如果真的有時空隧道，可以穿越到未來，讓我們以歷史的眼光回望當(dāng)下，或許可以發(fā)現(xiàn)，2011年將是中國經(jīng)濟發(fā)展和現(xiàn)代化進程中重要的轉(zhuǎn)折點。

    2月14日，日本政府正式揭曉了期待已久的懸念，日本2010年全年的GDP為5.47萬億美元，比中國之前公布的5.88萬億美元大約低了7%，這標(biāo)志著中國正式取代日本成為全球第二大經(jīng)濟體，也宣告了世界經(jīng)濟發(fā)展史上一個時代的結(jié)束。

    這則重磅消息迅速引起了世界各國政商界的熱議，尤以日本政府的發(fā)言最為有趣。日本經(jīng)濟財政大臣與謝野馨表示：“日本將不會與中國競爭GDP排名，我們搞經(jīng)濟不是為了爭排名，而是為了使日本國民過上幸福的生活?！?/P>

    的確，中國目前人均GDP已達4000多美元，剛好跨入中等收入國家水平。但GDP的增長并不代表綜合國力和國民生活水平的同步增長，包括世界銀行行長佐利克在內(nèi)的中外專家紛紛警示，中國即將面臨中等收入陷阱。

    中等收入陷阱最早由2007年世界銀行《東亞復(fù)興》報告提出，指的是新興市場國家突破人均GDP1000美元的“貧困陷阱”后，很快會奔向1000美元至3000美元的起飛階段；但到人均GDP3000美元附近，快速發(fā)展中積聚的矛盾集中爆發(fā)，自身體制與機制的更新進入臨界，很多發(fā)展中國家在這一階段由于經(jīng)濟發(fā)展自身矛盾難以克服，發(fā)展戰(zhàn)略失誤或受外部沖擊，經(jīng)濟增長回落或長期停滯，陷入中等收入陷阱階段。回顧世界經(jīng)濟史，中等收入陷阱是許多崛起的發(fā)展中國家難以跨越的一道坎。

    中國經(jīng)濟正站在這一關(guān)口，一方面是宏觀經(jīng)濟體的快速發(fā)展，另一方面則是快速發(fā)展帶來的社會貧富分化嚴重、過度城市化和就業(yè)困難等，中等收入陷阱典型特征已露端倪。而這也在悄然動搖著房地產(chǎn)業(yè)賴以發(fā)展的基礎(chǔ)——即人口紅利支撐的經(jīng)濟發(fā)展速度和以重商主義構(gòu)筑的產(chǎn)業(yè)藍圖。

未富先老的挑戰(zhàn)

    過去13年間，未曾有過任何一個行業(yè)能像房地產(chǎn)業(yè)一樣在深深地改變著中國的面貌與國人的生活觀念和方式。展開這幅波瀾壯闊的畫卷，年均28億平方米的開工面積、12億平方米的竣工面積、3萬億元的產(chǎn)值，足以捍衛(wèi)房地產(chǎn)業(yè)國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)地位。

    當(dāng)中國經(jīng)濟奇跡面臨轉(zhuǎn)型期和機遇期疊加時，房地產(chǎn)業(yè)也不例外地將面臨發(fā)展基礎(chǔ)的變革。這種變革不僅僅來源于人口紅利的枯竭，更源于房地產(chǎn)去投資杠桿化的政策調(diào)整。

    中共中央黨校校委研究室副主任周天勇直言，“未富先老的人口結(jié)構(gòu)將動搖房地產(chǎn)業(yè)既有的高速發(fā)展模式，經(jīng)濟與民生間搖擺的政策體系也將重構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)的未來版圖?！?/P>

    誠如斯言，中國科學(xué)院——清華大學(xué)國情研究中心主任胡鞍鋼也認為，“人口老齡化不簡簡單單是社會現(xiàn)象，更隱含著經(jīng)濟增長的含義，適齡勞動力的減少不僅意味著人口紅利的銳減，更意味著人力成本的攀升。”

    據(jù)統(tǒng)計，2000年中國65歲以上老人占人口結(jié)構(gòu)比重為6.8%，與世界平均水平完全一樣，而到2009年，中國的老齡化比例已達8.3%，顯著超過世界平均7.5%的水平。

    更為嚴峻的是，財富分配不均的狀況已使中國呈現(xiàn)出中等收入陷阱的典型特征?！笆杖敕峙洳黄降?、城鄉(xiāng)二元社會等問題已成為中國跨越中等收入陷阱必須應(yīng)對的挑戰(zhàn)?！焙颁摫硎?。

搖擺的功能定位

    人口與財富分配結(jié)構(gòu)的嬗變在重構(gòu)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)，同時，也在重構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)的邊界。

    “房地產(chǎn)業(yè)近年來表現(xiàn)出的高投資屬性偏離了居住的本能，成為社會矛盾的集中點，這是宏觀調(diào)控愈來愈密集、愈來愈嚴厲的重要原因?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一認為，“政府大力推進保障房建設(shè)勢必會影響房地產(chǎn)的市場格局，房地產(chǎn)業(yè)的功能定位也面臨反思和重新架構(gòu)?！?/P>

    的確，2010年以來，“國五條”、“國十條”，乃至近日出臺的“國八條”，這些被譽為“史上最嚴厲調(diào)控政策”的節(jié)奏之頻繁、力度之嚴厲都超乎房地產(chǎn)業(yè)界之想像，而保障房建設(shè)計劃的宏偉也使眾多房地產(chǎn)公司改弦易轍，紛紛試水保障房領(lǐng)域，種種表現(xiàn)無不表露出房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中功能與地位的再定義。

    “調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式無疑是要改變目前依賴高投資和高出口的發(fā)展模式，房地產(chǎn)投資占據(jù)固定資產(chǎn)投資的近一半，長遠來看，中國經(jīng)濟勢必要去房地產(chǎn)化?！眹野l(fā)改委經(jīng)濟研究所發(fā)展戰(zhàn)略與規(guī)劃研究室主任王小廣表示。

城市化的制度紅利

    面對日益混沌的經(jīng)濟前景，中國經(jīng)濟如何跨越中等收入陷阱？房地產(chǎn)業(yè)的救贖之路何在？眾多專家紛紛將視線拋向了城市化。

“中國經(jīng)濟的崛起與工業(yè)化和城市化進程密不可分，特別是城市化將會成為中國經(jīng)濟跨越中等收入陷阱的重要助力，因為我們目前的城市化率僅僅才50%左右，可提升的空間依然巨大?！敝芴煊卤硎?。

    這一觀點也得到了房地產(chǎn)業(yè)大佬萬通地產(chǎn)董事局主席馮侖的認同。他認為，目前中國的樓市所處的階段與歐洲戰(zhàn)后頭十年相似，中國現(xiàn)在人均GDP是4000美元，人均GDP從4000美元到8000美元還需要至少10年時間，中國城市化進程仍將是支撐中國房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)因素。

    但胡鞍鋼則警示，中國城市化進程正處于加速期，需警惕出現(xiàn)交通擁擠、公共服務(wù)欠缺、污染加劇等超常城市化現(xiàn)象，這都會導(dǎo)致中國掉入中等收入陷阱。

    “城市化進程依然是房地產(chǎn)業(yè)未來的重要戰(zhàn)略機遇，而把握這次機遇就需要房地產(chǎn)公司無論在戰(zhàn)略路徑上，還是商業(yè)模式、品牌建設(shè)上具備創(chuàng)新性，方能立于不敗之地?！敝熘幸槐硎尽?BR>

    中國經(jīng)濟正站在這一關(guān)口，一方面是宏觀經(jīng)濟體的快速發(fā)展，另一方面則是快速發(fā)展帶來的社會貧富分化嚴重、過度城市化和就業(yè)困難等，中等收入陷阱典型特征已露端倪。而這也在悄然動搖著房地產(chǎn)業(yè)賴以發(fā)展的基礎(chǔ)——即人口紅利支撐的經(jīng)濟發(fā)展速度和以重商主義構(gòu)筑的產(chǎn)業(yè)藍圖。
開發(fā)商  通往成功之路


　　2010年12月10日，杭州，綠城中國（3900.HK）秋季懇談會。在外界眼里頗為自負的綠城董事長宋衛(wèi)平，對來自四面八方的媒體和股東說，“全國范圍內(nèi)造房子比我們好的最多只有一家半家，不可能有兩家三家?！倍@“一家”所指的是龍湖（0960.HK），“半家”所指的是星河灣。

　　他如此形容龍湖董事長吳亞軍：有宏圖大志，有男人的魄力，同時又很細膩，心態(tài)好，人很大氣；頭發(fā)長，見識也長……而在2009年的懇談會上，他還認為龍湖難以匹敵綠城。徹底改變宋衛(wèi)平看法的是龍湖的拜訪。2010年11月底，吳亞軍帶著高管團隊拜訪阿里巴巴，也拜訪了綠城。

　　當(dāng)外界將綠城和龍湖相比較時，宋衛(wèi)平頗感榮幸。針對有人從綠城跳槽到龍湖，宋衛(wèi)平說，“去了龍湖的人，我們很歡迎他們再回來?！彼踔脸姓J，龍湖無論是在成本管控還是在企業(yè)管理上，都有綠城值得學(xué)習(xí)的地方。同樣拜訪過龍湖的宋衛(wèi)平，對龍湖企業(yè)文化印象很深?！翱鞓返墓ぷ鳎疱X的自由，心靈的寧靜?！毕矚g開玩笑的性情中人宋衛(wèi)平甚至對著投資者說，可以把我們的股票賣了，去買龍湖。

　　與之形成鮮明對比的是發(fā)生在2009年綠城秋季懇談會上的一幕。當(dāng)年綠城業(yè)績直逼萬科，賣房收入超過500億元。當(dāng)著股東的面，心情大好的宋衛(wèi)平豪言3～5年趕超萬科（000002.SZ）。彼時，人們喜歡拿綠城和萬科做比較。但遭遇2010年史上最嚴厲的調(diào)控后，綠城不得不放慢追趕萬科的腳步。[NextPage]

　　2010年，綠城業(yè)績幾乎原地踏步，萬科卻一躍登上千億舞臺。宋衛(wèi)平有些許不服氣地說，再給綠城一些資金，綠城一定能趕超萬科。2010年萬科用于業(yè)務(wù)發(fā)展的資金大約1200億元左右，而綠城自有資金只有100億元左右，合作伙伴的錢不到100億元，就是這200億元本錢支撐起綠城500億元的銷售收入。

　　2011年3月8日，萬科將公布其首份“千億”年報。但私下里，對于萬科，綠城高管并沒有給予和龍湖相同的贊許。評價萬科在杭州建設(shè)的項目時，宋衛(wèi)平甚至開玩笑說，“要是綠城造出萬科那樣的房子，項目經(jīng)理都要跳樓N次?！?

　　毫無疑問，今天的萬科是世人眼中最成功的房地產(chǎn)企業(yè)之一，規(guī)模大，管理規(guī)范，企業(yè)研發(fā)能力強。但在一部分開發(fā)商眼中，它還不是最好的企業(yè)。甚至在萬科人眼里，它也并不完美。

　　規(guī)模之惑

　　為何眾房企如此追求規(guī)模？可以輕易列舉出緣由。

　　大型項目的開發(fā)，對開發(fā)企業(yè)的實力、資質(zhì)等級都有明確要求，小型企業(yè)則由于受自身規(guī)模、實力的限制，很難獲得較大項目和較好的發(fā)展機會。其次，房地產(chǎn)開發(fā)周期長，一般為3～5年，要經(jīng)過前期策劃、建筑設(shè)計、建筑施工、市場營銷等幾個階段，而小型企業(yè)由于受自身資金、人才實力的限制，各方面投入較少，特別是項目前期調(diào)研和策劃工作投入的資金少、時間短，大大增加了其開發(fā)風(fēng)險，只要市場出現(xiàn)較大波動，就可能導(dǎo)致公司陷入危機。同時，房地產(chǎn)開發(fā)資金投入巨大，相對小型企業(yè)來說，大型公司或企業(yè)集團更容易獲得貸款。

　　幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)都有做大的決心。但在陽光100置業(yè)集團董事長易小迪的價值判斷中，規(guī)模大的開發(fā)商未必一定獲得尊重。2007年，陽光100并沒有加入“搶地大軍”中。但不可否認的是，在土地獲取方面采取激進措施的開發(fā)商大都獲得了成功。這在一定程度上刺激了開發(fā)商擴充規(guī)模、區(qū)域壟斷，走粗放式經(jīng)營之路。很多開發(fā)商80%的精力用于圈錢、圈地，是通過土地掙錢，而不是通過產(chǎn)品創(chuàng)新賺錢。有的開發(fā)商以不開發(fā)為榮，通過倒賣土地的方式獲取暴利?！胺慨a(chǎn)加地產(chǎn)，‘房地合一’的模式，是中國房地產(chǎn)行業(yè)的弊端?！币仔〉险f。

　　而幾乎是從2003年起，浮躁之氣就已逐漸彌漫于整個行業(yè)?！伴_發(fā)商無疑是制度的最大受益者。”易小迪說。在一個單邊上漲的市場，誰進入得早，誰就可以獲得更大的成功。蓋房可以掙錢，倒賣土地也可以掙錢。

　　“千億萬科”的成功并不是靠倒賣土地而得來，但從其發(fā)展道路來看，萬科今天的規(guī)模更主要是通過融資換來的。從2001年初到2007年第三季度，萬科共增發(fā)兩次，募資141億元，發(fā)行可轉(zhuǎn)債轉(zhuǎn)股約38億元，股本擴張累計約179億元，占凈資產(chǎn)增加額的77％；而同期公司盈余公積約57億元，不到凈資產(chǎn)增加額的四分之一。上市以來，萬科的股本從不足1億股擴大至109億股，增長100倍，為上市公司所罕見。

　　中歐國際工商學(xué)院會計學(xué)教授丁遠經(jīng)過數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，2002年至2007年間，房價上漲對萬科銷售毛利率的貢獻為8個百分點，占其比重約為四分之一；房價上漲對萬科銷售凈利率的貢獻為7個百分點，占其比重超過一半。換句話說，萬科一半以上的凈利潤是由房價上漲帶來的。

　　與此同時，萬科的利潤增長遠遠滯后于規(guī)模擴張，過去五年，萬科銷售規(guī)模增長十倍，但盈利僅增長五倍左右。

　　他由此得出結(jié)論，萬科走的是“盈利靠通脹，成長靠融資”之路，其核心能力體現(xiàn)在拿地、融資兩個環(huán)節(jié)，而造房子、賣房子的能力相比之下并不那么重要。事實上，在萬科取得耀眼成績的同時，眾多企業(yè)也創(chuàng)造了歷史最佳業(yè)績，但這些并非依靠產(chǎn)品細分和精細化管理得來，而更多是拜市場所賜。

產(chǎn)品的力量

　　自中國房地產(chǎn)走上市場化道路以來，長期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)中，產(chǎn)品的重要性被忽視。金地集團董事長凌克曾說，近幾年來，住宅建設(shè)基本沒有進步。原因是房子太好賣了，以至于開發(fā)商的產(chǎn)品創(chuàng)新、真正花在做產(chǎn)品上的心思越來越少。

　　然而時代使然。市場細分，全面以客戶需求為導(dǎo)向的時代尚未到來。北京萬科總經(jīng)理毛大慶早前就曾提過為80后造房子的設(shè)想。他說，現(xiàn)在的房子大多是五六十年代出生的建筑師設(shè)計的產(chǎn)品，風(fēng)格甚至是20～30年前的。80后真正需要怎樣的產(chǎn)品？

　　如果時代允許我們的想象力成為現(xiàn)實，如果可以有選擇，我們希望居住在怎樣的房屋里？但很可惜，高房價扼殺了我們的想象力。

　　即使是中國最優(yōu)秀的房企之一萬科，也曾遭遇質(zhì)量投訴。業(yè)界評價，萬科強調(diào)規(guī)?；a(chǎn)，但龍湖、綠城等許多房企打造的產(chǎn)品卻優(yōu)于萬科。但定位使然，性格決定命運。綠城和星河灣打造的眾多好產(chǎn)品，也同時被打上豪宅的標(biāo)簽。

　　“萬科是主流住宅開發(fā)商。什么是市場‘主流’？就是首次置業(yè)和首次改善性需求購房?！比f科董事長王石曾在接受某媒體采訪時說，“但是像這種能代表企業(yè)研發(fā)實力的產(chǎn)品（指萬科天琴灣，售價24萬元/平方米），萬科也要做?！闭强恐槍傂孕枨蟮闹行粜?，萬科在2010年實現(xiàn)了千億銷售額。

　　商業(yè)模式  順規(guī)律而為

　　為何許多產(chǎn)品“優(yōu)”于萬科的企業(yè)，卻被千億萬科遠遠甩在身后？萬科總裁郁亮也曾總結(jié)說，2010年取得良好業(yè)績的企業(yè)，幾乎都是以主流住宅為主要產(chǎn)品。相反，受調(diào)控影響，以高利潤、高檔住宅為主要產(chǎn)品的開發(fā)商表現(xiàn)都不大好。

　　房企之間的競爭，已經(jīng)不單是產(chǎn)品的競爭，更是商業(yè)模式的競爭。而商業(yè)模式并非一成不變，只有那些具備了適應(yīng)行業(yè)特定發(fā)展階段的商業(yè)模式的企業(yè)才能為股東帶來超額收益。在行業(yè)調(diào)控加劇、十分特殊的2010年，萬科取得了無比耀眼的成績，但比賽遠未結(jié)束。

　　歷史是最好的老師，但歷史上大多數(shù)房地產(chǎn)公司都消失了，數(shù)據(jù)缺乏嚴重，很難進行事后分析。歷史又是何其相似，在美國房地產(chǎn)龍頭帕爾迪和波士頓房地產(chǎn)公司的發(fā)展軌跡中，也許可以找到中國房企的影子和發(fā)展道路。

　　從帕爾迪的發(fā)展經(jīng)歷來看，其早期的發(fā)展同樣更多依賴于外因——美國城市化率的提高。20世紀50年代時期，帕爾迪創(chuàng)始人開始在底特律建設(shè)住宅，初期主要集中在底特律郊區(qū)的大型住宅項目和一些商業(yè)地產(chǎn)項目。彼時，美國的城市化率為64%。1960年年底，底特律的住房擁有率達到頂峰，市場空間逐漸飽和，為了尋找新的發(fā)展空間，帕爾迪開始第一次地域擴張。公司將業(yè)務(wù)擴張到華盛頓、芝加哥、亞特蘭大的市郊。到20世紀60年代中期，三地的業(yè)務(wù)逐漸成為帕爾迪的主要收入來源。

　　帕爾迪的壯大同樣依賴于上市融資。1969年，帕爾迪公司上市發(fā)行20萬股，到1972年美國房地產(chǎn)行業(yè)又出現(xiàn)一個小高潮，帕爾迪趁機加快區(qū)域擴張。上市毫無疑問助推了帕爾迪的發(fā)展。在上市后10年里，帕爾迪進入10個美國主要房地產(chǎn)市場。20世紀70年代，美國二級住房金融體系建立，帕爾迪也隨之進入房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)，打通了客戶、公司、資金良性循環(huán)管道。

　　然而直到1980年左右，美國城市化接近尾聲，帕爾迪才開啟公司的全面質(zhì)量管理與價值鏈前段整合時代。20世紀80年代中期，公司引進服務(wù)/原材料供應(yīng)商推廣質(zhì)量領(lǐng)先計劃，承諾為顧客提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，為公司房屋的結(jié)構(gòu)和裁員量進行商業(yè)質(zhì)量保險，解除顧客之憂。而在美國的城市化基本完成之際，帕爾迪才將細分市場作為擴大市場份額的手段。精確制導(dǎo)，客戶通吃，終身鎖定。

　　帕爾迪也曾是早期萬科學(xué)習(xí)的目標(biāo)。帕爾迪保持了53年連續(xù)的盈利，而在2007年的次貸危機中，史無前例地虧損了23億美元。帕爾迪的虧損也曾讓萬科反思。

　　事實上，帕爾迪在金融危機中遭遇重創(chuàng)時，另一家公司卻迎來了騰飛契機，那就是在金融危機全面爆發(fā)的2008年，和帕爾迪同樣赫赫有名的波士頓房地產(chǎn)公司，高買低賣，逆市擴張。2004年至2007年美國房地產(chǎn)處于高位時，波士頓地產(chǎn)并沒有大舉收購物業(yè)資產(chǎn)，反而選擇了出售物業(yè)資產(chǎn)為主。2008年，波士頓地產(chǎn)開始大舉購買物業(yè)資產(chǎn)，全年可供出租物業(yè)逆勢增加600萬平方英尺，增長13.6%，新增面積僅次于上市的1997年。

　　這家公司同樣有悠久的歷史，于1970年在波士頓成立，是美國最大的A級寫字樓持有人、運營商和開發(fā)商。公司最初從事房地產(chǎn)開發(fā)，20世紀80年代開始持有寫字樓物業(yè)。但直到1997年，以房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）的身份在紐交所上市后，才開始向新澤西、舊金山等區(qū)域擴張，業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向以持有物業(yè)為主。值得一提的是，波士頓房地產(chǎn)公司同樣是在美國城市化接近尾聲時，才逐漸轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。

　　如果說這是一場馬拉松比賽，沒人能夠全程充當(dāng)領(lǐng)跑者。在千億萬科的身旁，還有未上市的商業(yè)地產(chǎn)巨頭大連萬達集團。甚至有分析師預(yù)測，如果萬科上市，其市值或?qū)⒊^萬科。而金融危機也同樣使萬科等眾多房企意識到商業(yè)地產(chǎn)的重要性。2009年，萬科提出逐漸加碼商業(yè)地產(chǎn)的策略。

　　然而，有一天萬科是否難逃帕爾迪的命運，抑或提前轉(zhuǎn)舵，改變策略？千億萬科一馬當(dāng)先，在萬科身后還有眾多追趕者。也許成功的結(jié)果總是相似的，但成功的道路，必不惟一。