一旦決定在某地開店創(chuàng)業(yè)，就必須對所選地點作全面的考察，了解該區(qū)交通狀況、人口密度、人流量等等。商鋪選址是一個綜合決策問題，現(xiàn)羅列了一些商鋪選址的注意要素，可能對即將經(jīng)營商鋪的您會有所幫助。

　　商鋪選址之“五大脈象”

　　商鋪投資就是要根據(jù)商鋪的個性化的特征，進行選址、進行專門的調(diào)查和研究，這類前期工作恰如中醫(yī)實踐中的“把脈”，通過收集“脈象”傳遞的信息，對投資對象進行個案分析，改商鋪投資的直覺判斷為科學決策，并采取正確的攻略，取得產(chǎn)租能力旺盛的商鋪。商鋪“脈象”信息很多，投資者在“把脈”時，可以從以下幾個方面入手，進行收集、分析、歸納、推理，進而形成判斷。

　　“脈象”之一：商鋪所在區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平高低，它關(guān)系到所在區(qū)域人口的收入水平，即區(qū)域人口的消費能力強和弱。

　　“脈象”之二：當?shù)厝丝谇闆r，包括人口的數(shù)量、密度以及老年化程度，人口密度過低，不容易形成商業(yè)繁榮，老年化程度太高說明購買力的質(zhì)量較低。

　　“脈象”之三：商品房的價格。商品房是一種標準商品的標志，其價格反映了居住者的消費能力。

　　“脈象”之四：商鋪所在商圈內(nèi)的商鋪總量供求關(guān)系，供求關(guān)系影響商鋪的價格。

　　“脈象”之五：商鋪的自身條件。商鋪自身條件對商業(yè)的適用性很差，立店障礙很多，那么商鋪的使用價格很低，對商鋪價格產(chǎn)生不良影響，壓縮商鋪價值的上升空間。

　　以上種種“脈象”都是影響商鋪價值的主要因素，這是商鋪投資者需要十分留意的。
　　投資商鋪需要對投資對象進行技術(shù)分析，既不能跟著感覺走，也不能過度投機玩“短、平、快”，因為商鋪投資是一項周期較長的不動產(chǎn)投資活動，須按照投資的規(guī)律行事；投資一般規(guī)律是：投資周期越長風險越大；所以投資者的最后決策要經(jīng)得起時間的考驗。

　　商鋪選址之“七種武器”

　　一、商鋪最好選在人們聚集的場所。如劇院、電影院、公園等娛樂場所附近，或者大工廠、機關(guān)附近，這樣一方面可吸引出入行人，另一方面顧客也更容易記住該店鋪的地點，并且來過的顧客向別人宣傳介紹，會比較容易指引他人光顧。另外，商業(yè)區(qū)的發(fā)展、居民區(qū)的擴容和市政規(guī)劃的建設(shè)，會給店鋪帶來更多的顧客，并使其在經(jīng)營上更具發(fā)展?jié)摿Α?

　　二、最好選在交通便利的區(qū)域。理想狀態(tài)下的商鋪或商業(yè)街市應(yīng)具備接納各種來客的交通設(shè)施，即商鋪周邊擁有軌道交通、公交車站點，還具有停車場。在主要車站的附近，或者在顧客步行不超過20分鐘的路程內(nèi)的街道設(shè)店。觀察馬路兩邊行人流量，選擇行人較多的一邊更有利于經(jīng)營。 

　　三、要選擇較少橫街或障礙物的一邊。許多時候，當行人注意到你的店鋪時，但由于需要穿越馬路而放棄光顧，要么行人為了過馬路，而集中精力去躲避車輛或其他來往行人，而忽略了一旁的店鋪。

　　四、根據(jù)經(jīng)營內(nèi)容來選擇地址。店鋪銷售的商品種類不同，其對店址的要求也不同。有的店鋪要求開在人流量大的地方，比如服裝店、小超市，但并不是所有的店鋪都適合開在人山人海的地方，比如保健用品商店和老人服務(wù)中心，就適宜開在偏僻、安靜一些的地方，近來頗受關(guān)注的社區(qū)商鋪較為適合開設(shè)這類店鋪。

　　五、要學會“傍大款”。即把店鋪開在著名連鎖店或品牌店附近，條件允許的話甚至可以開在它的旁邊。例如，你想經(jīng)營餐飲，那就將店鋪開在“麥當勞”、“肯德基”的周圍。因為，這些著名的洋快餐在選擇店址前已做過大量細致的市場調(diào)查，挨著它們開店，不僅可省去考察場地的時間和精力，還可以借助它們的品牌效應(yīng)“撿”些顧客。

　　六、選取自發(fā)形成某類市場的地段。在長期的經(jīng)營中，某街某市場會自發(fā)形成銷售某類商品的“集中市場”，事實證明，對那些經(jīng)營耐用品的店鋪來說，若能集中在某一個地段或街區(qū)，則更能招徠顧客。因為人們一想到購買某商品就會自然而然地想起這個地方。

　　七、如果店鋪處于商業(yè)中心街道。在東西走向街道的最好坐北朝南；南北走向街道的最好坐西朝東，盡可能使店鋪處于十字路口的西北拐角。另外，三岔路口也是開設(shè)店鋪的好地方；在坡路上開店不可取；路面與店鋪地面高低不能太懸殊。這就是通常所說的“金角銀邊草肚皮”。

　　現(xiàn)代成功連鎖企業(yè)選址思維已經(jīng)從傳統(tǒng)的“選址”過度到“搶址”。所謂“搶址”是指在城市優(yōu)質(zhì)的店址處于相對稀缺的條件下，企業(yè)要想獲到好的店鋪位置，必須主動提前對城市進行全面布點分析，把優(yōu)質(zhì)的店址納入自己的監(jiān)控范圍之內(nèi)，隨時觀察，找準時機進入?，F(xiàn)代商圈店業(yè)態(tài)繁多，競爭激勵。越來越多的企業(yè)結(jié)合自己的業(yè)務(wù)模式開始考慮在社區(qū)布點。而在社區(qū)布點通常會采用“網(wǎng)格式”的布點戰(zhàn)略與“堡壘式”的布點策略，即是在開店選址的過程中必須從面到圈到點，層層推進，系統(tǒng)布局，不放過每一寸土地。

　　連鎖企業(yè)要想做好開店選址必須結(jié)合社區(qū)店業(yè)務(wù)模式定位，找出目標消費者聚集地，并且找出衡量選址的關(guān)鍵成功要素，通過把這些要素分解為可以操作化的指標，并對這些指標進行實地調(diào)研和量化評估，以此才能挖掘到優(yōu)質(zhì)的門店資源。

　　整個操作化過程主要分為三步：第一步就是要配合渠道拓展而采集城市經(jīng)濟、人口、社會信息，發(fā)展規(guī)劃數(shù)據(jù)與資料以便對該地區(qū)的情況有個宏觀面上的了解，這個了解不僅僅是對選址，對門店業(yè)務(wù)未來的銷售推廣也會有著積極的作用。但是我們知道要全面的獲得本地區(qū)準確的數(shù)據(jù)，必須借助政府統(tǒng)計年鑒；或者是樣本較大，抽樣較廣的社會調(diào)查和消費者調(diào)查。從國外成熟企業(yè)的選址經(jīng)驗來看，通常會采用GIS軟件技術(shù)協(xié)助選址工作，比如大家熟悉的家樂福、沃爾瑪?shù)?。但是在目前國?nèi)，采用軟件技術(shù)協(xié)助選址可能耗費成本較高、周期較長。在實踐過程中，我們一樣可以采用一些比較簡單的方法，提取若干個選址的關(guān)鍵成功指標，比如采集城市樓盤信息、行業(yè)零售點、城市商圈，然后在此基礎(chǔ)上繪制城市社區(qū)商業(yè)地理圖，根據(jù)樓盤的價位和密集程度以及與商圈的結(jié)合度來進行篩選。這樣一來我們就可以準確的把握城市現(xiàn)有的可以進入的社區(qū)，同時也能夠把那些有足夠購買力，但是目前商業(yè)氛圍尚未成熟的社區(qū)也納入觀察范圍，從而就可以描繪出整個城市目標社區(qū)的進入層次，以此來指導我們的具體選點。

　　其次，在城市社區(qū)第一輪圈選之后，我們要對社區(qū)的經(jīng)濟性、競爭性、發(fā)展性入手進行細致的評估，在這里我們把這三大維度可以理解為社區(qū)某產(chǎn)品服務(wù)需求狀況、社區(qū)某產(chǎn)品服務(wù)的供給狀況、還有未來的供需狀況。

　　社區(qū)的經(jīng)濟性，主要是考察社區(qū)產(chǎn)品和服務(wù)的需求量，要得到這個指標我們一般可以通過社區(qū)人口總數(shù)和社區(qū)的消費能力來去推斷。如何去考察他們？通常情況下可以選取一些能夠簡單測量的指標，比如從住戶、年齡結(jié)構(gòu)和人口流動性，可以反應(yīng)該地區(qū)的人口狀況；從房價、私家車、周圍銀行、學校、超市、7-11的數(shù)量可以較為容易判斷到該社區(qū)的消費能力。

　　社區(qū)的競爭性，主要是去考察社區(qū)可能構(gòu)成的業(yè)態(tài)競爭格局，一般來說是指同類產(chǎn)品，其他品牌專賣店在社區(qū)里的開店狀況。這些因素可以去判斷社區(qū)的有效供給的狀況，同時也是社區(qū)選址的風險所在。我們盡可能要尋找沒有競爭品牌存在的社區(qū)。

　　社區(qū)的發(fā)展性同樣也是非常重要的指標體系，很多成功的社區(qū)店當初在選址的時候，該區(qū)域并非十分火爆，社區(qū)商業(yè)也未必成熟，但是其背靠在建的大型高檔樓盤、購物中心，未來可能是城市發(fā)展的重要商業(yè)圈。如果我們能提前判斷、并有所準備，在合適的時候進入，就能達到低價介入的良好效果。

　　最后，在同一個社區(qū)，可能存在著ABCD不同層次的店鋪點，我們將尋找把“堡壘”修在哪個點上。把握住此“關(guān)鍵點”，是社區(qū)選址完全成功的最終臨門一腳。對于具體店鋪的評估，主要區(qū)從外部性和內(nèi)部性入手，所謂外部性是指店址外部的環(huán)境，包括門店的交通流量、與周圍商鋪的相容性、所處的地點進入的難易程度等。其中人流量和車流量是最能衡量門店可接近性的重要指標，必須要做較長時間和周期的實地調(diào)研工作，才能取得較高的信度。

　　店鋪的內(nèi)部性主要是指店鋪內(nèi)外的結(jié)構(gòu)，還有在租賃過程中的成本：租金、轉(zhuǎn)讓費、裝修費等。在準確了解店址狀況之后通過對目標店址的成本和收益的核算，可以評估出目標店址的優(yōu)質(zhì)狀況，同時可以簡單核算開店的投資回報率。成本評估較為簡單明顯；收益預測可以通過下面公式計算得到：目標店需求量=社區(qū)產(chǎn)品服務(wù)預計需求量*相關(guān)權(quán)重+社區(qū)產(chǎn)品服務(wù)實際流動需求量*相關(guān)權(quán)重

　　社區(qū)預計產(chǎn)品服務(wù)需求量在第二步調(diào)研可以獲得，即是該地區(qū)消費人口的理論消費量，比如該社區(qū)有1萬戶，每戶每月消費某產(chǎn)品10元，那社區(qū)理論消費總量就是每月10萬元；實際需求量通過人流可以測算；權(quán)重根據(jù)地區(qū)差異有所不同。

　　以上三步法是達成社區(qū)“搶址”行之有效的方式，我們說這種方式區(qū)別與傳統(tǒng)的選址方式主要體現(xiàn)在：一,它是一種主動型的選址工作，不是有空鋪信息之后我們再去考察周圍情況，而是我們先看哪些地方適合開店，然后再去尋找店鋪；二,這種工作是種長期性日常性的，支持正確選址的大量數(shù)據(jù)統(tǒng)計來源于我們在平時工作中日積月累。