開(kāi)店選址八個(gè)步驟
A.新店開(kāi)發(fā)計(jì)劃
在開(kāi)發(fā)一個(gè)地區(qū)的新店之前，首先應(yīng)制定新店開(kāi)發(fā)計(jì)劃，該計(jì)劃是為了配合整個(gè)公司的發(fā)展計(jì)劃而制定的。
因?yàn)楣静煌A段在同一個(gè)地區(qū)的發(fā)展計(jì)劃會(huì)有較大的區(qū)別，例如在剛剛進(jìn)入某地區(qū)時(shí)，首先考慮的是在消費(fèi)者心目中樹(shù)立起品牌形象，該階段的新店開(kāi)發(fā)數(shù)量會(huì)比較少，也不會(huì)過(guò)分注重利潤(rùn)，通常會(huì)選擇特別醒目的地理位置及面積比較大的新店。另外，還必須密切關(guān)注競(jìng)爭(zhēng)者的擴(kuò)張計(jì)劃，在競(jìng)爭(zhēng)者加快擴(kuò)張速度時(shí)，公司也會(huì)相應(yīng)加快新店的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，以保持甚至增加市場(chǎng)份額。
B.市場(chǎng)資訊收集
為了在某一地區(qū)開(kāi)發(fā)新店，需要詳盡地了解該地區(qū)的市場(chǎng)資訊。包括人口(人口數(shù)、年齡、男女比例、住宅人口分布);就業(yè)(就業(yè)人口分布數(shù)量、類(lèi)別、來(lái)新店之便利性、主要辦公大樓的固定和流動(dòng)人口);購(gòu)物場(chǎng)所(所在地區(qū)、營(yíng)業(yè)時(shí)間、主要顧客);娛樂(lè)(地點(diǎn)、使用率、年限、外觀、營(yíng)業(yè)時(shí)間);交通(總乘車(chē)人數(shù)、車(chē)站之乘客數(shù));競(jìng)爭(zhēng)者(位置、相對(duì)的優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn)、預(yù)估其營(yíng)業(yè)額);政府之計(jì)劃與法規(guī)(限建、未來(lái)計(jì)劃、公路變更);商業(yè)動(dòng)態(tài)(經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、失業(yè)率、新工程)等。在市場(chǎng)資訊的收集中，最重要的概念是商圈。商圈是指以新店店址為中心，以周?chē)欢ǖ木嚯x為半徑所劃定的銷(xiāo)售區(qū)域。
C.地點(diǎn)優(yōu)劣評(píng)價(jià)
地點(diǎn)優(yōu)劣評(píng)價(jià)就是評(píng)定一個(gè)地點(diǎn)的好壞，將一個(gè)地點(diǎn)同商圈內(nèi)其他地點(diǎn)的幾項(xiàng)特定屬性進(jìn)行評(píng)比而得出的結(jié)果。
一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于地點(diǎn)優(yōu)劣的評(píng)價(jià)分為以下四種類(lèi)型：
超級(jí)點(diǎn)?D?D是一個(gè)商圈內(nèi)眾人矚目的焦點(diǎn)，其能見(jiàn)度與接近性尤其突出，是整個(gè)商圈中的絕佳地點(diǎn);A點(diǎn)?D?D是商圈內(nèi)眾人矚目的好地點(diǎn)，但其能見(jiàn)度與接近性不如超級(jí)點(diǎn)，此商圈中極少數(shù)的地點(diǎn)較其優(yōu)越;B點(diǎn)?D?D位于商圈中較不顯眼的次要位置，在此商圈中很多地點(diǎn)較其優(yōu)越;C點(diǎn)?D?DC點(diǎn)與B點(diǎn)類(lèi)似，在接近性和能見(jiàn)度上條件更差，在此商圈中不如很多地點(diǎn)。
D.確定合理價(jià)格
根據(jù)地點(diǎn)的評(píng)定等級(jí)、面積大小、時(shí)間因素、建筑物結(jié)構(gòu)和外觀、商圈中相似物業(yè)的租售價(jià)等，確定業(yè)主或經(jīng)紀(jì)人的要價(jià)是否合理。地點(diǎn)租金或售價(jià)的高低對(duì)新店未來(lái)的盈利能力有較大的影響。
E.地點(diǎn)實(shí)務(wù)評(píng)估
不是所有的好地點(diǎn)都適合開(kāi)設(shè)專(zhuān)賣(mài)店，特別是對(duì)于各種不同類(lèi)型的專(zhuān)賣(mài)店，需要考慮的各種實(shí)務(wù)因素是否可以滿足要求。
F.營(yíng)業(yè)額預(yù)估
在進(jìn)行商圈調(diào)查和地點(diǎn)分析后，選擇相類(lèi)似的專(zhuān)賣(mài)店做比較，預(yù)估新店每小時(shí)、每天、每周的營(yíng)業(yè)額分布，再考慮季節(jié)性和假日的營(yíng)業(yè)收入差異來(lái)預(yù)估新店每月的營(yíng)業(yè)額。如開(kāi)設(shè)新店可能影響到公司其他專(zhuān)賣(mài)店的營(yíng)業(yè)額，也要估計(jì)新店對(duì)老店專(zhuān)賣(mài)店的影響。
G.財(cái)務(wù)狀況
財(cái)務(wù)狀況預(yù)測(cè)和分析是新店選址中極為重要的環(huán)節(jié)，在這一步驟中要重點(diǎn)評(píng)估新店的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，包括獲利能力、開(kāi)發(fā)總成本、投資回報(bào)率、投資回收期、保本營(yíng)業(yè)額、貢獻(xiàn)利潤(rùn)、現(xiàn)金流量等。
H.事后分析
在新店開(kāi)設(shè)以后，將預(yù)估的營(yíng)業(yè)額及各種財(cái)務(wù)指標(biāo)與實(shí)際相比較，以檢查新店選址中各個(gè)步驟是否正確，如有則修正，同時(shí)為以后新店的開(kāi)設(shè)積累經(jīng)驗(yàn)。
當(dāng)企業(yè)的組織系統(tǒng)和權(quán)利結(jié)構(gòu)出現(xiàn)不平衡的狀況，形成所謂的“強(qiáng)部門(mén)”或“強(qiáng)人”，就容易在公司內(nèi)部形成派系式的割據(jù)勢(shì)力，這些勢(shì)力不遵循公司的戰(zhàn)略發(fā)展要求和制度規(guī)定，只維護(hù)自己部門(mén)或派系的利益，到了一定程度甚至?xí)粤㈤T(mén)戶,對(duì)公司的穩(wěn)定和發(fā)展危害極大。保持內(nèi)部的組織系統(tǒng)和權(quán)力結(jié)構(gòu)的平衡，使各方在相互制約的基礎(chǔ)上發(fā)展，將避免公司的管理混亂而保持規(guī)范。
然而同時(shí)，當(dāng)企業(yè)的平衡狀態(tài)過(guò)久、過(guò)穩(wěn)，企業(yè)員工就會(huì)產(chǎn)生一種安于現(xiàn)狀、缺乏進(jìn)取和創(chuàng)新精神的心態(tài)，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)大大減弱，無(wú)法應(yīng)對(duì)快速變化和進(jìn)步的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)，這時(shí)候就需要打破平衡，樹(shù)立典范，以形成競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。這個(gè)世界唯一不變的就是變化，有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)都明白一年一小變，三年一大變的發(fā)展創(chuàng)新原則。
企業(yè)不能喪失平衡，否則容易造成亂局；企業(yè)也不能過(guò)久的維持平衡，否則容易缺少競(jìng)爭(zhēng)能力和創(chuàng)新思想。所以，什么時(shí)候保持平衡，什么時(shí)候打破平衡是進(jìn)行變革和經(jīng)營(yíng)管理的企業(yè)家與經(jīng)理人們需要掌握的關(guān)鍵技巧。
也許有些人不太喜歡“平衡”這個(gè)詞，這是中國(guó)古代權(quán)謀的為官之道，屬于權(quán)力斗爭(zhēng)下的處世哲學(xué)。的確，權(quán)力斗爭(zhēng)不僅對(duì)企業(yè)，對(duì)任何形式的組織都是百害而無(wú)一利的，但只要有人的地方，就一定有權(quán)力斗爭(zhēng)，因?yàn)槿耸怯兴叫牡摹Ｋ?，?quán)力斗爭(zhēng)只能減少不能根絕，除非人人都沒(méi)有了私心?；蛟S在共產(chǎn)主義的理想社會(huì)可以實(shí)現(xiàn)吧！要想杜絕權(quán)力（利益）斗爭(zhēng)或者說(shuō)減少權(quán)力（利益）斗爭(zhēng)的危害，就必須了解它。只有你了解了他，才可以防范和減少它的危害。這就好比武功可以為害，也可以為善，但對(duì)身懷武功的壞人，你必須學(xué)會(huì)比他更高的武功，才可以制伏他。權(quán)力之謀略也是如此，你精通他，并超越它，不被其束縛，那么你就可以合理的運(yùn)用它，就可以保證在企業(yè)的變革中無(wú)往而不利了。
構(gòu)建權(quán)力系統(tǒng)的核心是平衡，即控制與民主的平衡；推行變革的核心是掌握維護(hù)平衡與打破平衡的策略。
企業(yè)主或經(jīng)理人在對(duì)企業(yè)進(jìn)行變革之前，務(wù)必認(rèn)清自己有沒(méi)有變革的決心，因?yàn)槠髽I(yè)變革比創(chuàng)業(yè)更難。創(chuàng)業(yè)時(shí)，創(chuàng)業(yè)人員往往做了最壞的打算，再苦再難也能夠眾人一心，共渡難關(guān)。
而變革時(shí)，企業(yè)已經(jīng)有了一定規(guī)模，創(chuàng)業(yè)人員往往以功、以情、以義為準(zhǔn)則，認(rèn)為自己是應(yīng)該享受的時(shí)候了，一旦有人改變現(xiàn)有狀態(tài)，必遭遇全體反對(duì)，眾人不能一心，變革自然難上加難。變革之所以比創(chuàng)業(yè)更難，關(guān)鍵就是因?yàn)閯?chuàng)業(yè)時(shí)團(tuán)隊(duì)成員容易眾人一心，而變革導(dǎo)致改革派與保守派、新人與舊人之間產(chǎn)生內(nèi)斗，失去了人和。人心不能統(tǒng)一，企業(yè)發(fā)展必然陷入停滯或混亂。
企業(yè)經(jīng)營(yíng)的好壞，主要是由管理團(tuán)隊(duì)和管理體系的好壞決定的，因此，變革的重點(diǎn)本質(zhì)上是要對(duì)管理者進(jìn)開(kāi)刀，管理者當(dāng)然會(huì)反對(duì)。那么適當(dāng)?shù)慕o員工以利，以獲取員工的支持，這將是變革成功的前提。不能和管理者同心，就必須與員工同心；只要員工穩(wěn)定，就自然可以挑選和培養(yǎng)出新的管理者。變革必須得到員工或管理者兩者中的一者支持，如若兩者都反對(duì)變革，而去強(qiáng)行推行變革，很容易就導(dǎo)致罷工和大規(guī)模跳槽的情況出現(xiàn)。
變革的難處在于員工，變革的危險(xiǎn)在于管理者。員工的素養(yǎng)差，改變他們的工作和生活習(xí)慣將是非常困難的，不過(guò)縱使再難，只要變革領(lǐng)導(dǎo)者有決心，也能慢慢改善；管理者是公司的主要權(quán)力和利益擁有者，變革必然影響他們的利益和權(quán)力分配，一旦管理者結(jié)成聯(lián)盟暗中抵抗變革，則變革領(lǐng)導(dǎo)者很容易失敗，乃至被老板辭退或被孤立而被迫辭職。一些企業(yè)經(jīng)常有變革引起的員工罷工，但是任何人都明白，員工自發(fā)的罷工影響不大，甚至員工根本不敢罷工，過(guò)往的員工罷工事件，背后都有管理者或相關(guān)的權(quán)力人士的支持和介入。所以我要說(shuō)，變革難在改變員工的習(xí)慣，險(xiǎn)在管理者的反對(duì)，因?yàn)楣芾碚呒瓤梢杂绊憜T工，也可以影響老板。
利用平衡之法以穩(wěn)定大局，避免甚至根除掌控企業(yè)的“強(qiáng)人”，使企業(yè)各方、各部門(mén)、各崗位各司其職，各盡其能，這就不會(huì)因一人去留，而影響企業(yè)的發(fā)展和生存。保持了大局穩(wěn)定，維持住組織系統(tǒng)的牢固，變革就可以放手施為。
由于近年來(lái)俄羅斯加大了對(duì)遠(yuǎn)東地區(qū)的建設(shè)步伐，家具需求量不斷擴(kuò)大，但俄羅斯遠(yuǎn)東地區(qū)的家具制造業(yè)尚未形成規(guī)模，旺盛的需求與生產(chǎn)瓶頸之間形成了很大缺口，物美價(jià)廉的中國(guó)家具則越來(lái)越受俄羅斯人青睞，滿洲里市場(chǎng)銷(xiāo)售一片看好，跨境購(gòu)買(mǎi)家具的俄羅斯人在滿洲里也形成了一支龐大的采購(gòu)團(tuán)隊(duì)。
我國(guó)于去年11月1日及12月1日兩次上調(diào)部分家具的出口退稅率，臥室、辦公室、廚房木質(zhì)家具，紅木家具的出口退稅率由9%提高到13%，減輕了家具出口企業(yè)負(fù)擔(dān)、重振企業(yè)信心、提高了企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，家具出口積極性大增。
在陽(yáng)光家居市場(chǎng)，從紅石到滿洲里來(lái)的俄羅斯人娜達(dá)莎正在挑選實(shí)木家具，她說(shuō)，這次遠(yuǎn)道而來(lái)是為了給自己的新居挑選實(shí)木家具。選擇這里是因?yàn)檫@里的中國(guó)家具質(zhì)量好，而且物美價(jià)廉。一位賣(mài)實(shí)木床的店主說(shuō)，像娜達(dá)莎這樣遠(yuǎn)道而來(lái)選購(gòu)家具的俄羅斯人每天都有十幾個(gè)，而且他們對(duì)中國(guó)的樟松家具情有獨(dú)鐘。據(jù)了解，在俄羅斯市場(chǎng)，消費(fèi)者需求旺盛的中國(guó)木制品中，居室、辦公室和廚房家具在俄羅斯木制品中占有很大比率。在金融危機(jī)下，中國(guó)生產(chǎn)的家具因符合俄羅斯人的生活習(xí)慣，不但沒(méi)有下滑，反而呈上漲趨勢(shì)。目前，中、高檔家具、辦公坐具等在俄旺銷(xiāo)，滿洲里家具出口形勢(shì)大好。