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詳細內(nèi)容

開店選好址也是一門學(xué)問

時間:2010-04-06     人氣:1498     來源:互聯(lián)網(wǎng)     作者:
概述:  隨著投資理念的日趨成熟,商鋪受到越來越多投資人的追捧?!耙讳佂薄ⅰ耙讳侌B(yǎng)三代”這樣的文字也頻頻出現(xiàn)在眾多商業(yè)地產(chǎn)對外宣傳的廣告語中。然而,近些年來,因商鋪引發(fā)的商業(yè)糾紛以及投資失敗的案例不在少數(shù),原因在于消費者對商鋪了解甚少,輕信......
  隨著投資理念的日趨成熟,商鋪受到越來越多投資人的追捧?!耙讳佂?、“一鋪養(yǎng)三代”這樣的文字也頻頻出現(xiàn)在眾多商業(yè)地產(chǎn)對外宣傳的廣告語中。然而,近些年來,因商鋪引發(fā)的商業(yè)糾紛以及投資失敗的案例不在少數(shù),原因在于消費者對商鋪了解甚少,輕信開發(fā)商給出的種種承諾,對待商鋪投資過于盲目。事實上,投資商鋪穩(wěn)賺不賠那是神話,只有細心判斷,謹慎選擇,才能為你的投資多添一份保障。

  買哪里的商鋪比較穩(wěn)妥

  第一,要選擇居民聚集、人口集中的地區(qū)。

  通常情況下,大多數(shù)店鋪適合選擇在人流量比較大的街區(qū),特別是商業(yè)活動比較頻繁,商業(yè)設(shè)施比較密集的成熟商圈。人氣旺盛的地區(qū)有利于店鋪的日常營運,尤其是開設(shè)超市、便利店、干洗店這樣的店鋪。買這樣的商鋪容易出租。

  第二,要注意店鋪所在街道的特點和街道客流的方向與分類。

  古語云:“一步差三市”,相差一步就有可能差三成的買賣,這跟人流動線有關(guān)。一條街道會因為交通條件、歷史文化、所處位置不同,而形成自己不同的特點,要選擇街道兩端交通通暢,往來車輛人流較多的街道,避免在一條“死胡同”里開店。同樣一條街道的兩側(cè),由于行人的走向習(xí)慣,客流量不一定相同,要細心觀察客流的方向,在較多客流的一側(cè)選址。

  第三,要盡量避免在受交通管制的街道選址,店鋪門前要有適合停放車輛的位置。

  交通方便是選擇店鋪位置的重要條件之一,盡量避免選擇設(shè)置了交通管制的地方,例如單向通行、限制車輛種類、限制通行時間等等。店鋪附近最好有公交車站點,或者出租車停靠點。另外,店鋪門前或附近最好有便于停車的地方,這樣會給顧客帶來方便。

  買商鋪有哪些注意事項

  一、購買商鋪前應(yīng)向房屋所在區(qū)的房產(chǎn)交易中心查詢所購房屋的權(quán)屬狀況,嚴格審核開發(fā)商是否具備土地開發(fā)到房產(chǎn)銷售的一切證照,包括是否抵押、是否受司法限制等。

  二、在簽訂商鋪買賣合同時注意:

  1、房屋用途??词欠翊_實為商用,并在合同中注明;

  2、公用分攤面積。商鋪的公攤面積一般在30%-40%,甚至50%。因此對買鋪者來說,購鋪單價高于住宅房,如果允許在一定范圍內(nèi)的誤差,也可能帶來價格上幾萬元的變動,建

  議購房者選擇按使用面積計單價的方式,并在合同中明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權(quán)歸屬,確定公用部位的規(guī)劃設(shè)計。同時,讓開發(fā)商在購房合同中約定好當(dāng)商鋪公攤面積過大或過小時的解決辦法;

  3、物業(yè)管理。許多購房者與開發(fā)商的糾紛都集中體現(xiàn)在商鋪的物業(yè)管理上,這也是購房者在購買商鋪時極易忽略的環(huán)節(jié);

  4、交房條件。商業(yè)物業(yè)的房產(chǎn)條件對投資商的招商以及經(jīng)營者日后的經(jīng)營都相當(dāng)重要,在簽訂商鋪合同時應(yīng)特別約定物業(yè)的平面格局、樓板承重、停車位、消防、廣告位、客貨梯、出入口、通透性、展示面、柱距、層高以及配套設(shè)施等條件,并在交房時注意驗收。

  三、相當(dāng)一部分人在購買商鋪時看中的是房產(chǎn)商的承諾,如售后包租,每年的收益率百分之幾。有一點要注意的是,根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十一條的規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。房地產(chǎn)市場風(fēng)險較大,購房者要慎重評估房產(chǎn)商的承諾兌現(xiàn)的可能性有多大。

  四、貸款與其他稅費方面。商鋪貸款低,年限短,貸款利率相對較高,而銀行對商鋪貸款者資質(zhì)的審核比住宅嚴格,因此,購房者應(yīng)考慮到貸款不能實現(xiàn)時所面臨的壓力;購買商鋪應(yīng)繳納總房價4%的契稅,另外還有合同印花稅、營業(yè)稅、土地增值稅以及個人所得稅,在這里就不一一細說了。[NextPage]

  商鋪投資高投入、高產(chǎn)出、高風(fēng)險

  同樣投資商鋪,為什么有人賺了大錢,而有人卻連本都收不回來?那是因為商鋪投資絕對屬于高投入、高產(chǎn)出、高風(fēng)險的行為。承諾回報是眼下商業(yè)地產(chǎn)項目中最流行的招商方式之一。有些項目承諾的回報方式看似誘人,其實并不合理,投資者應(yīng)當(dāng)理性地分析招商噱頭,選擇真正實質(zhì)性的經(jīng)營回報。而且商鋪投資除了要看地產(chǎn)商承諾的回報率,更要“看人氣、看特性、看環(huán)境”?,F(xiàn)在,商業(yè)地產(chǎn)項目的主要矛盾,往往集中在價值和價格的不對等,開發(fā)商希望出售商鋪的價格高些高些更高些,但買房人則希望得到商業(yè)價值更大的商鋪。這種不對等,已經(jīng)成為目前商業(yè)地產(chǎn)的最大矛盾。

  另外,購房人不要將廣告用語想當(dāng)然地代替合同用語,要盡量將開發(fā)商出售商鋪時的主要廣告內(nèi)容及承諾寫入合同,否則一旦發(fā)生糾紛,一般很難得到法院的支持。不要輕信一些所謂的保底條款,因為這些條款在法律上可能是無效的,高額的保底條款更無現(xiàn)實的可操作性。

  最后要說明的是,投資即為了賺錢,究竟能不能賺錢?能賺多少錢?這里也不能光算收入,還要充分考慮到各項支出。例如商鋪的水、電、氣、熱、物業(yè)管理等費用遠遠高于普通住宅的標準,其他裝修、維修的支出也應(yīng)該考慮在內(nèi)。這樣才能夠算出一個更加真實的投資回報率。
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  •   關(guān)于商鋪選址的6點忠告,我大致總結(jié)了一下,有一下幾點:希望對想開店的朋友們有所幫助:
     

     1、要根據(jù)自己店鋪的經(jīng)營定位進行選址

      選擇店鋪位置之前,首先要明確自己的經(jīng)營范圍和經(jīng)營定位。如果經(jīng)營的是日化、副食等快速消費品,就要選擇在居民區(qū)或社區(qū)附近;如果經(jīng)營的是家俱、電器等耐用消費品,就要選擇在交通便利的商業(yè)區(qū)。此外,還要考慮自己的目標消費群體,是主要面向普通大眾消費群體,還是主要面向中高階層消費群體,簡單的講就是要選擇能夠接近較多目標消費群體的地方。通常情況下,大多數(shù)店鋪適合選擇在人流量比較大的街區(qū),特別是當(dāng)?shù)厣虡I(yè)活動比較頻繁,商業(yè)設(shè)施比較密集的成熟商圈。

      2、要盡量避免在受交通管制的街道選址,店鋪門前要有適合停放車輛的位置

      很多城市為了便于交通管理,在一些主要街道會設(shè)置交通管制,例如單向通行、限制車輛種類、限制通行時間等等,店鋪選址應(yīng)該避免這些地方。也盡量不要在道路中間設(shè)有隔離欄的街道開店,因為這樣會限制對面的人流過來,即使你的店鋪招牌做得再惹眼,對面的顧客也只能“望店興嘆”。交通方便是選擇店鋪位置的條件之一,店鋪附近最好有公交車站點,以及為出租車提供的上下車站等。另外,店鋪門前或附件應(yīng)該有便于停放車輛的停車場或空地,這樣會更方便顧客購物。

      3、要選擇居民聚集、人口集中的地區(qū),不要在居民較少和居民增長較慢的地區(qū)開店

      人氣旺盛的地區(qū)基本上都有利于開設(shè)店鋪,尤其是開設(shè)超市、便利店、干洗店這樣的店鋪。城市新開發(fā)的地區(qū),剛開始居民較少、人口稀零,如果又缺乏較多流動人口的話,是不適宜開設(shè)店鋪的。雖然有時候在新建地區(qū)開店,可以貨賣獨家,但往往由于顧客較少,難以支撐店鋪的日常運營。

      4、要事先了解店鋪近期是否有被拆遷的可能,房屋是否存在產(chǎn)權(quán)上的糾紛或其它問題

      隨著城市的快速發(fā)展,舊城改造是經(jīng)營中可能遇到的,開設(shè)店鋪首先要調(diào)查和了解當(dāng)?shù)氐某鞘幸?guī)劃情況,避免在容易拆遷的“危險”地區(qū)設(shè)置店鋪。在租賃房屋時,還要調(diào)查了解該房屋的使用情況,例如建筑質(zhì)量,房屋業(yè)主是否擁有產(chǎn)權(quán)或其它債務(wù)上的糾紛等等,這些細節(jié)方面的忽略往往會導(dǎo)致店鋪的夭折,自己帶來巨大的損失。

      5、要注意店鋪所在街道的特點和街道客流的方向與分類

      一條街道會因為交通條件、歷史文化、所處位置不同,而形成自己的不同特點,要選擇街道兩端交通通暢,往來車輛人流較多的街道,避免在一條“死胡同”里開店。店鋪的座落和朝向也是十分重要的,店鋪門面盡量要寬闊,朝北要注意冬季避風(fēng),朝西要注意夏季遮陽等等。同樣一條街道的兩側(cè),由于行人的走向習(xí)慣,客流量不一定相同,要細心觀察客流的方向,在較多客流的一側(cè)選址。長途汽車站、火車站和城市的交通主干道,雖然人流也很大,但客流速度較快,很多人目的不是購物,滯留時間較短,在這些地方開店,要根據(jù)自己的經(jīng)營需要慎重選擇。

      6、要選擇同類店鋪比較聚集的街區(qū),或者選擇適合自己店鋪的專業(yè)市場

      “貨比三家”是很多人經(jīng)常采取的購物方式,選擇同類店鋪集中的街區(qū),更容易招攬到較多的目標消費群體,不要擔(dān)心競爭激烈,相關(guān)店鋪聚集有助于提高相同目標消費群的關(guān)注。電子市場、花卉市場、建材市場等專業(yè)化程度較高的市場或商場,也是開設(shè)店鋪的不錯選擇。需要注意的是,選擇專業(yè)市場或商場開店,要考察這些市場和商場的管理水平、規(guī)模大小、在當(dāng)?shù)氐挠绊懥Φ纫蛩?,對?guī)模較小、開業(yè)時間較短、管理水平差的,要謹慎入駐。
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  •   現(xiàn)在我們來討論下食品店選址。一旦決定開店創(chuàng)業(yè),必需對所選開店地址作全面的考查,了解該區(qū)人口密度、人源等等,開店選址是非常講究的。食品店是經(jīng)營人們?nèi)粘K枰氖称?,?yīng)在交通便利的地方開店,在主要車站的鄰近,或者在顧客步行不超越20分鐘的路程內(nèi)的街道設(shè)店,選擇哪一邊較有利于經(jīng)營,需要觀察馬路兩邊行人流量,以行人較多的一邊為好。要開在接近人們聚積的場所。如劇院、電影院、公園等娛樂場所附近,或者大工廠、機關(guān)附近,這一方面可吸引出入行人,另一方面易于使顧客記住該店鋪的地點。

      選擇人口增加較快的地方。企業(yè)、居民區(qū)和市政的發(fā)展,會給店鋪帶來更多的顧客,并使其更具發(fā)展?jié)摿?。食品店就是在給人們?nèi)粘I顜肀憷_的商店要選擇較少橫街或障礙物的一邊。許多時候,行人為了要過馬路,因此集中精力去躲避車輛或其他來往行人,而忽略了一旁的店鋪。位于商業(yè)中心街道是開店的好地方。東西走向街道最好坐北朝南;南北走向街道最好坐西朝東,盡可能位于十字路口的西北拐角。另外,三叉路口是好地方;在坡路上開店不可??;路面與店鋪地面高低不能太懸殊。還可以選擇由冷變熱的區(qū)位。與其選擇現(xiàn)在被商家看好的店鋪經(jīng)營位子,不如選擇不遠的將來由冷變熱、目前未被看好的街道或市區(qū)。這樣你的店面也會慢慢升值,選好地址食品店也就為日后擁有滾滾財源邁出了關(guān)鍵的一步。

      食品店經(jīng)營多種多樣,可更進一步的依據(jù)其自身性質(zhì)選址。食品店經(jīng)營分為傳統(tǒng)型、標準性、大型、和便利性食品店。

      1.傳統(tǒng)性食品店應(yīng)開在居民區(qū)鄰近。傳統(tǒng)食品店無法完整的銷售生鮮食品,所以要力求與其它經(jīng)營生鮮食品的店開在一起,否則有被擠跨的危險。但是傳統(tǒng)食品店與標準行食品店雖然有替代性但不強烈。所以傳統(tǒng)食品店并不排斥和標準食品店開在一起,但事實證明處在超級市場和倉儲型商場四周的傳統(tǒng)型食品店經(jīng)營和發(fā)展上已受到打擊。所以傳統(tǒng)食品店應(yīng)選擇無法開設(shè)大型食品超市的地區(qū)開店。也盡量爭取與這些大型超市的有效商圈遠一點,其主要原則是在各種大型食品超市的商圈不能開,次級商圈要慎重開,邊緣商圈中可以開。

      對傳統(tǒng)的食品店而言選擇在傳統(tǒng)的農(nóng)貿(mào)市場和菜場鄰近開店是可取的。因為剛好補償其生鮮食品不足,同時還會為其帶來人流,另外,由于我國各地、各類的市場較發(fā)達,傳統(tǒng)食品店還應(yīng)避免開在與其其經(jīng)營內(nèi)容相同的食品和交易市場附近,因為靠的太近傳統(tǒng)食品店不具有價格優(yōu)勢,反而因較大的價格差而失去對消費者的吸引力。

      2.標準食品店在選址上除了與傳統(tǒng)食品店貼近居民區(qū)與大型食品朝市維持距離外還應(yīng)有自身的特點??梢赃x擇高檔住宅區(qū)開店。因為高收入者對生鮮食品是超市化的,低收入者對生鮮食品是價格化的。應(yīng)選擇在較大的地區(qū)性商業(yè)街開店,選址在以百貨為主的購物中心開店。這些地區(qū)人流最大,消費需求量也是最大的。

      3.大型綜合食品店是超級市場中的主力化業(yè)態(tài),在交通條件和停車數(shù)上與大型食品店有更高的要求。如停車場面積要求與賣場面積至少是1:1否則無法達到汽車進入家庭所帶來的購物場所的停車位所帶來的購物吸引力的要求。要避免與同類型的大型食品店開的很近否則回導(dǎo)致惡性競爭。大型超市的選址也必需考慮政策性的選址因素。

      4.便利性食品店的選址要比大型食品店的選址模式選擇范圍大的多。只如果有人流的地方并可提供便利式購物和服務(wù)的地方都可開設(shè)。在便利店的選址問題上還應(yīng)依據(jù)自身發(fā)展特點進行選擇。便利店開店不強求開在居民區(qū),但一定是開在人流多的地方,另外把顧客流量是放在第一位的,是考慮到顧客購買的及需性和便利性,而這些特性在流動性顧客的身上體現(xiàn)的較足夠。也要考慮到大型食品店與傳統(tǒng)食品店對便利店選址的影響。在目前狀況下便利店的便利性和及時性功能還不是非常完善在商品結(jié)構(gòu)上和目的顧客群上和傳統(tǒng)食品店有非常多相似的地方。因此在選址應(yīng)避免與傳統(tǒng)食品店開在一起。

      根據(jù)自身的特點便利店可以考慮以下選址條件:坐落于“生活道路”,就是商店所處的道路不能是一條單純的生活道路。還應(yīng)有住家和單位,這樣可以保證有一定的固定消費群;“擠挨車站”這里是地鐵車站或者是客流量大的公交車站,這樣可以帶來較多的流動顧客;商圈內(nèi)有充分的生活人口,有利于發(fā)揮便利店的便利功能;靠近聚集人的場合,主要電影院、旅行地、醫(yī)院等,這樣可以給店帶來大量的人流。

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