投資餐飲店，地址的選擇至關(guān)重要。怎樣科學(xué)地選擇具有收益性的店鋪呢？

　　出于對(duì)一定投資收益的看好，很多開(kāi)發(fā)商?！翱吹虏恕保Q(chēng)自己推出的產(chǎn)品具備了開(kāi)設(shè)餐飲的優(yōu)越條件。然而，不少以“餐飲商鋪”為噱頭吸引投資者的項(xiàng)目在被購(gòu)買(mǎi)后，總或多或少地存在著一定的隱患。因此，無(wú)論是對(duì)于投資餐飲店鋪的業(yè)主還是經(jīng)營(yíng)餐飲業(yè)的承租人，怎樣選擇合適的商鋪就顯得至關(guān)重要。

　　規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)

　　面對(duì)市場(chǎng)上推出的各種商鋪，投資者首先需要有一定的法律與政策意識(shí)。我接觸的投資餐飲店鋪的人群當(dāng)中，不少人由于忽視餐飲業(yè)相關(guān)政策而栽了跟頭。例如，我知道的一位姓李的先生，兩年前，他購(gòu)買(mǎi)了北京CBD區(qū)域一個(gè)很有名氣的樓盤(pán)底商打算長(zhǎng)期用于餐飲店鋪出租。雖然李先生購(gòu)買(mǎi)的商鋪所在樓盤(pán)是住宅立項(xiàng)，原本是限制餐飲行業(yè)在此營(yíng)業(yè)的。但因該底商全部處于整棟住宅樓正投影以外，所以據(jù)當(dāng)時(shí)政策，還是可以經(jīng)環(huán)保部門(mén)審批后，到工商機(jī)關(guān)領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的。

　　購(gòu)買(mǎi)后不久，李先生便和某餐飲公司簽了兩年的租賃合同。然而，去年6月份北京市工商局第“14號(hào)文”對(duì)住宅商用下達(dá)了禁令，禁止在以住宅立項(xiàng)的樓盤(pán)內(nèi)進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。隨后，北京市環(huán)保局經(jīng)過(guò)綜合考慮，頒布了一條新的政策法規(guī)，規(guī)定凡是所有住宅立項(xiàng)的樓宇底商均不得開(kāi)設(shè)餐廳，而無(wú)論該底商是否位于住宅部分正投影以外。

　　這兩項(xiàng)政策的實(shí)施，讓李先生感受到商鋪出租的壓力，他購(gòu)買(mǎi)的商鋪很可能要面臨租金水平下滑的局面。因?yàn)樵摬惋嫻疽呀?jīng)表示不會(huì)續(xù)租。李先生和它的租約在今年4月份就到期了。而餐飲公司不愿續(xù)租主要是因?yàn)槔钕壬?gòu)買(mǎi)的商鋪是住宅立項(xiàng)，已經(jīng)被明令禁止不得開(kāi)設(shè)餐廳。況且在“住宅禁商令”的影響下，餐飲公司已經(jīng)不可能從北京市工商局拿到營(yíng)業(yè)執(zhí)照了。

　　通過(guò)李先生選擇購(gòu)買(mǎi)商鋪的例子，我們發(fā)現(xiàn)，對(duì)于致力于投資餐飲店鋪的“房東”在選擇購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)，了解相關(guān)的政策變化至關(guān)重要。

　　硬件要“過(guò)硬”

　　或許人們會(huì)發(fā)現(xiàn)這樣的現(xiàn)象：很多居民樓下面的餐廳將煙和氣沒(méi)有經(jīng)過(guò)任何處理便直接向空氣中排放，使得餐廳周?chē)蜔熚稘夂?，?yán)重影響了樓上居民的生活。實(shí)際上這種類(lèi)型的商鋪根本不具備開(kāi)設(shè)餐飲的條件，隨時(shí)都面臨被查封的危險(xiǎn)。

　　除了排煙管道的特殊設(shè)計(jì)，是否具備燃?xì)?、電力供?yīng)的具體指標(biāo)、上下水的位置如何設(shè)計(jì)等方面也是投資餐飲商鋪必須考慮的因素。

　　再給大家講一個(gè)真實(shí)的例子。我有一個(gè)姓王的朋友，當(dāng)初他看中位于長(zhǎng)安街南側(cè)某辦公區(qū)內(nèi)一處面對(duì)即將開(kāi)業(yè)的世界頂級(jí)酒店的底商，看完后便很快買(mǎi)了下來(lái)，并租給了某餐飲公司。但后來(lái)發(fā)現(xiàn)，該商鋪并非如開(kāi)發(fā)商當(dāng)初承諾的那樣完美，在許多硬件上嚴(yán)重不合格，如排煙管道與燃?xì)夤艿啦粯?biāo)準(zhǔn)，電力供應(yīng)只有50千伏安，遠(yuǎn)低于餐飲業(yè)要求的230千伏安的標(biāo)準(zhǔn)等。前后交涉了半年多，最終協(xié)商解除了合約。我這位朋友不僅沒(méi)賺到錢(qián)，還賠了不少。餐飲公司也在這件事上浪費(fèi)了很多時(shí)間和精力。

　　這個(gè)例子告訴我們什么呢？無(wú)論投資什么物業(yè)，投資者應(yīng)該以“求證”的心態(tài)，去充分了解項(xiàng)目的全部信息，包括項(xiàng)目立項(xiàng)及整體樓宇和房屋的結(jié)構(gòu)等。

　　餐飲類(lèi)店鋪的投資者更要弄明白整個(gè)樓盤(pán)及所購(gòu)買(mǎi)房屋的具體工程技術(shù)指標(biāo)，尤其是對(duì)開(kāi)設(shè)餐飲行業(yè)所必需的指標(biāo)作全面的掌握和了解，其中涉及到商鋪排煙、排氣管道的走向和管徑是否達(dá)到經(jīng)營(yíng)餐飲的標(biāo)準(zhǔn)。

　　如果不具備上述條件，投資者則需弄清是否可以改造成餐飲商鋪的開(kāi)業(yè)條件，包括如何改造，誰(shuí)來(lái)改造，改造周期及費(fèi)用等問(wèn)題。千萬(wàn)不可輕信開(kāi)發(fā)商對(duì)于商鋪的模糊性介紹，一定要追問(wèn)每個(gè)方面的細(xì)節(jié)數(shù)據(jù)。

　　六大地段選址秘訣

　　餐飲經(jīng)營(yíng)者只有先明確所選商鋪的詳細(xì)信息與法律風(fēng)險(xiǎn)，才能解決商鋪長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的后顧之憂(yōu)。涉及到具體餐飲商鋪的選址上，由于餐飲業(yè)有著自己的行業(yè)特色和要求，不同地段的特征對(duì)餐飲業(yè)的要求不同。有六大地段可考慮餐飲店鋪選址，當(dāng)然，不同的地段經(jīng)營(yíng)的方式大不相同。

　　1.如果經(jīng)營(yíng)者選擇在車(chē)站附近經(jīng)營(yíng)，其主要顧客群便是來(lái)往的乘客，包括上班職工、學(xué)生等。在此地段最適合開(kāi)設(shè)快餐店，并慎重處理的是定價(jià)問(wèn)題，要分不同對(duì)象而有所不同。如成都小吃、麗華快餐等。

　　2.如果商鋪開(kāi)在公司集中區(qū)，最主要的顧客為上班職工，其光臨的目的不外乎洽談生意或聊天。因此，開(kāi)在此處的餐飲商鋪如何應(yīng)付午餐高峰時(shí)期的顧客以及如何處理假日及周末生意清淡時(shí)的局面成為選擇該地段要考慮的重點(diǎn)。如九州漁港（茶餐廳）、湘鄂情、上島咖啡等中高檔兼?zhèn)洹?

　　3.如果選擇在學(xué)校街道經(jīng)營(yíng)餐飲，學(xué)生便是此地段的主要顧客。商鋪一天中沒(méi)有明顯的高峰與清淡時(shí)段的差異，但季節(jié)性的差異卻相當(dāng)大。學(xué)生利用餐飲店的動(dòng)機(jī)，除了聊天、消遣之外，還有同學(xué)聚會(huì)或看書(shū)等。所以必須注意桌椅移動(dòng)的便利，并準(zhǔn)備書(shū)報(bào)雜志。如小土豆、麥當(dāng)勞、肯德基等。

　　4.如果選擇在商業(yè)鬧市區(qū)經(jīng)營(yíng)餐飲，此地段是約會(huì)、聊天、逛街、休息的場(chǎng)所，當(dāng)然是開(kāi)店最適當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)。該地段無(wú)論對(duì)什么類(lèi)型的店都較適合，但要有自己的特色。如星巴克、麥當(dāng)勞及各類(lèi)西餐廳等。

　　5.如果選擇在住宅區(qū)開(kāi)餐飲店，必須明確體現(xiàn)親切溫暖感及提供新鮮美味的餐飲性。如設(shè)置布告欄，主辦交友、比賽等趣味性活動(dòng)。如天外天烤鴨店，好利來(lái)蛋糕等。

　　6.如果選擇在市郊路段經(jīng)營(yíng)餐飲，在該地段餐飲店必須設(shè)有停車(chē)場(chǎng)，并且要有醒目引人的廣告招牌。如果是專(zhuān)供便宜聚餐的大型餐廳，提供有特色的餐飲將是此地段的營(yíng)業(yè)重點(diǎn)。如大宅門(mén)中式酒店、樹(shù)吧等各類(lèi)農(nóng)家院及主題休閑餐飲場(chǎng)所。