目前國內(nèi)零售企業(yè)選址大都采用歐美在上個世紀70年代使用的市場調(diào)研法.即只對幾個微觀的市場因素進行調(diào)查。去年我們在做咨詢項目的時候也明顯發(fā)現(xiàn)了這一問題。很多店鋪的開店選址工作做的不細，開了店才知道后悔，可是錢已經(jīng)投下去了。時下很多關(guān)于連鎖經(jīng)營的書，就這方面寫的很細了，我不做贅述。下面我談?wù)勯_店選址常常被我們忽略的6個重要細節(jié)：

　　城市的分類：在大型連鎖經(jīng)營項目中，是否進入一個城市，怎么進入一個城市，是首先遇到的問題。在傳統(tǒng)的做法中我們一般是看人均收入，城市的發(fā)展狀況等。忽略了一個宏觀的大前提，城市的類型。下面我簡單談一下：城市可以大概的分為3類，工業(yè)化城市、交通樞紐城市、混合型城市。

　　1.工業(yè)化城市：它是由近代工業(yè)文明發(fā)展而成的單一功能城市。人口較少，大都是某個或某幾個大型企業(yè)的員工和家屬。這種城市根據(jù)其工業(yè)項目的不同我們有可以對其分類為：礦業(yè)城市（如：大慶、克拉瑪依、撫順等）、重工業(yè)城市（如：鞍山、本溪）、輕工業(yè)城市（如：東莞、番禺等），到了80年代開始又出現(xiàn)了電子及高科技工業(yè)城市，但都依附于大型城市周圍，屬于衛(wèi)星城的范疇。

　　2.交通樞紐城市：一般這類城市是由兩個因素產(chǎn)生：地理位置和行政區(qū)劃。它們的建城時間都很早大多數(shù)都有百年的歷史，是商品和信息的集散地。我們也將他們進行分類：門戶型（進入某個地區(qū)的必經(jīng)之地：如山海關(guān)）、交叉型（幾個交通干線交叉的地方：如武漢、鄭州）、港口型（一個主要的出海港或內(nèi)陸港：如大連、秦皇島）、地區(qū)核心型（某個地區(qū)的核心城市：如沈陽、西安）

　　3.混合型：兩種城市功能的混合，其中很多是受政府政策的影響形成。往往成為了特大型城市或城市群。我們也可以將其進行分類為：工業(yè)中心城市（依托圍繞其周圍的工業(yè)衛(wèi)星城或園區(qū)發(fā)揮其交通樞紐的優(yōu)勢：如深圳）、經(jīng)濟貿(mào)易中心城市（依托其在經(jīng)濟和貿(mào)易方面的軟硬件優(yōu)勢，大力開發(fā)新興工業(yè)園區(qū)和工業(yè)衛(wèi)星城：如上海、北京）、行政中心城市（首都、省府所在地同時也是工業(yè)城市：如北京、長春）。

　　在我們進入一個新城市開店選址前我們都應(yīng)該對城市的性質(zhì)進行分類來確定自己的業(yè)態(tài)類型、目標顧客、商品結(jié)構(gòu)、價格帶、競爭方法等。從以上因素我們可以得出以下結(jié)果：1、消費整體絕對值較大，但因競爭劇烈相對值一般。2、消費者基數(shù)大，可以支撐本百貨公司3、投資成本較高。4、未來5年消費者總量會有所增長。5、仍然有新競爭者進場。

　　綜合分析：我們可以看到企業(yè)自身是一個定位于中等收入女性的時尚百貨公司。在沈陽雖然消費基數(shù)大但分流嚴重。不確定的因素過多無法做其銷售總額的預(yù)算。也很難做正確的評估。大連的狀況和沈陽差不多。因此，我們結(jié)論是大慶比較適宜進行連鎖店的開發(fā)。

　　城市功能區(qū)的分類：當我們確定了進入某個城市之后就要對其的地圖按功能進行區(qū)域劃分。一般我們對城市是這樣劃分的。居住區(qū)、工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)和行政區(qū)。下面我簡單談一下：

　　1.居住區(qū)：大量的居民社區(qū)，人口密集。但往往有較強的獨立性。人口流動較少，顧客的忠實程度比較高。

　　2.工業(yè)區(qū)：工廠云集，較多的工作人口，鐘擺式生活方式。人口密度小，流動性也不大。顧客有忠實度，但購買意愿小。而商業(yè)購買居多。

　　3.商業(yè)區(qū)：店鋪云集，流動人口大，顧客忠實度小，競爭劇烈。租金高。市場影響力很大。

　　4.行政區(qū)：政府機關(guān)所在地，送禮和餐飲往往集中在此消費。顧客的忠實程度比較高。

　　5.學(xué)校區(qū)：學(xué)校云集，有較強的獨立性。人口流動較少，顧客的忠實程度比較高。

　　在我們與地產(chǎn)商談判時，我們首先要確定的就是店鋪所在地所屬的功能區(qū)。之后才去確定是否開店，開什么樣的店。這里我們要明確的是不同區(qū)域的適合業(yè)態(tài)是完全不同的。而在很多老城區(qū)，功能區(qū)是混合在一起的。我們都要按實際情況來區(qū)分。我們一般的做法是將不同的功能區(qū)用不同的顏色標志出來，然后做綜合分析。特別是在物業(yè)談判前期，我們首先就要了解周圍的功能區(qū)的分布狀況。

　　開店選址分析：

　　1、工業(yè)人口過多且都是經(jīng)過，不會下車購買商品。

　　2、居民區(qū)還在發(fā)展階段。

　　3、學(xué)生的消費較單一，無法形成規(guī)模。

　　4、業(yè)態(tài)選擇有誤。

　　解決的方法：經(jīng)過研究和分析，做了如下整改。將1樓的6000平方米改做建材超市。以裝飾裝潢和五金電料為主。2樓變?yōu)?000平方米的生鮮加強型超市，以食品和生鮮為主，輔以日用雜品。

　　結(jié)果：1樓銷售額日均為25萬，毛利率25%。2樓銷售額為8萬，毛利為12%。以上我們可以總結(jié)出，開店選址前的宏觀決策的重要作用。

    昨天，香港建設(shè)（控股）公司聯(lián)合廣東省工商聯(lián)等單位舉行“2012房地產(chǎn)新政后家具行業(yè)發(fā)展大趨勢”分析會，順德上百家家具企業(yè)在會上紛紛表示，將組團“掘金”華東市場，搶占二三線城市商機。
　　順德家具企業(yè)要內(nèi)外并舉和升級
　　未來順德家具業(yè)的發(fā)展方向?qū)⑼睦镒吣?？專家提出，首先是?nèi)外并舉，順德家具企業(yè)既要主攻國際市場，同時也要搶占國內(nèi)市場。第二是提倡創(chuàng)新和企業(yè)升級。順德家具業(yè)未來的競爭，有來自國內(nèi)長三角、環(huán)渤海、西南地區(qū)同行的競爭，有出口企業(yè)轉(zhuǎn)內(nèi)銷的，還有準備進入中國市場的國外同行。因此，順德家具企業(yè)要不斷創(chuàng)新，在產(chǎn)品設(shè)計上要改變過去那種簡單模仿的做法，產(chǎn)權(quán)制度、企業(yè)制度要深化創(chuàng)新。在營銷模式上也要創(chuàng)新，改變過去單純依賴傳統(tǒng)的經(jīng)銷商的代理制度，要開拓電子商務(wù)和實體店相結(jié)合的方式。在經(jīng)銷模式上，現(xiàn)在的品牌企業(yè)也已經(jīng)開始探索特許加盟的模式。
　　家具行業(yè)在二三線城市發(fā)展空間大
　　除了品牌家具的主動轉(zhuǎn)型出擊，順德中小家具品牌也要更加注重對空白市場的開發(fā)。北大公共經(jīng)濟研究中心研究員韓世同博士在會上指出，隨著房地產(chǎn)政策的調(diào)控，目前二三線城市的房地產(chǎn)市場需求正在不斷擴大，利潤空間也相對比較大，而且具有政策傾斜帶來的成本優(yōu)勢。調(diào)查顯示，在房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響下，72%的房地產(chǎn)開發(fā)商樂意進軍二三線城市。未來幾年，二三線城市的房地產(chǎn)將迅猛發(fā)展，作為房地產(chǎn)的下游產(chǎn)業(yè)，家具行業(yè)在二三線城市的潛在市場回報更為巨大，尤其是華東市場空間更是可觀，順德家具企業(yè)可以以華東市場作為進軍內(nèi)銷市場新的切入點和突破口。
　　將組團進軍華東市場“掘金”
　　浙江湖州南潯國際建材城項目總監(jiān)葉惠蘭透露，香港建設(shè)（控股）公司將在華東的家具板塊中建設(shè)南潯國際建材城廣東館，專門承接順德家具企業(yè)的轉(zhuǎn)移，有望崛起華東的“樂從”，為順德家具企業(yè)抱團開拓華東市場提供新的商機。對此，順德家具企業(yè)紛紛表示，順德家具企業(yè)將組團進軍華東市場“掘金”。內(nèi)地市場的發(fā)展勢頭很強勁，國家擴大內(nèi)需，加快保障性住房建設(shè)，大力開發(fā)農(nóng)村市場，這些都為企業(yè)的市場開發(fā)提供了新的方向和空間，尤其是華東市場對家具需求非常旺盛，這就需要順德家具企業(yè)重新布局華東市場。