固定，如再加上交通主動(dòng)脈的配合，因?yàn)樵黾硬糠值耐鈦?lái)客，將使該區(qū)的業(yè)績(jī)有上升的可能。

    商圈店址調(diào)查要點(diǎn)與評(píng)估

    店址選擇的好壞，在開(kāi)店戰(zhàn)略中是至關(guān)重要的?！　?

　　失敗店的主要因素有以下三點(diǎn)：　　

　　(1)地點(diǎn)選擇失敗；　　

　　(2)不熟練的評(píng)估人員致使調(diào)查的資料與判斷不準(zhǔn)；　　(3)許多連鎖本部為了達(dá)到開(kāi)店數(shù)量的目標(biāo)而開(kāi)店，因此產(chǎn)生了許多失敗店?！　∮缮鲜鲆蛩乜梢园l(fā)現(xiàn)，商圈實(shí)地調(diào)查及評(píng)估準(zhǔn)確是十分重要的。大體而言，便利店在開(kāi)店之前，對(duì)于實(shí)地調(diào)查作業(yè)應(yīng)精心細(xì)致。如考慮設(shè)店出人的人口流量多少、附近有幾家同類店或不同類店、其營(yíng)業(yè)情形如何、商品的內(nèi)容如何、價(jià)位的高低等，均是衡量的重點(diǎn)?！　　　?．商圈實(shí)地調(diào)查的要點(diǎn)　

　　(1)開(kāi)店地點(diǎn)周?chē)舻那樾?，亦即所謂的居民居住條件，其范圍有以下幾類。　

　?、僮≌姆N類：　　

　　A．單身住宅；　

　　B．普通小區(qū)住宅(分大、中型)；　　 
　Ｃ.它；公寓(分電梯大樓、普通公寓)；　　

　　D．高級(jí)住宅區(qū)。　　

　　以上的住宅種類都適于開(kāi)設(shè)便利店，但貧民區(qū)、老人住宅區(qū)，則不太適合?！　?

　?、谧舻臉?gòu)成。便利店的客戶群以10—30歲的青壯年為主，單身男女尤其重要。如以職業(yè)類別來(lái)看，司機(jī)、工廠上班者，藍(lán)領(lǐng)及白領(lǐng)階層以及服務(wù)業(yè)人員，都是比較理想的對(duì)象?！　?

　　(2)商團(tuán)內(nèi)有助于便利店設(shè)立的設(shè)施，有下列幾種：

　?、僦行⌒推髽I(yè)(內(nèi)部沒(méi)有餐廳)；　

　?、谥写笮歪t(yī)院；　　

　?、鄞髮W(xué)、?？萍案咧新毿?；　　

　　④24小時(shí)的大、中型工廠(三班制)；　　

　?、菹狸?duì)、警察局、市政府；　　

　?、薰珗@及廣場(chǎng)；　

　?、哕?chē)站附近；　　

　?、啻笮图凶≌瑓^(qū)；　　

　?、崞渌?。　　

　　(3)商困未來(lái)發(fā)展的具體考慮如下：　　

　?、俚貐^(qū)內(nèi)人口及戶數(shù)的增加；　　

　　②新設(shè)車(chē)站的計(jì)劃；　

　?、蹖W(xué)校的建設(shè)計(jì)劃；
　?、荞R路新設(shè)、增設(shè)及拓寬計(jì)劃；　　

　?、菪^(qū)住宅的興建計(jì)劃。　　

　　(4)商國(guó)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)性。商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)性，指的是區(qū)城內(nèi)有大型店、同類店或商業(yè)聚集較多時(shí)，要先確定是否還有設(shè)店的空間?！　　　?

　　2．評(píng)估　　

　　評(píng)估對(duì)便利店的成敗關(guān)系很大。一般而言，評(píng)估是開(kāi)店前必要的工作，以國(guó)內(nèi)而言，大多是靠有經(jīng)驗(yàn)的人員的經(jīng)驗(yàn)來(lái)論定，因此評(píng)估的結(jié)果可能各不一樣。不過(guò)普遍來(lái)說(shuō)，調(diào)查經(jīng)驗(yàn)豐富的老手，比起剛加入評(píng)估作業(yè)的新人，其評(píng)估的結(jié)果的準(zhǔn)確度優(yōu)于后者。　　　　

　　評(píng)估過(guò)程中，數(shù)據(jù)化、定量化評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)，是非常重要的，可將人為干擾的因素減至最低?！　　　?

　　下面我們將討論一下評(píng)估作業(yè)的方法?！　?

　　在地點(diǎn)位置詳細(xì)圖中，可了解周?chē)?50米內(nèi)交通、道路、住宅及公共場(chǎng)所的位置關(guān)系，進(jìn)而判斷該點(diǎn)的位置是否理想?！　　?

　　方法如下：中心點(diǎn)為欲開(kāi)的便利店的位置，而3條圓虛線由內(nèi)而外各代表50米、150米、250米的范圍，可將250米內(nèi)的道路、住宅及公共場(chǎng)所標(biāo)注在國(guó)內(nèi)，再進(jìn)行分析與判斷。　　　　

　　將車(chē)輛動(dòng)線標(biāo)示清楚，這時(shí)設(shè)立地點(diǎn)附近的相關(guān)位置，清清楚楚，可以很清楚地判斷哪一點(diǎn)比較有利，其車(chē)輛的動(dòng)線是在哪里匯集，廣告效果哪一個(gè)比較理想，哪里停車(chē)較方便等?！　　　?

　　最后再把距離內(nèi)的商圈標(biāo)注清楚，就可以很清楚地判斷該點(diǎn)是否可以設(shè)店了。

1.在找客戶資料的時(shí)候，順便找到老板的名字，在打電話的時(shí)候，直接找老總，若對(duì)方問(wèn)到我是誰(shuí)，我會(huì)說(shuō)是其客戶或者朋友，這樣找到的機(jī)會(huì)大一些； 
（裝老板朋友/客戶（與外有業(yè)務(wù)聯(lián)系的部門(mén)是比較好轉(zhuǎn)的，如：人事招聘，銷(xiāo)售，市場(chǎng)，廣告，采購(gòu)。） 


2.多準(zhǔn)備幾個(gè)該公司的電話，用不同的號(hào)碼去打，不同的人接，會(huì)有不同的反應(yīng)，這樣成功的幾率也比較大。 


3.隨便轉(zhuǎn)一個(gè)分機(jī)再問(wèn)（不按0轉(zhuǎn)人工），可能轉(zhuǎn)到業(yè)務(wù)員那里或人事部，這樣就躲過(guò)前臺(tái)啦，然后就看如何與非前臺(tái)人員如何溝通了，沒(méi)準(zhǔn)一下轉(zhuǎn)到老總那里，呵呵！ 


4.直接告訴前臺(tái)建網(wǎng)站有好處，或者做推廣的必要性，讓她無(wú)法拒絕！ 


5.如果你覺(jué)得這個(gè)客戶很有戲，你就不要放棄，可以找另外一個(gè)同事幫你打，順便考考你的同事，也可以學(xué)到新的方法！ 


6、事態(tài)嚴(yán)重化（使無(wú)權(quán)處理）例如：（對(duì)于房產(chǎn)公司）你好，我有一棟樓要出租，希望找你們公司老總談，不知道你們老板貴姓？再如：（對(duì)于廣告公司）你好，我是北京晚報(bào)的，您們公司老總是那一位？ 
我們跟他談?wù)劥淼氖虑椋?nbsp;


7.你好我是www.51job的，貴公司在我們這里登記招聘員工的信息，我想問(wèn)一下貴公司的法人是誰(shuí)？ 因?yàn)槲覀円藢?duì)您的相關(guān)資信情況！ 


8.夸大身份！ 例如：你好，轉(zhuǎn)你們李總（聲音要大）！我是××公司的王總??！ 


9.（我是用了歷史上最卑鄙無(wú)恥的兩種方法 

設(shè)知道老總姓李 
A：你好這是++公司 
B：你好李**叔叔在么？我是他的侄子！ 
嘟嘟--轉(zhuǎn)過(guò)去了 

設(shè)不知道老總姓什么 
A：你好這是**公司 
B：你好**公司吧，你們?cè)?*大廈上么？我是電力公司的，你們這個(gè)月的電費(fèi)有點(diǎn)問(wèn)題，給我轉(zhuǎn)到行政部 嘟嘟---轉(zhuǎn)過(guò)去了 

對(duì)付她們很容易的，只要你有征服他們的欲望，就有辦法?。?nbsp;

10. 威脅法！ 
1）例如：小姐，這事情很重要，你能否做主？ 我很急，馬上幫我轉(zhuǎn)給你們公司老總（或負(fù)責(zé)人） 

備注：此類方法適用于買(mǎi)域名！ 


11.A:喂...李總在嗎? 
B:不在,你哪里 
A:我泉州的,我姓章,他電話（手機(jī)）是多少? 

聲音放低點(diǎn),一般情況前臺(tái)都會(huì)告訴你老板手機(jī)的 


12.前臺(tái)：你哪里？ 
回答：廈門(mén)的，剛來(lái)福州，有重要事情找你們老總（知道姓名，那就直說(shuō)姓名） 
前臺(tái)：我問(wèn)你哪里，哪個(gè)公司的？！ 
回答：小姐，你姓什么？我很不習(xí)慣你這樣問(wèn)話知道嗎？！（語(yǔ)氣要強(qiáng)，拍著桌子說(shuō)話）在不在，在就給我轉(zhuǎn)進(jìn)去，不在就把手機(jī)拿過(guò)來(lái)！ 

13.A:小姐，張總可能有急事找我，他打了我的手機(jī)，現(xiàn)在還在公司嗎？我回電！謝謝！ 


14.大家好，我是廈門(mén)商務(wù)部的新員工，黃添榮，希望能和你有很好的交流，對(duì)于繞前臺(tái)，我自認(rèn)為這種辦法有時(shí)還是挺管用。 

針對(duì)外地的，官方式：你好，我是（廈門(mén)），受?chē)?guó)家有關(guān)部門(mén)委托，找貴司總經(jīng)理！ 

本地的：我：“你好，轉(zhuǎn)總經(jīng)理” 
小姐：“你有什么事？” 
我：“有” 
小姐：“你是哪個(gè)單位的？” 
我： “我是黃添榮?！?nbsp;
評(píng)論：小姐聽(tīng)到我們的名字一定會(huì)以為我們和總經(jīng)理很熟，這個(gè)辦法真的很不錯(cuò)的，試試！ 


15. 
1)惠州這邊很多的土老板,我就會(huì)直接說(shuō):"老板在嗎?他電話多少?" 
2）有時(shí)在知道老板的姓以后我會(huì)講:"王老板在嗎?" 
若不在就說(shuō):"他過(guò)我公司來(lái)了沒(méi)有呀?怎么還沒(méi)來(lái)?手機(jī)多少 ?" 

16. 
“我是**路郵局的，請(qǐng)問(wèn)你們公司的全稱是*******，總經(jīng)理是***，我現(xiàn)在找他核對(duì)一 
下......。 
一般廣州這邊這種方法比較有效，還有假裝政府機(jī)關(guān)或銀行等 


17. 我是廈門(mén)分公司的周統(tǒng)彬，針對(duì)平常方法繞不過(guò)的前臺(tái)時(shí)，索性坦白相當(dāng)，尊重她： 
王小姐，你早！我是中國(guó)企業(yè)網(wǎng)的周統(tǒng)彬，我昨天已與李總聯(lián)系過(guò)了，不知你是否可以替我安排今天上午或者下午，與李總通個(gè)電話，只需2分鐘，謝謝！ 

18. 我通常是用國(guó)際采購(gòu)商的身份找相關(guān)負(fù)責(zé)人或老板。 
有時(shí)我會(huì)留下另一個(gè)手機(jī)給她們讓他們叫老板來(lái)找我！ 

19. 你好，我是國(guó)家互聯(lián)網(wǎng)信息中心XX處辦事處的，叫你們老總接電話！ 

20. 在武漢，很多人好管閑事，非要問(wèn)清楚，其實(shí)問(wèn)不問(wèn)結(jié)果都一樣，所以她越想知道我越拽，通常說(shuō)，——*總在不在??？——你是哪位啊？——我是他一個(gè)朋友?！宜惺裁词?？ 
——有點(diǎn)私事，他是不是不在??？這時(shí)她就給老總了?；蛘咚龝?huì)說(shuō)，——他不在?！悄愀嬖V我他的手機(jī)，我把他號(hào)碼弄丟了，謝謝，有點(diǎn)急事。 

21. 如果是要找老板,我一般會(huì)說(shuō)是外商的翻譯員,然后就拿老板的姓名和手機(jī),這個(gè)方法還是挺管用的.各位不防可試試的.例如：你好，有一家德國(guó)的××公司，看到你們公司的英文網(wǎng)頁(yè)（供求信息）想和你們公司老總通個(gè)電話，你們老板的手機(jī)是多少？他在嗎？…… 

22. “您好！XX公司嗎？我們是市政府經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)的，我們有一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)論壇活動(dòng)要邀請(qǐng)貴公司負(fù)責(zé)人，麻煩您把電話轉(zhuǎn)給他，我們要就具體的事宜跟他確認(rèn)?！?nbsp;
因?yàn)樯蟼€(gè)月我們廣州公司剛好有這樣一個(gè)大型活動(dòng)，我通過(guò)這種電話得到不少老總的姓名和電話。 
23. 知道該公司老總名字（男性）后，請(qǐng)一男士 
拿起電話：我找***（直呼其名）。。。。。。不在？他手機(jī)號(hào)碼是多少？。。。。。。我是誰(shuí)？昨天還一起喝酒了的?。ê茏У恼Z(yǔ)氣） 

24. 你們總經(jīng)理姓什么我忘記了，對(duì)了，上次他對(duì)我說(shuō)：過(guò)段時(shí)間再打給他。所以我今天就打給他了，你幫我轉(zhuǎn)到總經(jīng)理辦公室好嗎？謝謝你！ 


25. 請(qǐng)找×總，怎么不在？不是說(shuō)好今天這個(gè)時(shí)候讓我去個(gè)電話嗎？你看他什么時(shí)候回來(lái)？這事挺重要，他的手機(jī)是138還是139？你告訴我，我記一下。 

26. 您好！我是沈陽(yáng)分公司的龐玉。我一般就是告訴前臺(tái)的小姐說(shuō)：“我知道你很為難，每天接到各種各樣的電話都很多，很難確定那個(gè)電話該去找老板，我也有過(guò)這樣 的經(jīng)歷，我很理解您。同時(shí)我也告訴您，我給你們老板打電話是有一個(gè)對(duì)貴公司很重要的事情。必須馬上和你們老總?cè)〉寐?lián)系，麻煩你現(xiàn)在幫我找一下。 

27. 自稱自己是某銀行的需要和X總核對(duì)資料，或者是存款出了些問(wèn)題，要通知X總。 
（前臺(tái)一般不敢過(guò)問(wèn)老總的錢(qián)的事情。） 

28. 你好, 我是某某記者. (我本身有記者證)想和你們老總商量一些事情！ 

29.“您好！幫我接一下你老總！我昨天有一份傳真給他，確認(rèn)一下他是否收到了” 
30.假如你英語(yǔ)好的話，給前臺(tái)幾句純正的英語(yǔ)，立馬搞定，百試不爽