項目管理：三角平衡術
毫無疑問，開發(fā)商不會不懂得水泥標號應該是多少，也不會不懂得做完防水層后要干燥多少時間，并且應該做多少次閉水試驗。然而趕著交房，故意降低成本或者由于管理不到位對于現(xiàn)場偷工減料不聞不問，才是質(zhì)量問題頻發(fā)的根源。
如果項目質(zhì)量要淪落到靠現(xiàn)場人員的經(jīng)驗、良心、責任感去保證，顯然太懸。說到底，項目管理一靠人，二靠機制。長遠看必然要靠機制即管理系統(tǒng)，包括流程、制度、工作規(guī)范、關鍵節(jié)點控制等等，這就是我們通常所說的“項目管理”。那么應該如何保證這些項目要素按照規(guī)范執(zhí)行呢？
項目管理是一個復雜的系統(tǒng)，在房地產(chǎn)業(yè)被概括為“四控兩管一協(xié)調(diào)”，其中“四控”指質(zhì)量控制、進度控制、投資控制和安全控制 ；“兩管”指合同管理和信息管理； “一協(xié)調(diào)”指現(xiàn)場的各種綜合協(xié)調(diào)事宜。對于房企而言，最關鍵就是進度、質(zhì)量和成本的平衡。
就像三角形的三條邊，成本、質(zhì)量、進度這3大項目管理維度，挪動其中任何一條邊，另外兩條必然會發(fā)生變化。
四控兩管一協(xié)調(diào)
“如果你想要一個正邊三角形一直維持相對平衡的狀態(tài)，那么先前就要設定好，通過兩管一協(xié)調(diào)，讓它一直維持正邊三角形的狀態(tài)?！北本┱遭x策管理咨詢公司合伙人吳小燕說。
現(xiàn)實的情況并不讓人樂觀。且不說那些大型公共工程、大型住宅項目。我們國家6萬多家開發(fā)商，每年數(shù)以十萬計的項目在開工建設，其中絕大多數(shù)項目規(guī)模并不大，建設工期原本也是綽綽有余，但是其中很多項目仍然質(zhì)量問題頻出，仍然是前期慢慢悠悠、后期匆匆忙忙趕工。
“前松后緊”是很多房企項目管理中的致命傷。方案階段來回反復，進度卡在某處耽誤很長時間，最后被迫壓縮施工周期，這成了很多房企的常態(tài)，而這樣的狀態(tài)必然帶來大量的質(zhì)量隱患。而且，趕工還要支付巨額的趕工費用，導致成本失控。一個正常工期在一年左右完成的項目，如果按照正常的進度，通常前期方案設計應該在1到2個月之間，而實際情況卻常常是很多項目在方案設計階段就要拖一年多，凸顯了房企在項目管理上的粗放化。然而，問題是這樣折騰來折騰去，并沒有太大的意義，很多時間都消耗在一些無謂的程序消耗之中。
如果把一個項目的進度從后往前推，也許就會看得更清楚一點。一個項目如果要在12月31日交房，那就意味著6月31日必須要竣工，而要做到這一點，至少在1月1日的時候方案就要定下來，但是在很多房企，1月1日那天，方案是基本上無人操心的。這就是現(xiàn)狀。
“一方面是決策機制有問題，另一方面則是因為房企對自身管理能力和市場的判斷不清楚，猶豫不決，一定要等到最后必須拿出結(jié)論的時候才出方案，實際上10天拿結(jié)論和3天拿結(jié)論有多大差別？這期間的猶豫不決未必就是最好的方式?！眳切⊙嘣诮邮苡浾卟稍L時指出。
前期的問題導致“三邊工程”屢屢發(fā)生——邊設計、邊施工、邊報批。而這也是產(chǎn)生質(zhì)量問題的最主要的導火索之一。
“一些優(yōu)秀的企業(yè)對進度具有非常明確的規(guī)定，比如開工、竣工、交房、施工圖什么時候一定要定下來、關鍵控制點是什么，然后開足馬力，對關鍵環(huán)節(jié)去發(fā)力?！?nbsp;吳小燕說。
這三者實際上也是個連環(huán)鏈條，關鍵在于要根據(jù)目標將質(zhì)量、進度、成本這三條三角形的邊長設定清楚。
有一個很大的誤區(qū)是房企喜歡就質(zhì)量談質(zhì)量，或就進度談質(zhì)量。實際上，我們現(xiàn)在看到的所謂為趕工而產(chǎn)生的質(zhì)量問題，真正需要解決的是工期的問題嗎？顯然沒有那么簡單。
舉一個記者了解到的現(xiàn)實例子，在這里我們且隱去其名字。這家房企開發(fā)一個6層樓的項目，樓盤建筑面積累計不足3萬平方米，整個項目從開始做方案到交房時間長達兩年半，然而現(xiàn)場主體、安裝都在搶工，到交房那天，現(xiàn)場到處是施工垃圾，綠化用的樹苗還堆在路邊。交房后大面積滲水、墻體開裂等問題導致客服經(jīng)理換了一個又一個……表面看來滲水問題是趕工引起的，但是，只要想想就知道，追根溯源，真正的原因顯然不是趕工期。兩年半的時間難道做一個6層樓的項目還不夠嗎？事實上，這些質(zhì)量問題背后的真實原因是企業(yè)內(nèi)部管理和決策機制不完善，現(xiàn)場監(jiān)督力量薄弱。
“實際上你要在一開始就把目標設定好，加強關鍵性節(jié)點的過程性控制，不要等出了問題才手忙腳亂。信息化管理系統(tǒng)是一個很重要的輔助工具。監(jiān)督角色、信息的收集整合，通過我們的信息系統(tǒng)整理，避免后面出現(xiàn)問題，信息系統(tǒng)就是建立在管理機制搭建起來以后，導向管理機制能夠得到有效實施的保障手段?！眳切⊙嗾f。
當然管理機制和管理標準都不會是一蹴而就的。房企對于信息化的認識度在最近兩年里有了質(zhì)的提升，但據(jù)吳小燕不樂觀的估計，在1萬家房企中上馬項目管理系統(tǒng)的不會超過200家，而在上馬的200家企業(yè)里，系統(tǒng)能夠發(fā)揮作用的可能不會超過20家。
幾個節(jié)點？
許多人都知道飛機在每次起飛之前都要經(jīng)過數(shù)百個環(huán)節(jié)的仔細檢查，需要關照的節(jié)點多達幾千個，在某些關鍵節(jié)點還需要工作人員反復檢查、交叉檢查。與航空領域相較，房地產(chǎn)項目管理更加復雜：環(huán)節(jié)多，參與方多，出現(xiàn)變數(shù)的機會也多。相同點則是二者的質(zhì)量問題都關乎人類的生命。然而實際上，有多少房企能列出一張哪怕只有1000~2000個節(jié)點的清單？
理論上任何一個房地產(chǎn)項目要列出一兩千個標準化的控制點并不是難事，房企在項目管理中扮演的角色并不具備多高難度，真正的高難度在于施工。每個節(jié)點都是潛在問題。節(jié)點做得細，力度到位，加之配備相關人員去檢查監(jiān)督，就可以避免很多問題。然而尷尬的現(xiàn)狀是在實際操作中大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)連拉出這一兩百個節(jié)點都做不到，許多施工單位的現(xiàn)場，只是幾個零星的人員在“管理”。
三個環(huán)節(jié)相輔相成，不可偏廢。誠然，對房企來說，成本和進度問題非常重要，有些房企會把質(zhì)量標準定在“底線之上就好”，為進度和成本犧牲質(zhì)量的事件層出不窮。
不過一句老話說得好：質(zhì)量是企業(yè)的生命?！斑@就是企業(yè)的理念問題。問題就在于底線是什么。你的底線是房子不塌，還是住在這里面的人在安全舒適度上有保障，這就是區(qū)分一個優(yōu)秀的開發(fā)商和拙劣的開發(fā)商的根本標準?！眳切⊙嗾f，“所以通常我們做咨詢時，在很多企業(yè)里面會講，不要去觸碰質(zhì)量底線，任何人碰到質(zhì)量問題就應該直接‘槍斃’，你要把質(zhì)量控制提到這樣一個高度。賠錢了還可以接著做，一旦出了更大的質(zhì)量問題，你就永遠不要再想在這個行業(yè)里面生存?！?
做好整合者
房地產(chǎn)的項目管理其實并不是狹隘的企業(yè)內(nèi)部管理，因為一個房地產(chǎn)項目涉及到政府、金融機構(gòu)、原材料供應商、建筑企業(yè)等各個方面，這個項目管理，其實更多的意義上是項目的整合能力。說到底，房企是一個資源整合商，要做的就是把原材料供應商、建筑承包商、購房人（或承租人）資金、土地等各種力量和資源整合起來。
“質(zhì)量門”頻發(fā)的今天，“誠信”、“合作共贏”這樣的詞匯已經(jīng)成為很多房地產(chǎn)企業(yè)對外宣傳的主要價值觀和口號之一。有遠見的企業(yè)已經(jīng)在行動上落實“戰(zhàn)略合作伙伴”計劃。而戰(zhàn)略合作伙伴的首要前提就是互惠互利和合作共贏。
“現(xiàn)在大家都有這個意識，雖然還沒有看到具體哪個房企做得特別好，供應商和房企也都還在處于一個磨合的狀態(tài)，但從目前來看的話，合作共贏是一個大的趨勢，特別是對于大型和中型企業(yè)來講，也可以開始逐步去走這個方向，這可以降低管理成本，質(zhì)量上相對來說也會有一些保障?！眳切⊙嗾f。
但要注意的是，在這個復雜的行業(yè)里，在充滿變數(shù)的合作過程中，房企應該把自己擺在什么位置。
很多房地產(chǎn)企業(yè)在對施工單位提嚴格要求，在與施工單位的合同中規(guī)定了“嚴苛”的條款，比如工期延遲一天罰款幾萬等。但房地產(chǎn)項目的建造涉及到多個合作方、無數(shù)個環(huán)節(jié)，并不能都把板子打到施工企業(yè)的頭上，很多時候工期的變更、延誤，是緣于房企自己的前期圖紙出了問題，或者提供的原材料不合格。因此，作為房企來說，項目管理水準的提高是全方面的，不但包括內(nèi)部的流程的整合，也包括對外部資源的管控。
而在與包括設計單位、施工企業(yè)、原材料供應商等在內(nèi)的戰(zhàn)略伙伴合作的時候，房企盡管處于甲方的強勢地位，但居于強勢地位的同時也意味著責任，房企在項目質(zhì)量、工期和成本的控制上更多地承擔自己的管理責任，應該先找到保證質(zhì)量的立足點。這也是房企建立精細化、科學化的項目管理系統(tǒng)的必要性和緊迫性所在。
螞蟻集結(jié)的時候能夠自我組織——不需要任何領導人監(jiān)督,就形成一支很好的團隊；更重要的是,他們能夠根據(jù)環(huán)境變動,迅速調(diào)整,找到解決問題的辦法。兩位學者把這種能力稱為“蜂群智慧"(swarm intelligence),并把這種智慧運用到工廠排程,人員組織,甚至策略擬定上。
螞蟻的另一個分工模式是彈性分工。一只螞蟻搬食物往回走時,碰到下一只螞蟻,會把食物交給它,自己再回頭,碰到上游的螞蟻時,將食物接過來,再交給下一只螞蟻。螞蟻要在哪個位置換手不一定,唯一固定的是起始點和目的地。
這種蜂群智慧有三種優(yōu)勢：
一、彈性，可以迅速根據(jù)環(huán)境變化進行調(diào)整；
二、強韌，即使一個個體失敗，整個群體仍然可以運作；
三、自我組織，無需要太多從上而下的控制或管理，就能自我完成工作。
螞蟻式管理分析
舉例來說,在螞蟻群體出發(fā)采集食物的時候，比較突出的是，無論如何螞蟻總能找出最短的路徑,把食物搬回家。當發(fā)現(xiàn)食物時,兩只螞蟻同時離開巢穴,分別走兩條路線到食物處。較快回來的,會在其路線釋放出較多的化學外激素作為記號。因此,其他同伴聞到較重的味道時,自然就會走較短的路線。這個智慧靠的是兩個簡單原則:留下外激素,以及追隨足跡。
運用這個簡單原則,可以解決復雜問題。例如,電信網(wǎng)絡從夏威夷到巴黎必須經(jīng)過很多節(jié)點,聰明的系統(tǒng)必須能自動避掉塞車的地方。惠普實驗室發(fā)展出一個方法,設計大批軟件使用者不斷流動,在網(wǎng)絡間留下資訊,就像螞蟻留下外激素一樣,電話就追隨這些資訊來連接。當一個路線塞車,這條路線的使用者也會塞車,自然發(fā)出訊號,這條路線就放棄,電話改走比較順暢的路線,讓塞車迅速緩解。
螞蟻式管理應用舉例
一家大型零售連鎖店就運用這個模式,來管理其物流倉儲中心。以前該倉儲中心用區(qū)域方式來撿貨,除非上一手完成工作,下一手不能接手。以書為例,一個人專門負責裝商業(yè)書,另一個人專門負責裝兒童書。問題是,每個人的速度可能差距非常大,訂單對每一種商品的需求差異也有大小,因此總有人在等待別人完成才能接手。
經(jīng)過研究,該物流中心改用“螞蟻模式",一個人不斷揀出產(chǎn)品,一直到下游有空來接手工作后,再回頭接手上游工作。研究人員用電腦模擬運算發(fā)現(xiàn),運用這個模式時,應該將速度最快的員工放在最末端,速度最慢的放在一開始,如此是最有效率的。該倉儲中心通過這種方法,生產(chǎn)力比之前提高了30％。
亞力山卓（國際）自1995年在海外創(chuàng)建以來，一直致力于打造最卓越的家居產(chǎn)品與服務，并以傳播經(jīng)典優(yōu)越的生活方式為己任，并堅持以“只為卓越生活”為理念。就因為秉持這樣的理念，亞力山卓始終持續(xù)不斷地創(chuàng)新、茁壯。今年，亞力山卓旗下國際品牌，ALEXANDRE開發(fā)新系列產(chǎn)品，風格囊括：鄉(xiāng)村、古典、新古典、現(xiàn)代，并于充滿歡慶的圣誕節(jié)前夕發(fā)布，與大家分享。
CENTURY Caravelle系列
英式鄉(xiāng)村風格: Haworth Parsonage 簡愛山莊系列
哈沃斯牧師公寓是世界上著名的文學家庭勃朗特 (Bronte) 姐妹，埃米莉‧勃朗特為著名英國古典文學咆嘯山莊的作者；夏綠蒂‧勃朗特則為簡愛的作者，這里即為她們于1820-1861年間的住所。
哈沃斯牧師公寓位于英國的中部的一個小鎮(zhèn)─哈沃斯，是一個可愛的鄉(xiāng)村小鎮(zhèn)。ALEXANDRE帶您隨著勃朗特姐妹的腳步，重返哈沃斯牧師公寓，窺探究竟。究竟是怎樣的環(huán)境?能培育出如此優(yōu)秀的文學人才?
充滿鄉(xiāng)村風格印花面料，家具融合齊本戴爾的中式元素，并低調(diào)卻閃耀的鳥眼楓木薄片作拼花，就如同勃朗特姐妹的作品地是如此地迷人且具有內(nèi)涵。
簡愛山莊系列
簡愛山莊系列
簡愛山莊系列
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法式鄉(xiāng)村風格: Hameau du Petit Trianon皇后莊園系列
法國路易十六國王送給他的妻子瑪麗皇后，一座玫瑰莊園─小提亞儂宮，而瑪麗皇后在小提亞儂宮打造了一座富有田園風光的小農(nóng)莊, 稱為皇后的游樂室 (Hameau), 以詩情畫意的湖泊為核心, 有白鵝悠游其中, 湖邊還建有農(nóng)舍, 也有水車. 鵝舍等英國園林造景，是瑪麗皇后的世外桃源 ...
皇后莊園系列，細致的手工雕刻以瑪莉皇后最愛的玫瑰花及充滿鄉(xiāng)間氣息的小花作元素，并采用真絲及進口面料捫制床屏及座椅，讓樸實的鄉(xiāng)村風味中，帶有些許法式貴族的奢華氣息。
皇后莊園系列
現(xiàn)代風格: Fatural 自然‧時尚系列
為您打開自然之窗…
Fashion(流行)是快步向前，Nature(自然)是亙古不變！唯有對兩者本質(zhì)的了然于心，才能精準抓住微乎其微的交集。Alexandre用絕佳的平衡眼光與細致工法，藏自然于流行之中，在炫目的第一印象后，塑造目光不舍離去之處。仿若聽著凱文科恩（Kevin Kern）的「綠鋼琴」，第一樂章的類流行音符那么扣人心弦，慢慢、慢慢，大自然的元素漸漸隱入，草園、山岳、海洋，在你面前緩緩展開。
自然‧時尚系列
新古典風格: Salon 1610 絕世風華系列
重現(xiàn)絕世風華!
1610年的初春很美，醞釀了幾個世紀的財富、天分與美感在巴黎街道驕傲的綻放，這是最美的年代，是文藝復興開花結(jié)果的年代。風華絕代的德.朗布依埃侯爵夫人，厭倦宮廷中繁瑣粗鄙的交際，在家中裝飾脫俗、用色大膽的Salon宴請名人異士。當代最富盛名的詩人、音樂家、畫家、哲學家&政治家川流其間，脫去階級成見、繁文縟節(jié)，只有純粹的空靈之美及省世洞察激蕩其中，許多偉大想法與靈感因此孕育而生！這些想法與靈感,燃起了下個世紀人類心中對追求自由與生命之美的熱情火焰！這也是后人不斷傳頌著，法國大革命和新古典運動的最初篇章!
ALEXANDRE 在沙龍文化即將邁入400周年的前夕，精心重現(xiàn)1610年巴黎上流社會的沙龍場景。脫去古典家具的繁文縟節(jié)，用簡約的曲線搭配大膽亮眼的色調(diào)，調(diào)配出專屬于文人雅士的華麗與時尚。
絕世風華系列
絕世風華系列02
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古典風格: Pompadour 龐巴度系列
美麗，就該綻放!
Alexandre在接近三個世紀后的今天，重新演繹龐巴度夫人眼中的「奢華之美」-洛可可風格，我們用上選的桃花芯木，重現(xiàn)法式宮廷家具造型；順著豐富的木質(zhì)紋理，雕刻出龐巴度風格最細膩的心思；涂裝采用宮廷金色凸顯貴族奢華、胡桃木色彰顯原木美感、洗煉白色帶出淡淡骨董風情；加以觸感細致的高級絨布捫制而成的座椅及床屏，與光滑透亮的真絲抱枕相互搭配，龐巴度系列的每一件產(chǎn)品，都像是一件藝術瑰寶，讓整個空間，從開門迎賓的那一刻起，以絕對的美麗占據(jù)所有的目光!
龐巴度系列